Baulandmobilisierung und BauTurbo -- mit Sicherheit gut geplant

Wer heute Bauland entwickeln oder eine Immobilie bewerten lassen möchte, steht vor einer erfreulichen Ausgangslage: Zwei neue Instrumente im Baurecht schaffen zusätzliche Wege zur Realisierung von Wohnbauprojekten. Das Baulandmobilisierungsgesetz (seit Juni 2021) und der sogenannte BauTurbo (Paragraph 246e BauGB, seit Oktober 2025) ergänzen das bewährte Planungsrecht um beschleunigte Verfahren.

Für Eigentümer, die langfristig denken und Wert auf eine solide Grundlage legen, bedeutet das: Die Möglichkeiten werden größer, und die bewährten Instrumente bleiben erhalten. Beides zusammen ergibt eine Planungssicherheit, die es so bisher selten gab.

Was das Baulandmobilisierungsgesetz an Verlässlichkeit schafft

Das Baulandmobilisierungsgesetz hat seit 2021 mehrere dauerhafte Instrumente eingeführt, die Kommunen und Eigentümern gleichermaßen Planungssicherheit geben.

Sektorale Bebauungspläne (Paragraph 9 Absatz 2d BauGB) ermöglichen es Kommunen, im bereits bebauten Innenbereich gezielt Flächen für Wohnbebauung festzusetzen. Das bedeutet: Die Gemeinde schafft einen verbindlichen Rahmen, auf den sich alle Beteiligten verlassen können. Grundstückseigentümer wissen genau, was zulässig ist -- und was nicht.

Die vereinfachten Befreiungen (Paragraph 31 Absatz 3 BauGB) gelten in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Auch hier liegt der Vorteil in der Klarheit: Wo eine Kommune diesen Weg eröffnet, entsteht ein verlässlicher Rahmen für die Bewertung und Entwicklung von Grundstücken.

Das dörfliche Wohngebiet (Paragraph 5a BauNVO) als neue Gebietskategorie gibt dem ländlichen Raum mehr Flexibilität -- innerhalb klarer baurechtlicher Grenzen. Für Eigentümer ländlicher Grundstücke bedeutet das: Ihre Fläche gewinnt an Entwicklungspotenzial, ohne dass die bewährten Regeln aufgeweicht werden.

BauTurbo -- ein zusätzlicher Weg, kein Ersatz

Der BauTurbo nach Paragraph 246e BauGB ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft und bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Sein Kern: Unter bestimmten Voraussetzungen können Wohnbauprojekte auch dann genehmigt werden, wenn kein Bebauungsplan vorliegt -- mit einer Prüffrist von zwei Monaten.

Das klingt nach Tempo, und das ist es auch. Gleichzeitig lohnt es sich, genau hinzuschauen:

• Der BauTurbo gilt für den Innenbereich und für Flächen bis 100 Meter Entfernung zum Innenbereich.
• Die Kommune prüft innerhalb von zwei Monaten, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist.
• Serielles und modulares Bauen wird durch den BauTurbo ausdrücklich erleichtert.
• Das Instrument ist befristet bis Ende 2030 -- eine Übergangsregelung, kein dauerhaftes Recht.

Für Eigentümer, die Wert auf eine langfristig belastbare Grundlage legen, bleibt der qualifizierte Bebauungsplan der sicherste Weg. Denn er schafft dauerhaftes Baurecht, das auch nach Ablauf des BauTurbo Bestand hat. Wer heute einen sektoralen Bebauungsplan anstößt, investiert zwar sechs bis zwölf Monate in das Verfahren -- erhält dafür aber eine Rechtsgrundlage, die über Jahrzehnte trägt.

Was das für die Immobilienbewertung bedeutet

In der Immobilienbewertung spielen baurechtliche Grundlagen eine zentrale Rolle für den Verkehrswert eines Grundstücks. Die neuen Instrumente erweitern die Bewertungsperspektive:

Grundstücke mit qualifiziertem Bebauungsplan haben den höchsten Grad an Planungssicherheit. Das spiegelt sich in der Bewertung wider: Die zulässige Nutzung ist klar definiert, das Baurecht ist dauerhaft gesichert.

Grundstücke im Geltungsbereich des BauTurbo können ein höheres Entwicklungspotenzial aufweisen als bisher -- allerdings unter dem Vorbehalt der Befristung bis 2030. Für die Bewertung bedeutet das: Das Potenzial fließt in die Wertermittlung ein, die Befristung wird transparent dokumentiert.

Grundstücke im Innenbereich (Paragraph 34 BauGB) profitieren von der Möglichkeit sektoraler Bebauungspläne. Wo bisher nur die Umgebungsbebauung den Rahmen vorgab, kann die Kommune jetzt gezielt Planungsrecht schaffen -- und damit den Bodenwert auf eine verlässlichere Grundlage stellen.

Für alle drei Konstellationen gilt: Eine fachkundige Bewertung nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung (ImmoWertV) gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihre Entscheidungen brauchen -- ob für eine Finanzierung, eine steuerliche Gestaltung oder die langfristige Entwicklung Ihres Grundstücks.

Übergangszeit bis 2030 -- genügend Raum für sorgfältige Planung

Die Befristung des BauTurbo bis Ende 2030 ist kein Grund zur Eile, sondern ein klar definierter Zeitrahmen. Gut fünf Jahre reichen aus, um die neuen Möglichkeiten zu prüfen, den passenden Weg zu wählen und die Umsetzung sorgfältig vorzubereiten.

Wer heute beginnt, profitiert von beiden Instrumenten gleichzeitig: Der BauTurbo kann kurzfristige Projekte beschleunigen, während parallel ein qualifizierter Bebauungsplan die langfristige Absicherung schafft. Das Baulandmobilisierungsgesetz bildet dabei den dauerhaften Rahmen, auf den sich alle Beteiligten verlassen können.

Dieser Zweiklang aus Geschwindigkeit und Verlässlichkeit ist für viele Eigentümer und Kommunen eine Kombination, die in dieser Form bisher fehlte.

Typengenehmigung -- einmal geprüft, dauerhaft verlässlich

Ein weiterer Baustein, der zum Gesamtbild passt: Die Typengenehmigung nach Paragraph 72 BayBO (Bayerische Bauordnung). Einmal erteilte Typengenehmigungen gelten für baugleiche Vorhaben ohne erneute vollständige Prüfung. In Kombination mit einem qualifizierten Bebauungsplan reduziert sich der Genehmigungsaufwand auf eine Bauanzeige -- mit Kosten von rund 750 bis 2.400 Euro und einem Zeitrahmen von etwa vier Wochen.

Für die Bewertung bedeutet das: Grundstücke in Bereichen mit Typengenehmigung und qualifiziertem Bebauungsplan haben einen besonders hohen Grad an Planungs- und Kostensicherheit. Das ist ein Wertfaktor, der sich in der Verkehrswertermittlung abbilden lässt.

Bankfinanzierung -- auf bewährter Grundlage

Die seit Januar 2025 geltende CRR III (Capital Requirements Regulation) stellt klare Anforderungen an die Bewertungsgrundlage finanzierter Immobilien. Grundstücke mit einem qualifizierten Bebauungsplan und einer normenkonformen Verkehrswertermittlung erfüllen diese Anforderungen in besonderem Maße.

Für Eigentümer, die eine Finanzierung planen, ergibt sich daraus ein konkreter Vorteil: Eine sorgfältige Bewertung auf Grundlage gesicherter Planungsrechte führt zu einer belastbaren Beleihungsgrundlage -- und damit zu günstigeren Finanzierungskonditionen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung ordnet die neuen baurechtlichen Instrumente für Ihr konkretes Grundstück ein -- vom Entwicklungspotenzial über den aktuellen Verkehrswert bis zur Frage, welcher planungsrechtliche Weg die sicherste Grundlage bietet.

Gerade bei baurechtlichen Veränderungen lohnt sich die frühzeitige Abstimmung mit weiteren Fachleuten: Ein Steuerberater prüft die steuerlichen Auswirkungen einer Grundstücksentwicklung, ein Notar begleitet die vertragliche Absicherung. Im Zusammenspiel entsteht die Planungssicherheit, die langfristige Entscheidungen verdienen.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Notaren und Finanzierungsberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.