Baulandmobilisierung und BauTurbo: Warum das richtige Netzwerk jetzt entscheidet

Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de

Eine Frage, die mir immer häufiger gestellt wird

In den letzten Monaten höre ich von Bauträgern, Finanzierungsberatern und kommunalen Planern immer öfter: "Wie bewerten wir ein Grundstück, das erst durch die neuen Regelungen bebaubar wird?"

Dahinter steckt eine regulatorische Entwicklung, die den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren spürbar verändern wird: Das Baulandmobilisierungsgesetz und der sogenannte BauTurbo schaffen neue Möglichkeiten, schneller und unkomplizierter zu Bauland und Baugenehmigungen zu gelangen. Und damit verändern sich auch die Anforderungen an eine fundierte Immobilienbewertung.

Was sich konkret geändert hat

Zwei Instrumente greifen hier ineinander und ergänzen sich:

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist seit Juni 2021 in Kraft und gibt Kommunen neue Werkzeuge an die Hand. Sektorale Bebauungspläne nach Paragraph 9 Abs. 2d BauGB ermöglichen es, im Innenbereich gezielt Flächen für Wohnbebauung festzusetzen. Vereinfachte Befreiungen nach Paragraph 31 Abs. 3 BauGB erleichtern Abweichungen zugunsten des Wohnungsbaus in angespannten Märkten. Und die neue Kategorie des dörflichen Wohngebiets nach Paragraph 5a BauNVO öffnet den ländlichen Raum für flexiblere Bebauung.

Der BauTurbo nach Paragraph 246e BauGB ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft und befristet bis Ende 2030. Sein Kern: Abweichungen vom geltenden Planungsrecht für den Wohnungsbau sind möglich, ohne dass ein komplettes Bebauungsplan-Verfahren durchlaufen werden muss. Die Prüffrist beträgt zwei Monate ab Einreichung. Das gilt innerhalb bestehender Bebauungspläne, im unbeplanten Innenbereich und sogar im Außenbereich bis 100 Meter Entfernung zum Innenbereich.

Warum das für die Bewertung so relevant ist

Für die Immobilienbewertung ergeben sich daraus ganz neue Fragestellungen. Ein Grundstück, das gestern noch als nicht bebaubar galt, kann heute durch einen sektoralen Bebauungsplan oder den BauTurbo plötzlich erhebliches Entwicklungspotenzial haben. Der Verkehrswert verändert sich dadurch grundlegend.

Die spannende Frage dabei: Wie bewertet man ein Grundstück, dessen baurechtliche Situation sich gerade wandelt? Das erfordert nicht nur bewertungstechnisches Fachwissen, sondern auch eine gute Zusammenarbeit mit denjenigen, die den baurechtlichen Rahmen einschätzen können.

Wie Fachleute gemeinsam die besten Ergebnisse erzielen

In meiner Praxis zeigt sich immer wieder: Die besten Ergebnisse entstehen dort, wo verschiedene Kompetenzen frühzeitig zusammenkommen.

Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert unter Berücksichtigung der aktuellen und absehbaren planungsrechtlichen Situation. Wenn ein Grundstück durch den BauTurbo innerhalb von zwei Monaten eine Baugenehmigung erhalten kann, fließt das in die Bewertung ein. Ebenso die Möglichkeit einer Typengenehmigung nach Paragraph 72 der Bayerischen Bauordnung, die bei seriellem Bauen erhebliche Zeit- und Kostenvorteile bietet.

Der Baurechtsexperte kennt die planungsrechtlichen Möglichkeiten im Detail. Ob ein sektoraler Bebauungsplan in Frage kommt, ob die Voraussetzungen für den BauTurbo erfüllt sind und welche Abweichungen realistisch genehmigungsfähig wären -- diese Einschätzungen sind für eine fundierte Bewertung unverzichtbar.

Der Finanzierungsberater braucht belastbare Werte für die Kreditentscheidung. Gerade bei Grundstücken, deren Bebaubarkeit sich erst durch die neuen Instrumente ergibt, ist eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage entscheidend für eine reibungslose Finanzierung.

Die Kommune profitiert von einer unabhängigen Bewertung, wenn sie über erweiterte Vorkaufsrechte Grundstücke für den Wohnungsbau sichern möchte. Eine gutachterliche Einschätzung schafft Klarheit über den angemessenen Preis.

Drei Szenarien aus der Praxis

Schnelle Aktivierung mit dem BauTurbo: Ein Grundstückseigentümer im Außenbereich einer mittelfränkischen Gemeinde möchte innerhalb der 100-Meter-Zone bauen. Sachverständiger und Baurechtsexperte klären gemeinsam, ob die Voraussetzungen nach Paragraph 246e BauGB vorliegen. Die Prüffrist: zwei Monate. Die Bewertung berücksichtigt das konkrete Entwicklungspotenzial.

Langfristige Flächenentwicklung: Eine Kommune plant einen sektoralen Bebauungsplan für ein bisher unbeplantes Innenbereichsgrundstück. Der Sachverständige bewertet das Grundstück sowohl im Ist-Zustand als auch unter Berücksichtigung der geplanten Festsetzungen. Der Baurechtsexperte schätzt den zeitlichen Rahmen ein -- typischerweise sechs bis zwölf Monate bis zur Planreife, danach Bauanzeige statt Baugenehmigung.

Typengenehmigung für serielles Bauen: Ein Investor plant modularen Wohnungsbau mit Typengenehmigung nach Paragraph 72 BayBO. Die Kombination aus Typengenehmigung und BauTurbo ermöglicht den schnellsten Weg zur Realisierung. Der Sachverständige liefert die Bewertungsgrundlage, der Finanzierungsberater prüft die Beleihbarkeit.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

Die Baulandmobilisierung und der BauTurbo sind befristete Instrumente. Paragraph 246e BauGB läuft Ende 2030 aus. Wer diese Möglichkeiten nutzen möchte, tut gut daran, frühzeitig die richtigen Fachleute zusammenzubringen.

Eine fundierte Bewertung, die das baurechtliche Entwicklungspotenzial eines Grundstücks berücksichtigt, ist der erste Schritt. Sie schafft Klarheit für alle Beteiligten -- für die eigene Entscheidung, für die Bank und für die steuerliche Gestaltung.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Verkehrswertgutachten, das die neuen planungsrechtlichen Möglichkeiten berücksichtigt, gibt Ihnen eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Ob es um die Bewertung eines Grundstücks im BauTurbo-Verfahren geht oder um die Einschätzung eines Entwicklungspotenzials durch einen sektoralen Bebauungsplan -- lassen Sie uns gemeinsam die Situation einschätzen.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir mit spezialisierten Baurechtsexperten und Finanzierungsberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Ein Anruf genügt.