CRR3 und Immobilienbewertung — Ihr bewährter Weg zu verlässlichen Werten

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der gesamten Europäischen Union neue Eigenkapitalregeln für Banken. Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) verändert, wie Kreditinstitute immobilienbesicherte Darlehen mit Eigenkapital unterlegen. Für Immobilieneigentümer, Kapitalanleger und alle, die auf eine solide Finanzierung bauen, ist das eine gute Nachricht: Das bewährte deutsche Bewertungssystem steht auf festem Grund — und bietet weiterhin die Verlässlichkeit, auf die Sie sich seit Jahrzehnten stützen können.

Was sich ändert — und warum das Fundament bleibt

Die CRR III führt einen neuen Begriff ein: den Immobilienwert (Property Value). Dieser ersetzt für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen das bisherige System, bei dem Banken zwischen Verkehrswert und Beleihungswert wählen konnten. Der Immobilienwert ist ein prudentieller Wertmaßstab, der für alle Banken in der gesamten EU einheitlich gilt — ein gemeinsamer Standard, der Klarheit und Vergleichbarkeit schafft.

Die entscheidende Nachricht für Deutschland: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat bestätigt, dass ein nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelter Wert die Anforderungen des neuen Artikels 229 CRR automatisch erfüllt. Das bewährte deutsche System — mit seiner konservativen, langfristig ausgerichteten Bewertungsmethodik — ist damit von Anfang an CRR3-konform.

Konkret stehen Banken zwei Wege zum neuen Immobilienwert offen:

• Über den Beleihungswert (BelWertV): Der konservative Bewertungsansatz, den deutsche Banken seit Langem nutzen, erfüllt die CRR3-Anforderungen direkt. Wer nach BelWertV bewertet, liefert automatisch einen CRR3-konformen Immobilienwert.

• Über den Verkehrswert mit konservativem Abschlag: Für Banken in EU-Ländern ohne Beleihungswert-Tradition — ein Weg, der die gleiche konservative Grundhaltung fordert, die in Deutschland bereits Standard ist.

Die 55-Prozent-Schwelle — warum präzise Bewertung jetzt noch wertvoller ist

Mit der CRR III gelten differenziertere Risikogewichte. Bei Wohnimmobilien liegt der entscheidende Schwellenwert bei 55 Prozent des Immobilienwerts: Liegt das Darlehen innerhalb dieser Grenze, beträgt das Risikogewicht 20 Prozent — deutlich günstiger als die bisherigen pauschalen 35 Prozent. Übersteigt das Darlehen diese Schwelle, steigt das Risikogewicht auf 75 Prozent.

Was bedeutet das in der Praxis? Eine sorgfältige, fundierte Bewertung Ihrer Immobilie wird zum Schlüssel für gute Finanzierungskonditionen. Jeder Euro, der in der Bewertung solide dokumentiert und nachvollziehbar belegt ist, kann darüber entscheiden, welches Risikogewicht die Bank ansetzt — und damit über Ihre Zinskonditionen.

Für Kapitalanleger, die mehrere Objekte finanzieren, wirkt sich dieser Effekt über das gesamte Portfolio aus. Eine verlässliche Bewertung schützt Sie langfristig vor unnötig hohen Finanzierungskosten.

Was die neuen Regeln für den Immobilienwert verlangen

Der neue Artikel 229 CRR stellt klare Anforderungen an den Immobilienwert. Diese Anforderungen entsprechen dem, was eine gewissenhafte Bewertung seit jeher liefert:

• Der Immobilienwert darf den aktuellen Verkehrswert nicht übersteigen.
• Er orientiert sich am Durchschnittswert der vergangenen sechs Jahre (bei Wohnimmobilien) beziehungsweise acht Jahre (bei Gewerbeimmobilien).
• Erwartete Preissteigerungen fließen nicht ein — der Wert muss langfristig erzielbar sein.
• Spekulative Elemente werden ausgeschlossen.
• Eine wertvolle Ausnahme: Investitionen in Energieeffizienz und Klimaresilienz dürfen den Durchschnittswert übersteigen — ein Anreiz für nachhaltige Modernisierung.

Wer diese Anforderungen liest, erkennt das bewährte Prinzip der BelWertV wieder: konservativ, langfristig orientiert, frei von spekulativen Annahmen. Deutsche Bewertungspraxis und europäische Regulierung gehen hier denselben Weg — einen Weg, der sich seit Jahrzehnten bewährt hat.

Bestandsimmobilien — genügend Zeit für eine sorgfältige Umstellung

Für bestehende Kreditportfolios gilt eine Übergangsregelung bis zum 31. Dezember 2027. Banken haben damit ausreichend Zeit, ihre Bestandsbewertungen schrittweise an den neuen Standard anzupassen. Es besteht kein Grund zur Eile — wohl aber ein guter Grund zur Vorsorge.

Wer seine Immobilie bereits jetzt mit einem qualifizierten Gutachten nach aktuellen Standards bewerten lässt, schafft eine belastbare Grundlage für die kommenden Jahre. Das gilt besonders für Kapitalanleger, deren Finanzierungsstruktur von der 55-Prozent-Schwelle unmittelbar betroffen ist.

Der Output Floor — die schrittweise Begrenzung bankinterner Risikomodelle auf mindestens 72,5 Prozent des Standardansatzes bis 2030 — bedeutet für viele Institute, dass Eigenkapitalanforderungen moderat steigen werden. Auch hier zeigt sich: Wer frühzeitig auf solide Bewertungen setzt, ist langfristig besser aufgestellt.

Was sich bei den Kreditkonditionen verändert

Die neuen Regeln wirken sich schrittweise auf die Finanzierungspraxis aus. Branchenberichte weisen auf Zinszuschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten hin, auf Finanzierungsquoten von 70 bis 80 Prozent statt der bisherigen bis zu 90 Prozent und auf Bearbeitungszeiten von drei bis sechs Wochen statt bisher zwei bis drei Wochen.

Diese Veränderungen kommen nicht über Nacht, sondern entfalten sich schrittweise bis 2030. Wer sich frühzeitig mit der eigenen Bewertungssituation befasst, kann diese Übergangszeit nutzen — mit einer klaren Dokumentation des Immobilienwerts, die sowohl die aktuellen als auch die künftigen Anforderungen erfüllt.

Ein qualifiziertes Gutachten — Ihre verlässliche Grundlage

In diesem Umfeld wird die Qualität der Immobilienbewertung zum entscheidenden Faktor. Ein Gutachten, das nach anerkannten Verfahren erstellt ist, die Wertermittlung nachvollziehbar dokumentiert und den Anforderungen der BelWertV entspricht, gibt Ihnen und Ihrer Bank gleichermaßen Sicherheit.

Als zertifizierter Sachverständiger nach ISO 17024 bewerte ich Immobilien nach den drei bewährten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung — Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Jede Wertannahme ist quellenbasiert dokumentiert, jeder Rechenschritt nachvollziehbar. Das entspricht genau dem, was Banken im Rahmen der CRR III für eine belastbare Eigenkapitalberechnung benötigen.

Die Stärke eines solchen Gutachtens liegt in seiner Beständigkeit: Ein sorgfältig erstellter Wert hält der Prüfung stand — heute, bei der Kreditvergabe, bei der nächsten Portfolioüberprüfung und auch bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Eine fundierte Immobilienbewertung nach anerkannten Standards gibt Ihnen die Grundlage, auf der gute Finanzierungsentscheidungen aufbauen. Gerade im Zusammenspiel mit den neuen Eigenkapitalregeln lohnt es sich, frühzeitig Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie zu schaffen — und diesen Wert so zu dokumentieren, dass er langfristig Bestand hat.

Für die optimale Gestaltung Ihrer Finanzierungsstruktur empfehle ich zusätzlich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Finanzberater. Bei steuerlichen Fragestellungen — etwa zur Abschreibung oder zur Investitionsplanung bei Kapitalanlagen — ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wirtschaftsprüfer begleiten die Compliance-Anforderungen auf Bankenseite.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Finanzberatern, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.