Vorabprüfung: Klarheit und Sicherheit schon vor dem Notarvertrag

Die Kauf-Vorabprüfung ist ein Ortstermin mit persönlicher fachlicher Einschätzung. Sie bekommen im Rahmen einer bis zu zweistündigen Begehung eine mündliche Beurteilung zu vier Kernfragen:

• Wie belastbar ist der aufgerufene Kaufpreis im Marktvergleich?
• Welche baulichen Aspekte sind auffällig und was bedeutet das für die Kaufentscheidung?
• Was sollten Sie in der Preisverhandlung ansprechen und mit welchem Gewicht?
• Wo wäre eine tiefere fachliche Prüfung sinnvoll und wo nicht?

Die Einschätzung ist unabhängig. Es besteht keine Bindung an den Verkäufer, keinen Makler und kein Provisionsinteresse am Zustandekommen des Kaufs. Die Antwort darf gegen den Kauf sprechen.

Beim Immobilienkauf trifft der Käufer eine der finanziell weittragendsten Entscheidungen seines Lebens. Zwischen Besichtigung und Notartermin liegen oft nur wenige Tage. Das Exposé stammt vom Verkäufer oder Makler, der Kaufpreis ist verhandelbar, aber selten wird er offen begründet. Bausubstanz und Wertmerkmale sind für Laien schwer einzuschätzen.

Eine unabhängige Kauf-Vorabprüfung reduziert dieses Ungleichgewicht. Sie bekommen eine Einschätzung von jemandem, der sowohl die bauliche Situation als auch das Kaufpreisniveau der Region kennt und dessen einzige Aufgabe die sachliche Beurteilung Ihrer Kaufentscheidung ist. Die Kosten der Vorabprüfung liegen bei einer typischen Eigentumswohnung bei einem Bruchteil eines Prozents des Kaufpreises.

Mündliche Kauf-Vorabprüfung vor Ort

Ein Ortstermin von bis zu zwei Stunden mit persönlicher Einschätzung während der Besichtigung. Keine schriftliche Ausarbeitung. Kosten ab 299 Euro brutto für eine Eigentumswohnung. Ideal, wenn Sie schnell Klarheit brauchen und die Entscheidung selbst treffen wollen.

Mündliche Vorabprüfung mit Kurzprotokoll

Der Ortstermin plus eine kompakte schriftliche Zusammenfassung auf zwei Seiten mit Befund-Ampel und Kaufpreis-Einordnung. Für 199 Euro Aufpreis, Lieferung binnen zwei Werktagen nach dem Termin. Sinnvoll, wenn Sie die Einschätzung teilen möchten oder für sich als Verhandlungsgrundlage schwarz auf weiß brauchen.

Sachverständige Stellungnahme zu einem Einzelaspekt

Wenn eine spezifische Frage tiefer untersucht werden soll, etwa die Bewertung einer beschlossenen Modernisierungsmaßnahme, die Einordnung einer bestimmten Position der Teilungserklärung oder die Wertwirkung einer Nutzungsauflage, erstellen wir dazu eine gutachterliche Stellungnahme nach Zeitaufwand. Der Aufwand wird vorab geschätzt und mit 39,05 Euro brutto je angefangener Viertelstunde abgerechnet.

Auf dem Markt für Kauf-Vorabprüfungen sind zwei sehr unterschiedliche Berufsgruppen unterwegs. Der Bausachverständige beurteilt die technische Substanz. Er sieht das Dach, die Heizung, die Elektrik und die Feuchte. Er kann aber den Kaufpreis nicht seriös einordnen.

Der Wert-Sachverständige ist auf die Immobilienbewertung nach ISO 17024 zertifiziert. Er beurteilt beim Ortstermin die Bausubstanz für den nicht-invasiv erkennbaren Bereich genauso, ordnet aber zusätzlich den Kaufpreis mit belegbaren Vergleichswerten, Bodenrichtwerten und Marktdaten ein. Für die Kaufentscheidung ist genau diese doppelte Beurteilung entscheidend, denn ein schöner Zustand rechtfertigt keinen überhöhten Preis und ein Sanierungsbedarf muss preislich abgebildet werden.

Die Sachverständigen-Qualifikation nach ISO 17024 ist personenzertifiziert, unabhängig überwacht und regelmäßig zu bestätigen. Das ist der höchste bundesweit einheitliche Qualitätsanker für Immobilienbewertung.

Bei einer Eigentumswohnung

Zusätzlich zur Prüfung des Sondereigentums wird ein Blick auf die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geworfen, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen werden gesichtet. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes wird in den regionalen Bezugsrahmen gesetzt. Diese Faktoren beeinflussen den wirtschaftlichen Wert einer Wohnung oft stärker als der reine Zustand des Sondereigentums.

Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus

Der Blick weitet sich auf den energetischen Zustand, den Instandhaltungsstau, mögliche versteckte Investitionsbedarfe und die Substanz der tragenden Bauteile. Auch das Grundstück, seine Erschließung und mögliche baurechtliche Einschränkungen werden im Rahmen der Sichtprüfung mit einbezogen.

Bei einem Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt

Zusätzlich zur baulichen Beurteilung erfolgt eine Sichtprüfung der Mietverträge, eine Einordnung des Mietniveaus im regionalen Kontext und eine Renditekurzeinschätzung. Bei mehr als vier Wohneinheiten wird der Prüfumfang objektindividuell abgestimmt.

Alle Preise sind Festpreise brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Anfahrt innerhalb von 15 Kilometern ab Möhrendorfer Straße 48, 91056 Alterlangen ist im Preis enthalten. Über diese Entfernung hinaus fallen 0,60 Euro je Kilometer an.

Mündliche Kauf-Vorabprüfung vor Ort

• Eigentumswohnung: 299 Euro
• Ein- oder Zweifamilienhaus: 399 Euro
• Mehrfamilienhaus: ab 599 Euro, objektabhängig

Kurzprotokoll als Ergänzung

• Aufpreis Eigentumswohnung und Ein-/Zweifamilienhaus: 199 Euro
• Aufpreis Mehrfamilienhaus: 299 Euro

Anrechnung bei Aufstieg auf ein späteres Gutachten

Wenn Sie sich nach der Vorabprüfung für ein schriftliches Produkt entscheiden, wird der Rechnungsbetrag der Vorabprüfung angerechnet:

• Beauftragung binnen 30 Tagen: 100 Prozent Anrechnung
• Beauftragung binnen 60 Tagen: 50 Prozent Anrechnung
• Beauftragung binnen 90 Tagen: 25 Prozent Anrechnung

Die Anrechnung gilt für Marktwert-Expertise (ab 699 Euro), Kurzgutachten (ab 1.499,40 Euro), Verkehrswertgutachten regulär (ab 2.142 Euro) und Markt- und Beleihungswertgutachten (ab 1.199,52 Euro).

Bevor Sie unterschreiben, sollten die Zahlen zusammenpassen. Nutzen Sie die folgenden fuenf Rechner als schnelle Orientierung: was können Sie sich leisten, welche Nebenkosten kommen dazu, was bleibt monatlich, wie schnell tilgen Sie und lohnt sich Kaufen überhaupt gegenüber Mieten?

Hinweis: Die Rechner liefern erste Orientierungswerte auf Basis der eingegebenen Zahlen. Sie ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für die belastbare Wertermittlung des konkreten Objekts ist unsere Kauf-Vorabprüfung vor Ort gedacht.

Damit Sie unsere Vor-Ort-Prüfung realistisch einordnen können, machen wir transparent, was direkt in der Vorabprüfung enthalten ist und was wir stattdessen als Zusatzoption oder als eigenständige Leistung anbieten:

• Keine steuerliche oder rechtliche Beratung — dafür sind Steuerberater und Anwälte zuständig. Wir konzentrieren uns auf die Wert- und Substanzbewertung.
• Kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, keine Gerichts- oder Behördenfestigkeit. Für formell verwendbare Werte gibt es unsere Kurz- oder Vollgutachten — die Kosten der Vorabprüfung werden bei zeitnaher Beauftragung angerechnet.
• Keine energetische Detailberechnung, kein Energieausweis — dafür gibt es Energieberater nach GEG. Für die Kaufentscheidung reichen im Regelfall die Sichteinordnung und die vorliegenden Energiekennwerte aus dem vorgelegten Energieausweis.
• Keine Endoskopie, keine Rissüberwachung, keine statischen Berechnungen — dafür sind spezialisierte Bausachverständige oder Prüfstatiker die passenden Ansprechpartner. Wir sagen Ihnen konkret, wann sich das lohnt.
• Messungen von Feuchte, Wärmebild, Raumluft oder ausgewählten Schadstoffen sind nicht Standard, aber als Zusatzoption Messgeräteeinsatz (+199 EUR) zur Vorabprüfung dazubuchbar.
• Ein zweites Wertermittlungsverfahren (Vergleichs- oder Ertragswertverfahren) ist als Zusatzoption Weiteres Verfahren (+199 EUR) dazubuchbar, sowohl zur Vorabprüfung als auch zur Marktwert-Expertise.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Vorabprüfung für Ihre Frage passt, greifen wir das im Erstgespräch auf und sagen ehrlich, wenn ein anderer Weg für Sie sinnvoller ist.

Sich vom Erstblick leiten lassen

Ein aufgeräumtes und frisch gestrichenes Objekt wirkt in der ersten Besichtigung überzeugend. Der Sachverständigenblick schaut zusätzlich auf die Dinge, die nicht ins Auge springen: die Dachrinne, die Fenster-Anschlüsse, die Fugen im Bad, die Kellertreppe.

Den Kaufpreis mit dem Angebotspreis verwechseln

Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition, kein Marktwert. Ohne belastbare Kaufpreis-Einordnung fehlt der Anker für eine sachliche Preisverhandlung.

Instandhaltungsrücklage und Hausgeld unterschätzen

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet oft die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft mehr über die Rentabilität als die einzelne Wohnung selbst. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen ohne ausreichende Rücklage können in kurzer Zeit fünfstellige Sonderumlagen bedeuten.

Sich auf den Energieausweis allein verlassen

Ein Energieausweis ist ein guter Startpunkt, aber er sagt wenig über den tatsächlichen Sanierungsbedarf. Zwei Häuser mit gleichem Endenergieverbrauchswert können finanziell weit auseinanderliegen, weil das eine gerade modernisiert wurde und das andere in wenigen Jahren dran ist.

Angenommen, Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung in Erlangen mit einem Kaufpreisangebot von 425.000 Euro. Bei der Kauf-Vorabprüfung zeigt sich, dass der Bodenrichtwertanteil und der Substanzwert der Wohnung sich bei sachlicher Herleitung auf etwa 395.000 Euro summieren. Die letzte Eigentümerversammlung hat eine energetische Modernisierung mit einem geschätzten Beteiligungsanteil der Wohnung von 18.000 Euro beschlossen, für die keine Rücklage vorhanden ist.

Diese beiden Punkte sind konkrete, belegbare Verhandlungsargumente. Sie können in der Preisverhandlung sachlich vorgetragen werden. Selbst wenn nur ein Teil davon durchgesetzt wird, hat die Vorabprüfung ein Vielfaches ihres eigenen Preises zurückgeholt.

Das Beispiel ist illustrativ. Jeder Kauffall ist objektindividuell und wird auch objektindividuell beurteilt.

Nicht jede Kaufentscheidung erfordert ein umfassendes schriftliches Gutachten. Manche schon. Der Aufstieg mit vollständiger Anrechnung binnen 30 Tagen ist besonders sinnvoll in folgenden Fällen:

Marktwert-Expertise (ab 699 Euro, 1-2 Tage Bearbeitung)

Wenn Sie eine schriftliche Wertfestlegung als Verhandlungsgrundlage brauchen oder das Ergebnis der mündlichen Einschätzung schwarz auf weiß für einen Mitentscheider brauchen. Auch bei Erb-Miteigentum, wenn ein Miterbe die Wohnung übernehmen und die anderen ausbezahlen soll.

Kurzgutachten (ab 1.499,40 Euro, 14-30 Tage Bearbeitung)

Wenn Sie eine belastbare Bewertung für Scheidungs- oder Erbauseinandersetzung, Betreuungsgericht oder Vorsorgevollmacht benötigen. Auch bei komplexeren Objektsituationen mit Sonderrechten, Erbbaurechten oder eingeschränkter Nutzbarkeit.

Verkehrswertgutachten regulär (ab 2.142 Euro, 45-90 Tage Bearbeitung)

Wenn Ihr Kaufvorhaben in einem gerichtlichen Verfahren steht oder Sie ein gerichts- und behördenfestes Wertgutachten für ein Verfahren, eine Zwangsversteigerung oder eine Insolvenzabwicklung benötigen.

Markt- und Beleihungswertgutachten (ab 1.199,52 Euro, 21-30 Tage Bearbeitung)

Wenn Ihre Bank für die Finanzierung ein bankgerechtes Wertgutachten fordert, insbesondere bei höheren Beleihungsausläufen oder speziellen Objekten.

Die Rechnung der Vorabprüfung wird bei Aufstieg binnen 30 Tagen zu 100 Prozent angerechnet, binnen 60 Tagen zu 50 Prozent, binnen 90 Tagen zu 25 Prozent.

Ist die mündliche Vorabprüfung gerichtsfest?

Nein, sie ist eine mündliche fachliche Einschätzung, kein Verkehrswertgutachten nach Paragraph 194 BauGB. Für einen gerichts- oder behördenfesten Nachweis empfehlen wir das Kurzgutachten oder das Verkehrswertgutachten regulär.

Wie schnell bekomme ich einen Termin?

In der Regel binnen weniger Tage. Bei akutem Zeitdruck kann ein Termin oft schon binnen 48 Stunden angeboten werden. Bitte in der Anfrage die Dringlichkeit erwähnen.

Was passiert, wenn ich mich am Ende doch nicht zum Kauf entscheide?

Nichts. Sie zahlen die Vorabprüfung wie vereinbart. Eine sinnvoll gesetzte Anrechnung auf ein Folgegutachten ist objektbezogen und verfällt nur, wenn kein weiteres Gutachten zu diesem Objekt beauftragt wird.

Was ist, wenn ich nach der Vorabprüfung doch ein Vollgutachten brauche?

Dann wird der Rechnungsbetrag der Vorabprüfung binnen 30 Tagen zu 100 Prozent auf den neuen Auftrag angerechnet. Binnen 60 Tagen zu 50 Prozent, binnen 90 Tagen zu 25 Prozent. Sie bezahlen also effektiv nur die Differenz zum Zielprodukt.

Bleibt die Vorabprüfung anonym?

Ihre Daten werden ausschließlich zur Abwicklung des Ortstermins und der Rechnung verwendet. Es gibt keine Weitergabe an Verkäufer, Makler oder Portale. Kein Lead-Reselling.

Was, wenn ich Vergleichsobjekte im Ausland habe?

Die Kaufpreis-Einordnung bezieht sich auf die deutsche Rechts- und Marktlage. Für Objekte außerhalb Deutschlands empfehlen wir einen ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen im jeweiligen Land.

Kann ich mehrere Objekte am gleichen Tag prüfen lassen?

Ja, sofern die Objekte räumlich nahe beieinanderliegen. Für jedes zusätzliche Objekt gilt der Preis der jeweiligen Objektart. Wir stimmen den Ablauf bei der Anfrage individuell ab.