Immobilienkauf mit sachverständiger Vorabprüfung — die Geschichte eines Ehepaars vor dem Notartermin

Für viele Käufer ist die Immobilie die größte Vermögensentscheidung ihres Lebens. Sie steht am Ende einer langen Suche, mehrerer Besichtigungen und einer Verhandlung, in der die Zahlen selten ganz eindeutig sind. Dieser Beitrag erzählt die Geschichte eines Ehepaars aus Nürnberg, das im Frühjahr 2026 vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses in Fürth stand. Ihr Weg zur Kaufentscheidung — mit Rechtsanwalt, Steuerberater und Sachverständigem — zeigt, wie die bewertungsfachliche Vorabprüfung die Grundlage schafft, auf der eine solche Entscheidung trägt.

Ein Angebot, das trägt — und das doch prüfbar bleibt

Das Ehepaar ist Mitte fünfzig. Die zwei Kinder sind aus dem Haus, die eigene Immobilie ist abbezahlt, die berufliche Situation stabil. Sie suchen nach einer Kapitalanlage — ein Mehrfamilienhaus, das langfristig Mieteinnahmen bringt und in einigen Jahren die Grundlage für die Altersvorsorge ergänzt. Nach mehreren Monaten der Suche und drei Besichtigungen hat sich eine Möglichkeit ergeben: ein Objekt aus den 1960er Jahren in einer stabilen Wohnlage in Fürth, vier Wohnungen, teilmodernisiert. Der Verkäufer ist ein älteres Ehepaar, das aus persönlichen Gründen verkaufen möchte. Der Angebotspreis liegt bei 820.000 Euro.

Nach der zweiten Besichtigung setzten sie sich zusammen und rechneten grob durch. Die Mieteinnahmen laut aktuellen Mietverträgen liegen bei rund 42.000 Euro pro Jahr. Das ergibt eine Bruttomietrendite von rund 5,1 Prozent — für eine Kapitalanlage in dieser Lage plausibel. Aber das Objekt hat sichtbare Schwächen. Die Fenster sind teilweise nicht auf aktuellem Stand. Die Fassade wurde seit Jahrzehnten nicht mehr neu gestrichen. Die Heizung ist relativ neu, aber die Leitungssysteme im Keller sehen aus wie aus der Bauzeit.

Die Frau war zurückhaltend. Sie sagte am Küchentisch: "Ich habe ein gutes Gefühl bei dem Haus. Aber ich möchte es nicht kaufen, bevor jemand mit Fachkompetenz von außen es angeschaut hat. Wir sind keine Sachverständigen. Wenn wir uns beim Kaufpreis um zehn Prozent verschätzen, sind das 80.000 Euro."

Ihr Mann stimmte zu. Sie hatten in ihrem Bekanntenkreis einen Steuerberater, der sie immer wieder gut beraten hatte. Er hatte ihnen bei einer früheren Angelegenheit einen Sachverständigen für Immobilienbewertung empfohlen. Sie riefen ihn an — noch am selben Abend.

Das Erstgespräch — mehr als nur Verkehrswert

Der Sachverständige nahm sich am Telefon Zeit. Er stellte die Fragen, die zur Einordnung nötig waren. Wo genau liegt das Objekt? Wie ist die Straße, wie das Umfeld? Wie viele Wohnungen, welche Größen? Wie sind die Mieten strukturiert — laufen die Mietverhältnisse lange? Wie ist der Zustand grob eingeschätzt?

Dann erklärte er den Rahmen. Für einen Kauf zur Kapitalanlage sei die Vorabprüfung typischerweise mehr als nur die Klärung des Verkehrswerts. Es kommen zwei weitere Bausteine dazu, die die spätere AfA-Grundlage bestimmen: die Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude und, bei einem älteren Bestandsobjekt, die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Beide Bausteine könnten in einem Zug mit erbracht werden — der Ortstermin liefert die Grundlage für alle drei Klärungen.

Er nannte die Kosten für ein Kurzgutachten mit den beiden Zusatzbausteinen: ein mittlerer vierstelliger Betrag. Und er erklärte den Rahmen der Rechnung. "Bei einem MFH aus den Sechzigern und einem Kaufpreis um 800.000 Euro haben Sie über die Nutzungsdauer eine AfA-Basis, die je nach Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer erheblich variieren kann. Der Unterschied zwischen einer BMF-Arbeitshilfe-Aufteilung und einer sachverständigen Aufteilung nach dem marktangepassten Modell nach Sprengnetter/Kierig liegt oft bei 10 bis 20 Prozent des Gebäudeanteils. Über die Nutzungsdauer sind das leicht 100.000 Euro oder mehr Steuereffekt."

Für das Ehepaar war das eine Zahl, die die Sache in eine neue Größenordnung rückte. Die Kosten des Gutachtens waren gegenüber diesem Effekt gering. Sie sagten am selben Abend zu.

Der Ortstermin — der Sachverständige sieht das Objekt anders

Der Ortstermin fand in der Woche darauf statt. Das Ehepaar begleitete den Sachverständigen. Er nahm sich vier Stunden Zeit. In jeder der vier Wohnungen — mit Zustimmung der Mieter — dokumentierte er den Zustand, maß nach, machte Fotos. Im Keller schaute er sich die Leitungssysteme an. Auf dem Dachboden prüfte er den Zustand des Dachstuhls und die Dämmung. Um das Haus herum dokumentierte er die Fassade, die Fenster, die Außenanlagen.

Was das Ehepaar überraschte, war die Systematik. Der Sachverständige schaute nicht generell "auf das Haus" — er arbeitete die sechs Merkmalsgruppen der ImmoWertV 2021 Anlage 2 durch. Für jede notierte er die Ausprägungsstufe und dokumentierte den Grund. Die Dacherneuerung mit Wärmedämmung — teil-modernisiert Ende der 90er, keine erhöhte Dämmung nach heutigem Standard. Die Fenster — überwiegend nicht auf aktuellem Stand, in zwei Wohnungen erneuert, in zwei nicht. Die Leitungssysteme — teilweise original. Die Heizung — modern, gut. Die Wärmedämmung der Außenwände — keine. Der Innenausbau — je nach Wohnung sehr unterschiedlich.

Er erklärte während des Termins, was jede Bewertung bedeutet. Die Punktbewertung fließt sowohl in die Verkehrswertermittlung als auch in die Restnutzungsdauer-Herleitung ein. "Bei diesem Modernisierungsstand können wir eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer plausibel machen als die pauschalen 50 Jahre der Regel-AfA. Wie viel kürzer, ergibt die Berechnung — das kommt ins Gutachten."

Die Rechnung — was die sachverständige Aufteilung bringt

Fünf Wochen später lag das Gutachten vor. Das Ehepaar setzte sich mit dem Sachverständigen und ihrem Steuerberater zusammen und sie gingen die Zahlen durch.

Verkehrswert. Der Sachverständige hatte den Verkehrswert nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 auf 780.000 Euro ermittelt — im Ertragswertverfahren, mit Vergleichsobjekten aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Fürth. Der Angebotspreis von 820.000 Euro lag damit rund 5 Prozent über dem Verkehrswert. Innerhalb der üblichen Bandbreite bei einer Kaufverhandlung, aber nicht ohne Argument für Nachverhandlung.

Kaufpreisaufteilung. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung hätte für dieses Objekt einen Gebäudeanteil von rund 58 Prozent ausgewiesen — 464.000 Euro Gebäude, 336.000 Euro Boden bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro. Die sachverständige Aufteilung nach dem marktangepassten Modell nach Sprengnetter/Kierig ergab einen Gebäudeanteil von 71 Prozent — 568.000 Euro Gebäude, 232.000 Euro Boden. Das methodische Prinzip: Der vorläufige Sachwert wird nach ImmoWertV-Regeln ermittelt (Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche, Gebäudewert aus Sachwertberechnung), und die prozentuale Aufteilung wird auf den Kaufpreis übertragen.

Der Steuerberater erklärte den Hintergrund: "Das BFH-Prinzip der Einzelbewertung nach § 6 EStG verlangt, dass Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt werden. Die von den Finanzämtern häufig praktizierte Restwertmethode — also nur den Bodenwert schätzen und den Rest als Gebäudewert nehmen — ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bewertungstheoretisch unzulässig. Und die BMF-Arbeitshilfe ist zwar Verwaltungspraxis, aber sie gilt nicht absolut. Der BFH hat mehrfach klargestellt, dass eine methodenkonsistente sachverständige Aufteilung der BMF-Arbeitshilfe vorgeht, wenn sie sauber hergeleitet ist."

Der Sachverständige ergänzte: "Für die Sicherheit ist wichtig, dass das vertragliche Element mitgenommen wird. Wenn Sie im Notarvertrag die Kaufpreisaufteilung nach der sachverständigen Herleitung ausdrücklich als vereinbart aufführen, hat sie den Vorrang, den der BFH mit dem Urteil vom 31.01.1973 — BStBl. II 1973 Seite 391 — festgestellt hat. Grundsätzlich ist der vertraglichen Aufteilung zu folgen, es sei denn, sie ist unangemessen. Bei unserer methodenkonsistenten Herleitung ist die Angemessenheit belegt."

Restnutzungsdauer. Nach der Modernisierungsstand-Punktbewertung des Ortstermins und der Verortung in der lokalen Marktlage hatte der Sachverständige eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 22 Jahren hergeleitet — statt der pauschalen 50 Jahre. Das entspricht einer AfA von rund 4,5 Prozent pro Jahr statt der pauschalen 2 Prozent.

Rechnung im Verbund. Der Steuerberater rechnete durch. Bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro (nach hoffentlich erfolgreicher Nachverhandlung) und einem Gebäudeanteil von 568.000 Euro sowie einer RND von 22 Jahren ergab sich eine jährliche AfA von rund 25.800 Euro. Gegenüber der Rechnung mit BMF-Arbeitshilfe (464.000 Euro Gebäudeanteil × 2 Prozent = 9.280 Euro) sind das 16.520 Euro mehr AfA pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet das rund 6.940 Euro Liquiditätsvorteil jährlich. Über die 22 Jahre kumuliert: rund 152.700 Euro Steuerersparnis.

Für das Ehepaar war das die Zahl, die die Sache klar machte. Die Investition in das Gutachten war die beste Rendite, die sie in dieser Woche gesehen hatten.

Die Preisverhandlung — der Sachverständige als Argument

Am nächsten Tag rief der Mann den Verkäufer an. Er sagte klar und respektvoll, dass sie das Objekt weiterhin kaufen wollten. Aber sie hätten eine sachverständige Bewertung erstellen lassen, die den Verkehrswert bei 780.000 Euro sehe. Sie schlagen einen Kaufpreis von 780.000 Euro vor.

Der Verkäufer wollte Bedenkzeit. Nach zwei Tagen einigten sie sich auf 790.000 Euro — mit dem gemeinsamen Verständnis, dass beide Seiten mit dem Ergebnis leben können. Der Kaufpreis war damit rund 30.000 Euro niedriger als das ursprüngliche Angebot. Die Gutachtenkosten waren mehrfach gedeckt allein durch die Preisverhandlung.

Der Notartermin — mit klarem Rahmen

Für den Notartermin arbeitete der Rechtsanwalt des Ehepaars den Kaufvertrag mit. Er nahm die Kaufpreisaufteilung nach der sachverständigen Herleitung ausdrücklich in den Vertrag auf — mit dem Verweis auf das Gutachten als Anlage. Der Verkäufer stimmte zu; für ihn war es egal, wie der Kaufpreis intern aufgeteilt wurde.

Beim Notartermin selbst war die Stimmung entspannt. Alle Parteien hatten ihre jeweiligen Fachleute an der Seite. Es gab keine offenen Fragen mehr, keine Überraschungen, keine Nervosität. Das ist der Nebeneffekt einer sauberen Vorabprüfung: Sie nimmt dem Notartermin die Bedrohlichkeit, weil die Substanz vorher geklärt ist.

Vier Wochen später war der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen, das Ehepaar Eigentümer des Objekts, die Mieter unverändert in ihren Wohnungen. Die AfA-Grundlage für die kommenden 22 Jahre stand auf der Basis der sachverständigen Bewertung.

Was bleibt — die tragende Grundlage

Für das Ehepaar hat sich mehr geändert als nur der Kaufpreis und die AfA-Grundlage. Sie haben ein Objekt gekauft, das sie in seiner Substanz verstehen. Sie wissen, wo die Modernisierungspunkte stehen, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen, wie sich die Nutzungsdauer entwickelt. Das Gutachten ist nicht nur eine Steuerhilfe — es ist eine Bestandsaufnahme, die trägt.

Wenn in einigen Jahren größere Modernisierungsmaßnahmen anstehen und die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG geprüft werden muss, haben sie mit dem Gutachten den Ausgangswert dokumentiert. Wenn sie das Objekt in vielen Jahren verkaufen wollen, ist die Wertentwicklung nachvollziehbar. Wenn eine Bank für weitere Finanzierungen die Beleihung des Objekts brauchen sollte, liegt das Kurzgutachten vor. Die Fachleute-Zusammenarbeit — Sachverständiger, Steuerberater, Rechtsanwalt, Bank — hat für das Ehepaar eine Grundlage geschaffen, die auch für die weiteren Etappen trägt.

Der breitere Rahmen — die Fachreferenz, die trägt

Was den Rahmen dieser Geschichte trägt, ist der Umstand, dass die sachverständige Vorabprüfung auf einem gefestigten fachlichen und rechtlichen Fundament steht. Die Kaufpreisaufteilung nach dem marktangepassten Modell nach Sprengnetter und Kierig ist im Sprengnetter-Lehrbuch (Teil 3 Kapitel 9.4.4) dokumentiert und in der Bewertungspraxis eingespielt. Das BFH-Prinzip der Einzelbewertung nach § 6 EStG ist ständige Rechtsprechung. Das BFH-Urteil vom 31.01.1973 (BStBl. II 1973, 391) zur vertraglichen Kaufpreisaufteilung ist seit über fünfzig Jahren anwendbare Rechtsprechung. Das Thüringer Finanzgericht vom 20.02.2008 — III 740/05 — hat die Wesentlichkeitsgrenze von rund 10 Prozent präzisiert.

Für die Restnutzungsdauer stehen die BFH-Trias — IX R 25/19 vom 28.07.2021, IX R 22/19 vom 03.05.2022, IX R 14/23 vom 23.01.2024 — als gefestigte höchstrichterliche Linie. Die Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 hat den Weg für Bestandsvermieter deutlich geöffnet.

Für das Ehepaar aus Nürnberg war das kein Thema, mit dem sie sich selbst befassen mussten. Der Sachverständige und der Steuerberater kannten den Rahmen. Ihre Aufgabe war, das Objekt und den Preis zu prüfen und zu entscheiden. Aber die Sicherheit, dass die Bewertung auf einem gefestigten fachlichen und rechtlichen Fundament steht, hat ihnen den Weg leicht gemacht.

Zusammenspiel der Fachleute

Der Weg des Ehepaars zeigt das Zusammenspiel exemplarisch. Der Sachverständige liefert die bewertungsfachliche Grundlage — Verkehrswert, Substanzbewertung, Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer. Der Rechtsanwalt prüft den Kaufvertrag und arbeitet die bewertungsfachlichen Bausteine in den Vertrag ein. Der Steuerberater übernimmt die steuerliche Seite — Grunderwerbsteuer, spätere AfA-Anwendung, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Notar setzt die Beurkundung um. Die Bank strukturiert die Finanzierung (in diesem Fall war keine nötig, weil das Ehepaar mit Eigenmitteln kaufte).

Jeder Baustein ist für sich klar. In der Zusammenschau entsteht das, was den Kauf trägt: eine sorgfältig geprüfte Investition mit belastbarer AfA-Grundlage und einem Objekt, das in seiner Substanz bekannt ist.

Wer die richtigen Fachleute frühzeitig einbezieht, hat den geordneten Weg, der auch für die weiteren Etappen — Bewirtschaftung, mögliche Modernisierung, spätere Übertragung oder Verkauf — trägt.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen — als Eigennutz oder als Kapitalanlage — lohnt sich das Gespräch vor dem Notartermin. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage. Rechtsanwalt und Steuerberater setzen ihre jeweiligen Bausteine darauf auf. Wer die Fachleute frühzeitig einbezieht, hat den geordneten Weg, der von der Preisverhandlung über die Kaufpreisaufteilung bis zur langfristigen Bewirtschaftung trägt.

Für die sachverständige Vorabprüfung nach § 194 BauGB / ImmoWertV 2021 — einschließlich Kaufpreisaufteilung nach dem marktangepassten Modell nach Sprengnetter/Kierig und Restnutzungsdauer bei Kapitalanlage — steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung. Mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung. Ein verstehendes Erstgespräch klärt die konkrete Situation und ist unverbindlich.

Weiterführender Verweis: Konkretes Angebot und Preise auf der Landingpage zur Kauf-Vorabprüfung ab 299 Euro mit Aufstiegspfad auf Marktwert-Expertise, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten sowie Anrechnungsstaffel (30 Tage 100 Prozent, 60 Tage 50 Prozent, 90 Tage 25 Prozent).

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.