Warum Ihr Anwalt den Sachverständigen frühzeitig einbinden sollte

Die korrekte Bestimmung des Bewertungsstichtags klingt nach einer technischen Frage. In Wahrheit ist sie eine Frage der Zusammenarbeit. Denn bei Erbfällen und Scheidungen liegt der Stichtag nicht im Ermessen des Sachverständigen allein -- er ergibt sich aus dem rechtlichen Rahmen, den Anwalt und Gericht vorgeben. Und genau hier passieren die teuersten Fehler.

Wenn der Stichtag zur Teamaufgabe wird

Bei einem Privatgutachten ist es einfach: Auftraggeber und Sachverständiger vereinbaren den Stichtag, meist den Tag der Ortsbesichtigung. Alle vier relevanten Zeitpunkte -- Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag, Besichtigungstag und Tag der Gutachtenerstellung -- fallen zusammen.

Sobald aber ein rechtlicher Anlass hinzukommt, wird der Stichtag zum Ergebnis eines Zusammenspiels mehrerer Fachleute:

Beim Erbfall bestimmt das Gesetz den Todestag als Wertermittlungsstichtag (§ 9 Abs. 1 ErbStG). Der Sachverständige besichtigt die Immobilie Wochen oder Monate später und muss den Zustand zum Todestag rekonstruieren. Der Steuerberater braucht den Wert für die Erbschaftsteuererklärung -- und hat dabei eigene Fristen zu beachten. Der Erbrechtsanwalt benötigt den Wert für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, möglicherweise mit einem anderen Fokus als das Finanzamt.

Bei der Scheidung bestimmt das Familienrecht den Tag der Zustellung des Scheidungsantrags als Stichtag für das Endvermögen (§ 1384 BGB). Doch was passiert, wenn ein Ehegatte nach der Trennung in die Immobilie investiert hat? Der Qualitätsstichtag kann dann vom Wertermittlungsstichtag abweichen -- eine Entscheidung, die der Familienanwalt anstoßen und der Sachverständige bewertungstechnisch umsetzen muss.

Das Zusammenspiel in der Praxis

Die Erfahrung zeigt: Je früher die Abstimmung zwischen den Beteiligten stattfindet, desto besser das Ergebnis.

Erbfall: Drei Perspektiven, ein Stichtag

• Erbrechtsanwalt: Klärt, ob eine Auseinandersetzung oder Teilungsversteigerung ansteht. Definiert den Auftrag an den Sachverständigen.
• Sachverständiger: Ermittelt den Verkehrswert zum Todestag. Dokumentiert, welche Marktdaten zu diesem Stichtag verfügbar waren. Weist auf Besonderheiten hin -- etwa wenn ein Miterbe zwischenzeitlich renoviert hat.
• Steuerberater: Prüft den Wert auf steuerliche Plausibilität und beachtet die zeitlichen Anwendungsvoraussetzungen für Sachwertfaktoren nach BewG.

Wenn der Sachverständige erst beauftragt wird, nachdem Anwalt und Steuerberater ihre Positionen bereits festgelegt haben, fehlt die fachliche Rückkopplung. Stichtagsrelevante Besonderheiten werden übersehen.

Scheidung: Wenn der Qualitätsstichtag vorverlegt wird

Beim Zugewinnausgleich kann die Frage aufkommen, ob der Zustand der Immobilie zum Tag der Zustellung oder zu einem früheren Zeitpunkt maßgeblich ist. Das ist keine rein juristische Frage -- der Sachverständige muss bewertungstechnisch einschätzen, welche Auswirkung die Vorverlegung auf den Verkehrswert hat.

Die Fachliteratur empfiehlt, den Qualitätsstichtag auf den Zeitpunkt vor der wertverändernden Maßnahme zu legen, wenn die Investition nur einem Ehegatten zugerechnet werden soll. Dafür braucht der Sachverständige den vollständigen Sachverhalt vom Familienanwalt -- und zwar vor der Besichtigung, nicht danach.

Modellkonformität als gemeinsame Basis

Ein Aspekt, der selten besprochen wird: die Modellkonformität der verwendeten Marktdaten (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV 2021). Sachverständiger, Anwalt und Steuerberater sollten wissen, ob der zuständige Gutachterausschuss seine Daten bereits nach dem Modell der ImmoWertV 2021 ableitet oder noch nach dem Vorgängermodell arbeitet. Denn die Modellkonformität bestimmt, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt -- unabhängig davon, welche Verordnung formal in Kraft ist.

Dieses Wissen ist besonders relevant, wenn ein Gutachten gerichtlich überprüft wird. Ein Sachverständiger, der modellkonform arbeitet und dies dokumentiert, liefert ein belastbares Ergebnis.

Die Übergangsfrage zwischen altem und neuem Modell betrifft inzwischen überwiegend Altfälle. Mit den neuen Normalherstellungskosten, die derzeit entwickelt werden, kommt jedoch eine neue Phase auf alle Beteiligten zu, in der die frühzeitige Abstimmung erneut an Bedeutung gewinnt.

Was gute Zusammenarbeit ausmacht

Drei Prinzipien für die Praxis:

1. Frühzeitig einbinden. Den Sachverständigen vor der Ortsbesichtigung mit dem Anwalt in Kontakt bringen. Stichtagsfragen im Vorfeld klären, nicht im Nachhinein.

2. Vollständig informieren. Der Sachverständige braucht den vollständigen Sachverhalt: Wann war die Trennung? Welche Maßnahmen wurden danach durchgeführt? Welche Fristen laufen? Wer hat investiert?

3. Rückkopplung ermöglichen. Wenn der Sachverständige bei der Besichtigung Besonderheiten feststellt, die den Stichtag betreffen, muss er das dem Auftraggeber mitteilen können -- bevor das Gutachten fertig ist.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Die korrekte Stichtagsbestimmung bei Erbfall und Scheidung erfordert die Abstimmung zwischen Sachverständigem, Rechtsanwalt und Steuerberater. Als Sachverständigenbüro in der Metropolregion Nürnberg arbeiten wir regelmäßig mit spezialisierten Familienrechtsanwälten, Erbrechtsanwälten und Steuerberatern zusammen.

Wenn Sie einen Bewertungsauftrag mit rechtlichem Hintergrund haben, sprechen Sie uns frühzeitig an. Wir stimmen die Stichtagsfragen direkt mit Ihrem Anwalt und Steuerberater ab -- für ein Gutachten, das von allen Beteiligten getragen wird.