CRR3 — Warum Ihr Finanzberater jetzt nach dem Gutachten fragt

Stellen Sie sich vor: Sie sprechen mit Ihrem Finanzberater über eine Immobilienfinanzierung, und er empfiehlt Ihnen als Erstes ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Vor ein paar Jahren wäre das ungewöhnlich gewesen. Heute ist es die klügste Empfehlung, die er Ihnen geben kann. Der Grund hat einen Namen: CRR III.

Was sich seit Januar 2025 geändert hat

Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und verändert die Spielregeln für Immobilienkredite in ganz Europa. Im Kern geht es um die Frage: Wie viel Eigenkapital muss eine Bank für einen Immobilienkredit vorhalten? Die Antwort auf diese Frage hängt jetzt stärker als je zuvor von einer präzisen Immobilienbewertung ab.

Das Herzstück der Neuregelung ist der sogenannte Immobilienwert — im europäischen Kontext als Property Value bezeichnet. Dieser neue Wertmaßstab ersetzt für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen das bisherige System, bei dem Banken wahlweise auf den Verkehrswert oder den Beleihungswert abstellen konnten. Der Immobilienwert schafft einen einheitlichen europäischen Standard: konservativ bewertet, langfristig belastbar, frei von spekulativen Elementen.

Die 55-Prozent-Schwelle: Wo jeder Euro zählt

Die CRR III führt eine differenzierte Betrachtung nach Beleihungsauslauf ein. Bei Wohnimmobilien liegt der entscheidende Schwellenwert bei 55 Prozent des Immobilienwerts:

• Bis 55 Prozent: Die Bank muss nur 20 Prozent Risikogewicht ansetzen — deutlich günstiger als die bisherigen pauschalen 35 Prozent.
• Über 55 Prozent: Das Risikogewicht steigt auf 75 Prozent — so viel wie bei einem völlig unbesicherten Kredit.

Der Sprung von 20 auf 75 Prozent Risikogewicht ist erheblich. Für Ihre Bank bedeutet das: Sie muss für den Teil über 55 Prozent fast viermal so viel Eigenkapital vorhalten. Diese Kosten gibt die Bank weiter — in Form höherer Zinsen oder strengerer Kreditbedingungen.

Genau hier wird die präzise Bewertung Ihrer Immobilie zum entscheidenden Faktor. Wenn ein Gutachten den Immobilienwert fundiert und nachvollziehbar ermittelt, profitieren alle Beteiligten: Sie als Eigentümer erhalten bessere Konditionen, die Bank hat eine belastbare Grundlage, und der gesamte Kreditprozess läuft reibungsloser.

Warum Zusammenarbeit jetzt wichtiger wird

Was mich an der CRR III besonders überzeugt: Sie macht gute Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Fachleuten wertvoller als je zuvor. Ein Immobilienkredit ist heute ein Gemeinschaftsprojekt — und jeder bringt seine Kompetenz ein.

Der Sachverständige ermittelt den Immobilienwert nach den Anforderungen der CRR III. In Deutschland haben wir dabei einen echten Vorteil: Bewertungen nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) erfüllen die neuen europäischen Anforderungen automatisch. Die BaFin hat das bestätigt. Der konservative Ansatz, den deutsche Sachverständige seit Jahrzehnten pflegen, ist genau das, was die CRR III europaweit einführen möchte.

Der Finanzberater kennt die Kreditlandschaft und weiß, welche Stellschrauben bei der Finanzierungsstruktur den größten Hebel bieten. Die 55-Prozent-Schwelle ist nur ein Beispiel — die richtige Kombination aus Eigenkapital, Tilgungsstruktur und Beleihungsauslauf kann erhebliche Vorteile bringen.

Die Bank braucht nachvollziehbare, dokumentierte Bewertungen. Die CRR III verschärft die Anforderungen an Dokumentation und Überwachung deutlich. Gutachten, die klar strukturiert und quellenbasiert aufgebaut sind, beschleunigen den internen Prüfprozess und sparen allen Beteiligten Zeit.

IPRE und Non-IPRE: Eine neue Unterscheidung mit Konsequenzen

Die CRR III führt eine Kategorie ein, die bisher so in der Praxis kaum eine Rolle gespielt hat: IPRE — Income Producing Real Estate. Gemeint sind Immobilien, bei denen die Kreditrückzahlung überwiegend von Mieteinnahmen abhängt und weniger vom persönlichen Einkommen des Eigentümers.

Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf das Risikogewicht und damit auf die Kreditkonditionen. Für Kapitalanleger ist das besonders relevant: Ob eine vermietete Eigentumswohnung als IPRE oder Non-IPRE eingestuft wird, kann den Unterschied zwischen günstiger und teurer Finanzierung ausmachen.

Wenn Sie eine Kapitalanlage planen oder bereits besitzen, lohnt sich das Gespräch mit einem Sachverständigen, der diese Zusammenhänge versteht. Die richtige Einordnung beginnt mit einer präzisen Bewertung.

Was das für den Bestand bedeutet

Für bestehende Kredite gibt es eine Übergangsregelung: Die Anpassung an den neuen Immobilienwert ist bis zum 31. Dezember 2027 erforderlich. Parallel dazu steigt der sogenannte Output Floor — die Untergrenze für bankeigene Risikomodelle — schrittweise bis 2030 auf 72,5 Prozent.

In der Praxis bedeutet das: Viele Banken werden in den nächsten Jahren ihre Bestandsportfolios neu bewerten lassen. Die Nachfrage nach qualifizierten Sachverständigengutachten steigt bereits. Wer frühzeitig seine Immobilie professionell bewerten lässt, kann sich günstigere Konditionen sichern, bevor der Markt für Bewertungsleistungen enger wird.

Konkrete Veränderungen, die Sie bemerken werden

Die Auswirkungen der CRR III sind in der Praxis bereits spürbar:

• Finanzierungsquoten bewegen sich zunehmend im Bereich von 70 bis 80 Prozent — die Zeiten der 90-Prozent-Finanzierung werden seltener.
• Bearbeitungszeiten bei Kreditanträgen liegen derzeit bei drei bis sechs Wochen statt der gewohnten zwei bis drei Wochen.
• Zinszuschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten werden berichtet, insbesondere bei höherem Beleihungsauslauf.

Diese Entwicklungen lassen sich positiv gestalten: Wer mit einem fundierten Gutachten in die Finanzierungsgespräche geht, signalisiert Professionalität und schafft eine Verhandlungsbasis, von der alle profitieren.

Ein persönlicher Gedanke

Was ich in meiner täglichen Arbeit erlebe, bestätigt sich durch die CRR III nochmals deutlich: Die besten Ergebnisse entstehen, wenn Fachleute zusammenarbeiten. Wenn der Sachverständige die Bewertung liefert, der Finanzberater die Struktur optimiert und der Steuerberater die steuerlichen Aspekte einordnet — dann entsteht für den Eigentümer ein Gesamtbild, das weit mehr wert ist als die Summe der Einzelteile.

Ich erlebe das bei Kollegen in der HSG — High Specialised Group — jeden Tag: Ein Anruf, eine persönliche Empfehlung, und der Kunde bekommt genau den Spezialisten, der zu seiner Situation passt. Das spart Zeit, schafft Vertrauen und führt zu besseren Ergebnissen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Eine fundierte Immobilienbewertung nach BelWertV-Standard liefert Ihnen die Grundlage, die Banken unter den neuen CRR-III-Regeln brauchen — und die Ihnen bessere Finanzierungskonditionen eröffnet. Gerade bei Kapitalanlagen und vermieteten Objekten lohnt sich zusätzlich das Gespräch mit einem Finanzberater, der die neuen Eigenkapitalregeln kennt, und einem Wirtschaftsprüfer, der die regulatorischen Anforderungen im Blick hat.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeite ich mit spezialisierten Finanzberatern und Wirtschaftsprüfern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit ich einstehe. Lassen Sie uns sprechen — ein Anruf genügt.