Immobilienkauf — der Fahrplan zur sachverständigen Vorabprüfung vor dem Notartermin

Wer eine Immobilie kaufen will, hat oft weniger Zeit, als er meint. Zwischen dem ersten Angebot und dem Notartermin liegen selten mehr als zwei bis sechs Wochen — und in dieser Zeit sind die Weichen zu stellen. Verkehrswert prüfen. Bausubstanz sichten. Grundbuch auswerten. Bei Kapitalanlage die Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude und die Restnutzungsdauer klären, damit die AfA-Grundlage von Anfang an trägt. Und den Deal-Killer-Check machen, bevor der Vertrag unterschrieben ist. Dieser Beitrag legt den Fahrplan offen — mit klaren Schritten, konkreten Zeiträumen und den Fachreferenzen, auf denen die Bewertung fußt.

Der Adressat ist die Person, die die Kaufentscheidung trägt — Erstkäufer, Familie im Umsteigefall, Kapitalanleger, Portfoliohalter. Der Text ist so aufgebaut, dass er als Checkliste funktioniert.

Die Zeitachse — was in welchem Fenster zu tun ist

8 bis 4 Wochen vor Notartermin: Erstgespräch mit Sachverständigem, Klärung der Bewertungsstufe, Unterlagenzusammenstellung, Ortstermin.

4 bis 2 Wochen vor Notartermin: Gutachten wird ausgearbeitet. Parallel läuft die Prüfung durch Rechtsanwalt und Steuerberater. Erste Preisverhandlungen auf Grundlage der Erkenntnisse.

2 Wochen bis Notartermin: Gutachten liegt vor. Handlungsentscheidung: Kauf zu welchen Bedingungen, gegebenenfalls Nachverhandlungen. Vertragsentwurf mit den bewertungsfachlichen Bausteinen (Kaufpreisaufteilung) abstimmen.

Nach Notartermin: Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Stellungnahme dienen als Grundlage für die erste Einkommensteuererklärung bei Kapitalanlage; das Vollgutachten steht auch für Bankengespräche und Grunderwerbsteuerfragen zur Verfügung.

Prüfschritt 1 — Verkehrswert klären

Ziel: Klären, ob der Kaufpreis der Marktlage entspricht.

Grundlage: § 194 BauGB — Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag erzielbar wäre. Ermittlung nach ImmoWertV 2021 (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart).

Empirie-Basis: Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses nach § 195 BauGB, geführt seit 1961. Aus ihr fließen Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB), Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze in die Bewertung ein.

Bewertungsstufen:

Prüfschritt 2 — Bausubstanz und Modernisierungsstand

Grundlage: ImmoWertV 2021 Anlage 2 — Punktbewertung des Modernisierungsstands nach sechs Merkmalsgruppen: Dach mit Wärmedämmung, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizung, Wärmedämmung der Außenwände, Bad und Innenausbau.

Im Ortstermin dokumentiert: aktueller Zustand jeder Komponente, Alter, Sanierungsstand, sichtbare Mängel (Feuchtigkeit, Setzrisse, Schimmelspuren, Abnutzung), Ausstattungsniveau. Fotodokumentation als Teil des Gutachtens.

Praktische Bedeutung: Der Modernisierungsstand-Punktwert fließt direkt in die Verkehrswertermittlung und ist gleichzeitig die Grundlage einer möglichen späteren Restnutzungsdauer-Stellungnahme.

Prüfschritt 3 — Grundbuchauszug und rechtliche Situation

Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 4 bis 6 Wochen zum Notartermin):

Abteilung II — Lasten und Beschränkungen:

• Grunddienstbarkeiten (Wege-, Leitungs-, Nutzungsrechte)


• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Nießbrauch — häufig wertmindernd im mittleren fünfstelligen Bereich)


• Reallasten, Vorkaufsrechte

Abteilung III — Grundpfandrechte:

• Hypotheken, Grundschulden — Klärung, ob übernommen oder gelöscht

Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsicht (nicht im Grundbuch geführt) — öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die den Wert erheblich beeinflussen können.

Denkmalschutz: Bei Verdacht Eintragung in der Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege prüfen — Auswirkungen auf Modernisierungsspielräume und steuerliche Sondervorschriften.

Prüfschritt 4 — Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude bei Kapitalanlage

Warum: Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar. Der Bodenanteil bleibt außen vor. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA über die gesamte Nutzungsdauer.

BFH-Grundsatz (ständige Rechtsprechung): Prinzip der Einzelbewertung nach § 6 EStG — getrennte Ermittlung von Bodenwert und Wert der Gebäude/Außenanlagen. Die Bodenwertermittlung erfolgt aus Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke oder aus Bodenrichtwerten (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 3 Kapitel 9.4.3).

Die vertragliche Kaufpreisaufteilung. BFH-Urteil vom 31.01.1973 (BStBl. II 1973, 391) — Leitsatz: "Ist aus den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber bereits eine Aufteilung des Kaufpreises in die Anteile für den Grund und Boden und für das Gebäude ersichtlich, so ist dieser grundsätzlich zu folgen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vertragsparteien eine unangemessene, den wirtschaftlichen Verhältnissen nicht gerecht werdende Aufteilung gemacht haben."

Wesentlichkeitsgrenze. Thüringer Finanzgericht vom 20.02.2008 (III 740/05) bestätigt: Das Finanzamt darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nur bei "nennenswerten Zweifeln" abändern. Die Rechtsprechung hat dazu eine Wesentlichkeitsgrenze von rund 10 Prozent entwickelt.

Die Restwertmethode als unzulässig. Der Bundesfinanzhof hat die von Finanzämtern häufig praktizierte "Restwertmethode" (nur Bodenwert schätzen, verbleibender Rest = Gebäudeanteil) als bewertungstheoretisch unzulässig eingestuft. Sie führt bei Abweichungen von Kaufpreis und Sachwert zu unzutreffender Unter- oder Überbewertung des nicht gesondert bewerteten Wirtschaftsguts.

Das marktangepasste Modell nach Sprengnetter/Kierig (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 3 Kapitel 9.4.4) — Sachwertmodell: SW = (BW × GF + GW + WA) × k, mit Bodenwert BW, Grundstücksfläche GF, Gebäudewert GW, Wert der Außenanlagen WA und Marktanpassungsfaktor k. Durch Substitution des Sachwerts SW durch den Kaufpreis KP wird die Aufteilung marktangepasst hergeleitet.

Beispielrechnung nach Sprengnetter: Vorläufiger Sachwert 500.000 € (Bodenwert 100.000 € = 20 %, Gebäudewert 400.000 € = 80 %). Kaufpreis 425.000 €. Kaufpreisaufteilung: Bodenanteil 20 % × 425.000 € = 85.000 €, Gebäudeanteil 80 % × 425.000 € = 340.000 €. Die Anteile bleiben wertunabhängig prozentual gleich, unabhängig davon ob der Kaufpreis über oder unter dem Sachwert liegt.

BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Typisiertes Verfahren des Bundesministeriums der Finanzen — führt häufig zu einem geringen Gebäudeanteil und damit zu niedrigerer AfA-Basis. Der Bundesfinanzhof hat wiederholt klargestellt, dass eine methodenkonsistente sachverständige Aufteilung der BMF-Arbeitshilfe vorgeht, wenn sie sauber hergeleitet ist.

Praktische Konsequenz: Bei einem Kauf zur Kapitalanlage gehört die sachverständige Kaufpreisaufteilung in die Vorabprüfung — sie kann im selben Zug mit der Verkehrswertermittlung erbracht werden und stellt die AfA-Grundlage von Anfang an auf tragfähige Basis.

Prüfschritt 5 — Restnutzungsdauer bei Kapitalanlage

Grundlage: § 7 Abs. 4 S. 2 EStG öffnet den Weg zur tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als der pauschale Regel-AfA-Ansatz (2 %, 2,5 %, 3 %). Bei gebrauchten Objekten mit erheblichem Sanierungsstau oder ungenügendem Modernisierungsstand nach Anlage 2 lohnt sich der integrierte Baustein häufig.

BFH-Rechtsprechung: IX R 25/19 vom 28.07.2021 (Methodenfreiheit), IX R 22/19 vom 03.05.2022, IX R 14/23 vom 23.01.2024. Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 hat den Weg deutlich geöffnet.

Zusammen mit Kaufpreisaufteilung: Beide Bausteine wirken multiplikativ. Höhere AfA-Basis (durch bessere Kaufpreisaufteilung) und kürzere Restnutzungsdauer (durch individuellen Nachweis) ergeben zusammen den maximalen AfA-Effekt.

Rechnung Kombieffekt: Bei einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1965, Kaufpreis 800.000 €, Bodenanteil nach BMF-Arbeitshilfe geschätzt 40 % (320.000 €), Gebäudeanteil 60 % (480.000 €). Regel-AfA 2 % = 9.600 €/Jahr. Nach sachverständiger Aufteilung Gebäudeanteil 72 % (576.000 €). Bei individueller RND von 20 Jahren: AfA 5 % = 28.800 €/Jahr — statt 9.600 € nach Regel und BMF-Arbeitshilfe. Zusätzliche AfA rund 19.200 € pro Jahr. Bei Grenzsteuersatz 42 %: rund 8.060 € Liquiditätsvorteil pro Jahr. Über 20 Jahre kumuliert rund 161.000 € Steuerersparnis.

Prüfschritt 6 — Deal-Killer-Check

Ausschlusskriterien, die den Kauf zurückhalten sollten:

• Kaufpreis über Verkehrswert um mehr als 20 bis 30 Prozent ohne erkennbare Sondermerkmale
• Erhebliche Bausubstanz-Mängel, die im Kaufpreis nicht abgebildet sind (Feuchtigkeitsschäden, Statik-Probleme, Schadstoffbelastung, unklare Fundamentierung)
• Belastungen im Grundbuch, die den Verkehrswert wesentlich mindern (Nießbrauch auf Lebenszeit ohne entsprechenden Preisabschlag; Wegerecht durch das Grundstück; Wohnrecht für einen Angehörigen des Verkäufers)
• Rechtliche Situation nicht geklärt (fehlende oder unklare Baugenehmigungen, schwebende Genehmigungen)
• Ertragslage bei Kapitalanlage deutlich unter Erwartung — realistische Mietrendite unter 3 Prozent netto bei Objekten, die eine höhere Rendite tragen sollten
• Sanierungsbedarf sprengt die Gesamtrechnung (Kaufpreis plus notwendige Sofortmaßnahmen übersteigt den plausiblen Marktwert nach Sanierung)

Wirtschaftlichkeit der Vorabprüfung — die Rechnung

Kosten der Vorabprüfung:

Nutzen-Dimensionen:

• Preis-Verhandlung: Ein durch die Prüfung belegtes Wertermittlungsergebnis dient als Argumentationsgrundlage; realistische Preisnachlässe im mittleren fünfstelligen Bereich, wenn die Prüfung Substanzmängel oder Marktabweichungen belegt
• AfA-Optimierung: Integrierte Kaufpreisaufteilung führt bei Kapitalanlage typischerweise zu 10 bis 25 Prozent höherer AfA-Basis als BMF-Arbeitshilfe
• Kombieffekt Kaufpreisaufteilung + Restnutzungsdauer: über die Nutzungsdauer im mittleren bis hohen sechsstelligen Bereich Steuerersparnis möglich
• Bankengespräch: Kurzgutachten oder Vollgutachten als belastbare Grundlage — bessere Konditionen
• Deal-Killer-Vermeidung: Wenn die Prüfung einen Kauf zurückhält, der später als Fehlinvestition erkennbar geworden wäre, ist der Vermögensschaden im hohen fünf- oder sechsstelligen Bereich vermieden

Ablauf und Zeitbedarf

1. Erstgespräch — Klärung Ausgangslage, Zeitrahmen, Bewertungsstufe (typisch 30 bis 45 Minuten)
2. Beauftragung — schriftlich, mit klar definierter Zweckbestimmung und Zeitrahmen
3. Unterlagen — Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Grundriss, Energieausweis, gegebenenfalls Teilungserklärung und Mietaufstellung
4. Ortstermin — je nach Objekt 2 bis 5 Stunden
5. Ausarbeitung — Wertermittlung nach ImmoWertV, Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer, Deal-Killer-Check
6. Übergabe und Besprechung — schriftliches Ergebnis, gemeinsame Durchsicht mit dem Käufer

Zeitbedarf gesamt: Kurzgutachten 2 bis 3 Wochen, Vollgutachten 4 bis 8 Wochen. Bei enger Terminlage sind beschleunigte Bearbeitungen möglich.

Zusammenspiel der Fachleute

Der Sachverständige liefert die bewertungsfachliche Grundlage vor dem Notartermin. Die anderen Fachleute setzen ihre Bausteine darauf auf. Wer alle Fachleute frühzeitig einbezieht, hat den geordneten Weg.

Prioritätsliste — was jetzt zu tun ist

1. Nach Erhalt eines konkreten Kaufangebots — sofort Erstgespräch mit Sachverständigem
2. Bewertungsstufe wählen — je nach Objektart und Kaufsituation
3. Rechtsanwalt und Steuerberater informieren — Parallelbearbeitung ermöglichen
4. Grundbuchauszug beantragen — bei zuständigem Grundbuchamt (dauert häufig 1 bis 2 Wochen)
5. Ortstermin vereinbaren — mit Verkäufer koordinieren
6. Bei Kapitalanlage: Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer als Zusatzbausteine im Auftrag mit definieren
7. Vor Notartermin: Ergebnis mit Rechtsanwalt und Steuerberater besprechen — Handlungsentscheidung
8. Kaufvertragsentwurf: die bewertungsfachlichen Bausteine (Kaufpreisaufteilung) einarbeiten lassen

Kernpunkte auf einen Blick

• Zeitfenster: 6 bis 8 Wochen vor Notartermin ist Idealstart
• Rechtsgrundlage: § 194 BauGB / ImmoWertV 2021 — methodenkonsistent aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (§ 195 BauGB, seit 1961)
• Kaufpreisaufteilung bei Kapitalanlage: BFH-Prinzip Einzelbewertung (§ 6 EStG), BFH 31.01.1973 (BStBl. II 1973, 391) zur vertraglichen Aufteilung, Thüringer FG 20.02.2008 (III 740/05) zur 10-Prozent-Wesentlichkeitsgrenze; sachverständige Aufteilung nach Sprengnetter/Kierig geht der BMF-Arbeitshilfe vor
• Restwertmethode (nur Boden schätzen, Rest = Gebäude) ist BFH-widrig — bewertungstheoretisch unzulässig
• Kombieffekt bei gebrauchter Kapitalanlage: höhere AfA-Basis (Kaufpreisaufteilung) plus kürzere RND (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG, BFH-Trias 25/19, 22/19, 14/23; BMF-Aufhebung 01.12.2025) → Steuerersparnis im mittleren bis hohen sechsstelligen Bereich möglich
• Deal-Killer-Check: Kaufpreis-Abweichung, Bausubstanz-Mängel, Grundbuch-Belastungen, rechtliche Klärung, Ertragslage
• Zeitbedarf: Kurzgutachten 2 bis 3 Wochen, Vollgutachten 4 bis 8 Wochen
• Wirtschaftlichkeit: Prüfungskosten typisch niedriger bis mittlerer vierstelliger Bereich; Nutzen übersteigt sie regelmäßig um ein Mehrfaches

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wer eine Immobilie kaufen will und in den nächsten Wochen den Notartermin plant, hat noch Zeit zu handeln. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage vor dem Notar — Verkehrswert, Substanzbewertung, Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer bei Kapitalanlage. Der Rechtsanwalt prüft den Vertrag, der Steuerberater klärt die steuerliche Seite, die Bank strukturiert die Finanzierung.

Für die sachverständige Vorabprüfung — Schnelleinschätzung, Kurzgutachten oder Vollgutachten nach § 194 BauGB / ImmoWertV 2021, einschließlich Kaufpreisaufteilung nach Sprengnetter/Kierig und Restnutzungsdauer bei Kapitalanlage — steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung. Mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung. Ein kurzer Anruf klärt Zeitplan und weitere Schritte.

Weiterführender Verweis: Konkretes Angebot und Preise auf der Landingpage zur Kauf-Vorabprüfung ab 299 Euro mit Aufstiegspfad auf Marktwert-Expertise, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten sowie Anrechnungsstaffel (30 Tage 100 Prozent, 60 Tage 50 Prozent, 90 Tage 25 Prozent).

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: Juli 2026.