Warum Ihr Sachverständiger nach der Teilungserklärung fragt — und welche Fachleute Sie noch ins Boot holen sollten

Es gibt Immobilien, bei denen schon der erste Blick in die Unterlagen zeigt: Hier steckt mehr drin, als eine einzelne Zahl abbilden kann. Ein Wohnungspaket in einer WEG-Einheit ist genau so ein Fall. Zwei vollwertige Wohnungen auf einem Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil, ein Kaufpreis unter der Summe der Einzelwohnungen — und eine ganze Reihe von Fachleuten, die zusammenarbeiten sollten, damit der Erwerber das volle Potenzial nutzen kann.

Zwei Wohnungen, ein Grundbuchblatt — wie das entsteht

Die Konstellation kommt häufiger vor als erwartet: Bei der ursprünglichen Teilung eines Zweifamilienhauses wurde das Dachgeschoss als Abstellfläche der darunterliegenden Wohnung zugeordnet. Dann kam eine Baugenehmigung für den Ausbau — Küche, Bad, eigener Zugang über das Treppenhaus — und aus der Abstellfläche wurde eine eigenständige Wohnung. Die Teilungserklärung wurde nicht angepasst, und so stehen zwei vollwertige Wohnungen auf einem Grundbuchblatt.

Für den Sachverständigen ist das der Moment, an dem die Bewertung über reine Quadratmeterpreise hinausgeht. Das Wertsteigerungspotenzial durch eine spätere Aufteilung in zwei eigenständige WEG-Einheiten gehört erkannt und transparent gemacht — weil es den Wert und die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers maßgeblich beeinflusst.

Vermietung funktioniert sofort — das Mietrecht kennt kein Grundbuch

Eine Frage, die im persönlichen Gespräch immer wieder auftaucht: Darf ich die Dachgeschosswohnung eigenständig vermieten, obwohl sie im selben Grundbuchblatt steht wie meine Wohnung? Die Antwort ist eindeutig: Ja. Die Vermietung ist ein mietrechtlicher Vorgang nach den Paragraphen 535 ff. BGB, und der Eigentümer kann nach Paragraph 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren.

Voraussetzung ist, dass die Dachgeschosswohnung baurechtlich als Wohnung genehmigt ist und eigenständig ausgestattet ist — Küche oder Kochnische (Art. 46 Abs. 1 BayBO), Bad mit Dusche und Toilette (Art. 46 Abs. 3 BayBO), eigener Zugang und die Einhaltung der Raumhöhenanforderungen (Art. 45 Abs. 1 BayBO). Die grundbuchrechtliche Struktur steht der Vermietung nicht im Weg.

Das Raumhöhe-Thema im Dachgeschoss — ein Gespräch, das sich lohnt

Wer ein Wohnungspaket mit Dachgeschosswohnung besichtigt, hört gelegentlich die Sorge: Die Decke ist doch zu niedrig. Dahinter steht oft eine Verwechslung mit der sogenannten Zwei-Drittel-Regel aus den Bauordnungen anderer Bundesländer. In Bayern gilt nach Art. 45 Abs. 1 BayBO die Hälfte-Regel: Mehr als die Hälfte der Grundfläche muss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern erreichen. Bereiche unter 1,50 Metern zählen nicht mit. Das ist eine geringere Anforderung als in vielen anderen Bundesländern.

Bei einem typischen Grundriss mit zentral unter dem Dachfirst verlaufendem Flur wird diese Anforderung in aller Regel problemlos erfüllt. Und die erteilte Baugenehmigung bestätigt, dass die Bauaufsichtsbehörde alle Anforderungen geprüft hat. Seit dem 01.01.2025 ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken in den Gebäudeklassen 1 bis 3 nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO sogar verfahrensfrei. Ein Gespräch mit dem Sachverständigen kann hier viel Unsicherheit auflösen.

Warum die Reihenfolge zählt — und warum der Notar früh dazugehört

Hier wird es richtig spannend, und hier zeigt sich, warum beim Wohnungspaket mehrere Fachleute zusammenarbeiten sollten: Die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung entscheidet über die Handlungsfreiheit des Eigentümers auf Jahre hinaus.

Wer erst aufteilt und dann vermietet, behält volle Flexibilität. Keine Kündigungssperrfrist nach Paragraph 577a BGB, kein Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraph 577 BGB, freie Veräußerung der einzelnen Einheiten.

Wer erst vermietet und dann aufteilt, aktiviert in Bayern in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine zehnjährige Sperrfrist (Paragraph 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung, gültig seit 01.01.2026). Dazu kommt das Vorkaufsrecht des Mieters — zwingendes Recht, vertraglich nicht abdingbar.

In der Metropolregion Nürnberg sind unter anderem Erlangen, Nürnberg, Fürth und Schwabach als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft, dazu zahlreiche Gemeinden im Landkreis Erlangen-Höchstadt (Bayerische Mieterschutzverordnung, BayMBl. 2025 Nr. 558).

Der Notar kann die Aufteilung direkt im Rahmen des Kaufvertrags mitregeln — ein Termin, ein Vorgang, und die mietrechtlichen Weichenstellungen sind von Anfang an richtig gesetzt. Das spart Zeit, Kosten und vermeidet Komplikationen, die erst Jahre später sichtbar werden.

Ein Objekt statt drei — das Gespräch mit dem Steuerberater

Das Wohnungspaket bietet einen steuerlichen Vorteil, der im Beratungsgespräch oft positiv überrascht: Solange das Paket als eine WEG-Einheit im Grundbuch steht, zählt es als ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze. Diese vom Bundesfinanzhof entwickelte Abgrenzung (Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, Aktenzeichen GrS 1/98) besagt: Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuerpflicht und dem Wegfall des Spekulationsfrist-Privilegs.

Das Paket zehn Jahre halten, dann aufteilen und einzeln verkaufen — steuerfrei nach Paragraph 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, ohne die Drei-Objekt-Grenze zu berühren. Wer die Möglichkeiten kennt, kann sie gezielt nutzen.

Bei Teilvermietung — eine Wohnung selbst genutzt, die andere vermietet — können die auf den vermieteten Teil entfallenden Kosten nach Paragraph 7 Abs. 4 EStG steuerlich abgeschrieben werden. Die korrekte Zuordnung gehört in die Hände eines Steuerberaters mit Immobilienerfahrung.

Was die Verkehrswertermittlung sichtbar macht

Die Bewertung eines Wohnungspakets hat mehrere Facetten. Als eine WEG-Einheit bewertet, fließen im Ertragswertverfahren die Mieteinnahmen der vermieteten Wohnung als nachhaltig erzielbare Miete ein. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten des Dachgeschossausbaus berücksichtigt. Und das Wertsteigerungspotenzial durch Aufteilung — Einzelwohnungen erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise — gehört transparent gemacht.

In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die Marktanpassungsfaktoren entsprechend höher, weil die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten mit Eigennutzung und Vermietung groß ist. Die Verkehrswertermittlung liefert die Zahlen — und die Grundlage für ein Gespräch, in dem alle Beteiligten die richtigen Entscheidungen treffen können.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Wohnungspaket ist ein Thema, bei dem gute Beratung im Zusammenspiel entsteht. Die Verkehrswertermittlung macht den Wert und das Aufteilungspotenzial transparent. Der Notar regelt die Aufteilung im Kaufvertrag. Der Steuerberater optimiert Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze. Gemeinsam entsteht eine Lösung, die alle Perspektiven berücksichtigt.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Notaren und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Lassen Sie uns sprechen.