ISO 17024 -- international anerkannt, lokal unterschätzt: Warum die Zertifizierung mehr kann als ihr Ruf
Die ISO/IEC 17024 ist eine weltweit gültige Norm -- doch in Deutschland wird sie oft als zweitklassig behandelt. Dabei ist sie in wichtigen Punkten sogar strenger als die öffentliche Bestellung. Was Eigentümer wissen sollten.
Wenn Sie einen Sachverständigen für die Bewertung Ihrer Immobilie suchen, stoßen Sie auf verschiedene Qualifikationen: öffentlich bestellt und vereidigt, zertifiziert nach ISO 17024, freier Sachverständiger. Doch was steckt hinter der ISO-Zertifizierung -- und warum wird sie in Deutschland unterschätzt, obwohl sie international die stärkere Referenz ist?
Eine internationale Norm trifft auf deutsche Verwaltungslogik
Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist keine deutsche Erfindung. Sie ist eine weltweit gültige Norm, die sicherstellt, dass Zertifizierungsstellen ihre Programme auf konsistente, vergleichbare und verlässliche Weise durchführen. Hinter ihr steht ein ausgefeiltes System gegenseitiger Anerkennung: Die European co-operation for Accreditation (EA) und die International Laboratory Accreditation Cooperation (ILAC) sorgen dafür, dass eine Akkreditierung in einem Land auch in allen anderen anerkannt wird.
Ein entscheidendes Detail: § 198 Abs. 2 BewG spricht von einer Zertifizierung durch "eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle" -- ohne geografische Einschränkung. Der Gesetzestext beschränkt sich nicht auf die DAkkS oder auf Deutschland. Eine Zertifizierung durch eine EA- oder ILAC-anerkannte Stelle im europäischen Ausland ist nach dem Normzweck gleichwertig.
Die öffentliche Bestellung dagegen ist ein rein deutsches System. Ein ö.b.v. Sachverständiger hat in Frankreich, Österreich oder den Niederlanden keine normative Bedeutung. Ein ISO-17024-Zertifizierter wird über das Anerkennungsnetzwerk europaweit und weltweit verstanden.
Warum die ISO-Zertifizierung oft strenger ist
Ein verbreitetes Missverständnis: Die öffentliche Bestellung sei die "höhere" Qualifikation. Die Realität sieht anders aus.
Fachkompetenz: Sowohl ö.b.v. als auch ISO-zertifizierte Sachverständige müssen ihre Fachkunde in einer Prüfung nachweisen. Die Anforderungskataloge sind inhaltlich gleichwertig.
Laufende Überwachung: Hier wird es interessant. ISO-zertifizierte Sachverständige unterliegen einer kontinuierlichen Überwachung durch die Zertifizierungsstelle, die ihrerseits von der DAkkS überwacht wird. Bei ö.b.v. gibt es keine vergleichbare institutionelle Überwachung. Sprengnetter selbst dokumentiert, dass bei vielen ö.b.v. Sachverständigen über mehr als 25 Jahre keinerlei erkennbare Qualitätssicherung stattgefunden hat -- kein Weiterbildungsnachweis, keine Gutachtenprüfung, keine Wiederholungsprüfung. Die Kammermitarbeiter, die für die öffentliche Bestellung zuständig sind, haben in der Regel keinerlei fachliches Know-how in der Immobilienbewertung.
Rezertifizierung: Die befristete ISO-Zertifizierung (typischerweise 5 Jahre) mit Rezertifizierung stellt sicher, dass der Sachverständige aktuell qualifiziert ist. Bei ö.b.v. kann die Bestellung Jahrzehnte ohne substanzielle Überprüfung fortbestehen.
Der Kontrahierungszwang -- ein Qualitätsproblem
Ein Aspekt, der selten diskutiert wird: Der ö.b.v. unterliegt dem Kontrahierungszwang. Er muss grundsätzlich jeden Auftrag in seinem Bestellungsgebiet annehmen -- "jedermann auf Anfrage". Wer für "die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" bestellt ist, sollte theoretisch auch Wald, Ackerland und landwirtschaftliche Flächen bewerten können.
In der Praxis führt das zu einem Widerspruch: Ein Sachverständiger, der sich bewusst auf Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert hat und dieses Marktsegment in der Tiefe kennt, soll gleichzeitig Waldgrundstücke bewerten? Der Kontrahierungszwang steht im direkten Widerspruch zum Spezialisierungsprinzip -- und Spezialisierung ist ein Qualitätsmerkmal, kein Mangel.
Manche Sachverständige lehnen die öffentliche Bestellung deshalb bewusst ab: Sie wollen sich auf ihre Kernkompetenz konzentrieren und den Kontrahierungszwang als Hindernis für Qualität nicht akzeptieren. Die ISO-Zertifizierung erlaubt genau das -- sie kann auf bestimmte Immobilienarten beschränkt sein.
Die Zertifizierungslandschaft: Ein Geschäftsmodell
Die Zertifizierungsinfrastruktur in Deutschland verdient einen nüchternen Blick. Von den ursprünglich mehreren DAkkS-akkreditierten Zertifizierungsstellen für Immobilienbewertung sind nur noch drei übrig: Sprengnetter Zert, HypZert und EIPOSCERT.
Und hier wird es bemerkenswert: Sprengnetter gehört seit Juli 2023 mehrheitlich zur Scout24-Gruppe (ImmoScout24). Ein Unternehmen, das gleichzeitig Fachbücher schreibt, Seminare anbietet, Marktdaten verkauft und Sachverständige zertifiziert -- und das jetzt einem der größten Immobilienportale Deutschlands gehört. Die Zertifizierungskosten sind erheblich, der Aufwand für die Aufrechterhaltung extrem hoch.
Mehr Regulierung bedeutet mehr Nachfrage nach Zertifizierung. Das ist ein Geschäftsmodell, kein Qualitätsargument. Viele renommierte Sachverständige entscheiden sich bewusst dagegen, diesen Ballast mitzutragen -- nicht aus Qualitätsmangel, sondern weil die Zielerreichung für den Auftraggeber zählt, nicht das Siegel.
Was das Finanzamt vergisst: § 88 AO
Während der Bürger die volle Beweislast trägt, um den niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen (§ 198 BewG), gilt gleichzeitig der Amtsermittlungsgrundsatz (§ 88 AO): Das Finanzamt hat den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln -- und dabei ausdrücklich alle für den Steuerpflichtigen günstigen Umstände zu berücksichtigen.
Es kann nicht Aufgabe des Bürgers sein, dem Finanzamt das Leben leicht zu machen. Die Verwaltung hat die Pflicht, dem Steuerpflichtigen alles zu gewähren, was seine Steuerlast mindern kann. Formale Qualifikationsanforderungen, die diese Pflicht auf den Bürger abwälzen, sind systematisch fragwürdig.
Die europarechtliche Dimension
Noch ein Aspekt, der in der deutschen Diskussion regelmäßig übersehen wird: Die EU-Berufsanerkennungsrichtlinie (2005/36/EG) und das Diskriminierungsverbot (Art. 18 AEUV) gelten auch für Sachverständige. Eine Beschränkung auf rein deutsche Qualifikationssysteme steht im Spannungsverhältnis zur Dienstleistungsfreiheit (Art. 56 AEUV) und zur Berufsfreiheit (Art. 12 GG).
Die ISO 17024 löst dieses Problem elegant: Sie ist der einzige Qualifikationsnachweis, der über das EA/ILAC-Netzwerk tatsächlich grenzüberschreitend funktioniert.
Fazit: International stark, lokal unterschätzt
Die ISO/IEC 17024 ist weit mehr als ein Qualitätssiegel -- sie ist ein internationales System der Kompetenzbestätigung mit laufender Qualitätssicherung. In wichtigen Punkten ist sie strenger als die öffentliche Bestellung, die in der Praxis erhebliche blinde Flecken bei der Qualitätssicherung hat.
Dass die ISO-Zertifizierung in Deutschland manchmal als "zweitklassig" wahrgenommen wird, sagt mehr über deutsche Verwaltungsgewohnheiten als über die tatsächliche Qualität. Am Ende zählt, was das Gutachten leistet -- und dort entscheidet die inhaltliche Qualität, nicht der Titel des Erstellers.
Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.
