Sachverständigenqualifikation und Beweislast: Eine systematische Rechtsanalyse der Gesetzeskollisionen

Die Frage, wer in Deutschland Immobilien bewerten darf und welche Beweiskraft sein Gutachten hat, scheint klar geregelt. Bei näherer Analyse zeigt sich jedoch ein Geflecht aus normativen Widersprüchen, das weder dem Steuerpflichtigen noch dem Rechtsanwender dient.

1. Die normative Ausgangslage

§ 198 BewG -- Die Öffnungsklausel

Absatz 1 gibt dem Steuerpflichtigen das Recht, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Verkehrswertgutachten nachzuweisen. Die Beweislast liegt vollständig beim Steuerpflichtigen.

Absatz 2 (Fassung seit 16.07.2021) definiert drei berechtigte Personengruppen: Gutachterausschüsse (§§ 192 ff. BauGB), öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, und -- seit 2021 -- von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige.

§ 88 AO -- Der Amtsermittlungsgrundsatz

Das Finanzamt hat den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln. § 88 Abs. 2 AO verpflichtet die Finanzbehörde ausdrücklich, alle für den Steuerpflichtigen günstigen Umstände ebenso zu berücksichtigen wie die für ihn ungünstigen.

§ 96 FGO -- Freie Beweiswürdigung

Im finanzgerichtlichen Verfahren entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Die formale Qualifikation des Gutachters ist hier ein Indiz, nicht das entscheidende Kriterium.

2. Kollision 1: Beweislast gegen Amtsermittlung

Die systematisch gravierendste Kollision: § 198 BewG bürdet dem Steuerpflichtigen die volle Beweislast auf. Gleichzeitig verpflichtet § 88 AO die Finanzbehörde, alle günstigen Umstände von Amts wegen zu berücksichtigen.

Dieser Widerspruch ist nicht auflösbar, ohne eine der beiden Normen zu relativieren. In der Verwaltungspraxis wird § 88 AO im Kontext des § 198 BewG faktisch ausgehebelt: Das Finanzamt prüft nicht, ob der typisierte Grundbesitzwert den Verkehrswert übersteigt -- es wartet, bis der Steuerpflichtige den Gegenbeweis führt. Die Fürsorgepflicht gegenüber dem Steuerpflichtigen wird zur Holschuld des Bürgers umgedeutet.

3. Kollision 2: Gesetzgeber gegen BFH

Der BFH hatte in seinem Urteil vom 05.12.2019 (II R 9/18) entschieden, dass nur Gutachterausschüsse und ö.b.v. zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts berechtigt seien. Die Finanzverwaltung reagierte mit einem Nichtanwendungserlass (02.12.2020).

Der Gesetzgeber erweiterte daraufhin mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz 2021 den § 198 Abs. 2 BewG um ISO-17024-zertifizierte Sachverständige -- eine explizite Korrektur der BFH-Rechtsprechung. Diese legislative Klarstellung ist bemerkenswert, weil sie die Gleichwertigkeit der Qualifikationen ausdrücklich anerkennt.

4. Kollision 3: § 198 BewG gegen §§ 9b/11c EStDV

Während der Gesetzgeber 2021 den Personenkreis in § 198 BewG erweiterte, plant das BMF über die §§ 9b/11c EStDV, für Nutzungsdauer-Gutachten wieder nur ö.b.v. zuzulassen. Der eine öffnet, der andere schließt -- innerhalb des gleichen Rechtsbereichs, mit widersprüchlicher Wertung derselben Qualifikationen.

5. Das fehlende Berufsgesetz

In Deutschland existiert kein Sachverständigengesetz. Die Berufsbezeichnung "Sachverständiger" oder "Gutachter" ist nicht geschützt. Es gibt keinen offiziellen Lehrberuf, keine Anerkennung nach dem Berufsbildungsgesetz, keine gesetzlichen Voraussetzungen für die Berufsausübung.

Die Fachliteratur (Stober, Sachverständigenrecht) definiert Berufsprinzipien: das Spezialisierungsprinzip, das Kompetenzprinzip, das Qualitätsprinzip. Aber diese sind akademisch, nicht normativ verbindlich.

Die formalen Qualifikationen (ö.b.v. und ISO 17024) sind daher keine Berufszulassungsvoraussetzungen, sondern Beweisregeln: Sie regeln, wessen Gutachten welche Beweiskraft hat. Nicht mehr und nicht weniger.

6. Verfassungsrechtliche Dimension: Art. 12 GG

Die Beschränkung des berechtigten Personenkreises in § 198 Abs. 2 BewG ist am Maßstab der Berufsfreiheit (Art. 12 GG) und der Drei-Stufen-Theorie zu messen.

Stufe 1 (Berufsausübung): Regelungen der Art und Weise der Berufsausübung sind mit vernünftigen Gründen des Gemeinwohls zu rechtfertigen.

Stufe 2 (Subjektive Berufszugangsbeschränkung): Anforderungen an die persönliche Qualifikation bedürfen eines wichtigen Gemeinschaftsguts als Rechtfertigung.

Die Qualifikationsanforderungen des § 198 BewG bewegen sich zwischen Stufe 1 und 2. Sie beschränken nicht die Berufsausübung als Sachverständiger insgesamt, aber sie schränken ein, wessen Gutachten im steuerlichen Verfahren als Nachweis anerkannt wird. Ob diese Einschränkung verhältnismäßig ist, wenn gleichzeitig die Qualitätssicherung bei ö.b.v. nachweislich Lücken aufweist, ist zumindest fraglich.

7. Europarechtliche Dimension

Art. 18 AEUV -- Diskriminierungsverbot

§ 198 Abs. 2 BewG spricht von einer Zertifizierung durch "eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle" -- ohne geografische Einschränkung. Die Norm benennt weder die DAkkS noch Deutschland als Beschränkung. Über das EA-MLA (Multilateral Agreement der European co-operation for Accreditation) und ILAC sind Akkreditierungen grenzüberschreitend gültig.

Eine Verwaltungspraxis, die ausschließlich DAkkS-Akkreditierungen akzeptiert, steht im Spannungsverhältnis zum europarechtlichen Diskriminierungsverbot.

Art. 56 AEUV -- Dienstleistungsfreiheit

Die Beschränkung auf ausschließlich deutsche Qualifikationssysteme kollidiert mit der Dienstleistungsfreiheit. Die Richtlinie 2005/36/EG (Berufsanerkennungsrichtlinie) sieht ausdrücklich die gegenseitige Anerkennung beruflicher Qualifikationen vor.

Art. 49 AEUV -- Niederlassungsfreiheit

Auch hier ergibt sich ein Spannungsverhältnis: Ein in Österreich oder Frankreich nach ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger müsste seine Qualifikation in Deutschland grundsätzlich anerkannt bekommen.

8. Der Kontrahierungszwang als Systemwiderspruch

Der ö.b.v. Sachverständige unterliegt dem Kontrahierungszwang: Er muss grundsätzlich "jedermann auf Anfrage" zur Verfügung stehen. Das steht im direkten Widerspruch zum Spezialisierungsprinzip.

Ein Sachverständiger, der für "die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" bestellt ist, müsste theoretisch auch Wald, Ackerland und landwirtschaftliche Flächen bewerten -- unabhängig davon, ob er in diesen Bereichen tatsächliche Expertise besitzt.

Die ISO-Zertifizierung löst diesen Widerspruch: Sie erlaubt die Beschränkung auf bestimmte Immobilienarten und ermöglicht damit eine ehrliche Spezialisierung. Dass sich Sachverständige bewusst gegen die öffentliche Bestellung und für die spezialisierte Praxis entscheiden, ist kein Qualitätsmangel, sondern ein Qualitätsanspruch.

9. Die Zertifizierungslandschaft: Regulierung als Geschäftsmodell

Eine nüchterne Bestandsaufnahme der Zertifizierungsinfrastruktur ist aufschlussreich:

AkteurRolleInteresse

DAkkSAkkreditierungsstelleÜberwachung (hoheitlich)

Sprengnetter ZertZertifizierungsstelleZertifizierungsgebühren

Scout24-GruppeEigentümer von Sprengnetter (75%, seit Juli 2023)Plattformintegration

HypZertZertifizierungsstelleZertifizierungsgebühren

EIPOSCERTZertifizierungsstelleZertifizierungsgebühren

IHKsBestellungsstellenVerwaltungsgebühren

Von den ursprünglich mehreren DAkkS-akkreditierten Zertifizierungsstellen sind nur noch drei übrig. Die Marktkonzentration ist erheblich. Dass eine der drei verbleibenden Stellen einem der größten Immobilienportale Deutschlands gehört, wirft Fragen nach der Unabhängigkeit auf.

Mehr Regulierung erzeugt mehr Nachfrage nach Zertifizierung. Die Kosten für die Aufrechterhaltung der Zertifizierung sind erheblich. Das trifft insbesondere Sachverständige, die keine Großkanzlei betreiben, sondern als Einzelsachverständige oder kleine Büros arbeiten -- also genau diejenigen, die durch regionale Spezialisierung oft die höchste Marktkenntnis haben.

10. Qualitätssicherung: Norm vs. Realität

Die theoretische Qualitätssicherung beider Systeme klingt überzeugend. Die Realität ist differenzierter:

ö.b.v.: Fachliteratur (Sprengnetter) dokumentiert, dass bei vielen ö.b.v. Sachverständigen über mehr als 25 Jahre keinerlei erkennbare Qualitätssicherung stattgefunden hat. Keine Weiterbildungsnachweise, keine Gutachtenprüfung, keine Wiederholungsprüfung. Die Bestellungsstellen haben in der Regel kein fachliches Know-how in der Immobilienbewertung.

ISO 17024: Laufende Überwachung durch die Zertifizierungsstelle, befristete Zertifizierung mit Rezertifizierung, dokumentierte Fortbildungspflicht. Systemisch strenger -- aber die Zertifizierungsstellen sind ihrerseits kommerziell.

Die eigentliche Qualitätssicherung findet bei engagierten Sachverständigen außerhalb beider Systeme statt: durch vielfältige Fortbildungen bei verschiedenen Anbietern (Sprengnetter, Kleiber, Reguvis, EIPOS), Fachkongresse, Lehrbuchstudium und den Austausch in Fachkreisen.

11. Wer profitiert von der Verwirrung?

Die Vielzahl der Gesetzeskollisionen erzeugt Unsicherheit -- und Unsicherheit erzeugt Nachfrage:

• Zertifizierungsstellen profitieren von steigender Regulierung
• Steuerberater und Rechtsanwälte profitieren von der Verfahrenskomplexität
• Die Verwaltung profitiert von der Beweislastverteilung, die den Steuerpflichtigen in die Beweispflicht nimmt

Der Steuerpflichtige steht in der Mitte dieses Systems und ist -- verständlicherweise -- verunsichert. Die Gesetzeskollisionen sind nicht theoretisch: Sie betreffen jeden Eigentümer, der den typisierten Grundbesitzwert des Finanzamts anfechten will.

12. Der Rechtsweg als Korrektiv

Am Ende steht immer der Rechtsweg. Und hier zeigt sich die eigentliche Logik des Systems: Das Finanzgericht entscheidet nach § 96 FGO nach freier Beweiswürdigung. Dort wird das Gutachten inhaltlich geprüft -- nicht formal. Die Qualifikation des Sachverständigen ist ein Indiz für die Zuverlässigkeit, aber nicht determinierend.

Das war immer so und wird immer so sein: Am Ende entscheidet die inhaltliche Qualität des Gutachtens. Nicht der Titel, nicht das Siegel, nicht die Bestellungsurkunde.

Fazit: Ein reformbedürftiges System

Die systematische Analyse zeigt: Die Rechtslage bei Sachverständigenqualifikation und Beweislast ist in sich widersprüchlich. Die Beweislastumkehr kollidiert mit dem Amtsermittlungsgrundsatz, die gesetzgeberische Öffnung kollidiert mit ministerieller Verengung, die europarechtliche Freizügigkeit kollidiert mit nationaler Verwaltungspraxis.

Die formalen Qualifikationsanforderungen sind ein Verwaltungsinstrument, kein Qualitätsgarant. Ein Sachverständiger, der sich spezialisiert, sich vielfältig fortbildet und methodisch sauber arbeitet, liefert Ihnen ein Gutachten, das der Prüfung standhält -- unabhängig davon, ob er ö.b.v. oder ISO-zertifiziert ist. Beides ist gesetzlich gleichwertig.

Und wenn der Streit vor Gericht geht: Dort entscheidet Substanz, nicht Siegel.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.