Paragraph für Paragraph: Methodik und Grundlage beim Wohnungspaket in einer WEG-Einheit

Datenstand: April 2026

Wenn eine Sondereigentumseinheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz tatsächlich zwei vollwertige Wohnungen enthält, greifen Normen aus vier Rechtsgebieten gleichzeitig: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Bauordnungsrecht und Steuerrecht. Die folgende Darstellung ordnet die Rechtsgrundlagen systematisch, zeigt die Zusammenhänge zwischen den Normen und dokumentiert die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Ausgangslage: Was ist ein Wohnungspaket?

Ein Wohnungspaket bezeichnet eine Sondereigentumseinheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz, die zwei oder mehr eigenständig nutzbare Wohnungen umfasst. Die typische Konstellation: Ein Obergeschoss und ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss bilden zusammen eine WEG-Einheit — ein Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil, zwei vollwertige Wohnungen.

Die Entstehung folgt einem nachvollziehbaren Muster:

1. Bei Begründung des Wohnungseigentums wird das Gebäude aufgeteilt — das Dachgeschoss ist zu diesem Zeitpunkt nicht ausgebaut und wird der darunterliegenden Einheit zugeordnet.
2. Später erfolgt der Dachgeschossausbau mit eigener Baugenehmigung zu einer vollwertigen Wohnung (Küche, Bad, eigener Zugang).
3. Die Teilungserklärung wird nicht angepasst — grundbuchrechtlich bleibt es bei einer Einheit.

Rechtsgrundlagen im systematischen Überblick

Wohnungseigentumsgesetz

Die wohnungseigentumsrechtliche Grundlage bilden vier Normen:

§ 13 Absatz 1 WEG ist die zentrale Norm für die Vermietbarkeit: Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Die Vermietung einer Wohnung innerhalb der Sondereigentumseinheit ist ein mietrechtlicher Vorgang nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs — die WEG-Struktur (eine oder zwei Einheiten) bindet das Mietrecht nicht.

Mietrecht — Bürgerliches Gesetzbuch

Die mietrechtlichen Normen entfalten ihre volle Bedeutung bei der Frage, in welcher Reihenfolge Aufteilung und Vermietung erfolgen:

Die Kombination aus § 577 und § 577a BGB erzeugt die zentrale Rechtsfolge: Wer erst vermietet und dann aufteilt, löst eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren aus — in Bayern, in den durch die Mieterschutzverordnung eingestuften Gemeinden, sogar zehn Jahre. Beide Schutzrechte sind zwingendes Recht.

Bayerische Bauordnung

Für die bauordnungsrechtliche Beurteilung der Dachgeschosswohnung sind drei Normen maßgeblich:

Zur Raumhöhe im Dachgeschoss besteht ein häufiges Missverständnis: Die gelegentlich zitierte "Zwei-Drittel-Regel" stammt aus Landesbauordnungen anderer Bundesländer (unter anderem § 39 Absatz 1 BauO NRW). In Bayern gilt die Hälfte-Regel nach Artikel 45 Absatz 1 BayBO — eine geringere Anforderung. Die erteilte Baugenehmigung dokumentiert, dass alle Anforderungen behördlich geprüft und erfüllt sind.

Steuerrecht — Einkommensteuergesetz

Die steuerrechtliche Kernfrage betrifft die Drei-Objekt-Grenze: Solange das Wohnungspaket als eine WEG-Einheit im Grundbuch steht, zählt es als ein Objekt im Sinne der vom Bundesfinanzhof entwickelten Abgrenzung (BFH, Großer Senat, Beschluss vom 10.12.2001, Aktenzeichen GrS 1/98). Wird das Paket aufgeteilt und werden die einzelnen Wohnungen innerhalb von fünf Jahren veräußert, zählt jede als separates Objekt.

Baugesetzbuch — Umwandlungsgenehmigung

§ 250 Absatz 1 BauGB regelt die Genehmigungspflicht bei Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen sind von dieser Genehmigungspflicht ausgenommen — das trifft auf die meisten Zweifamilienhäuser zu, auch mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Rechtsverordnungen nach § 250 BauGB sind befristet bis zum 31.12.2030.

Reihenfolge: Aufteilung und Vermietung — die Rechtsfolgen im Vergleich

Die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung bestimmt, welche mietrechtlichen Schutzrechte entstehen:

Die praktische Empfehlung aus dieser Systematik: Die Aufteilung sollte vor der Vermietung erfolgen — idealerweise gleich beim Erwerb. Der beurkundende Notar kann Kaufvertrag und Änderung der Teilungserklärung in einem Vorgang vorbereiten.

Bayerische Mieterschutzverordnung — eingestufte Gemeinden

Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren nach § 577a Absatz 2 BGB greift in Bayern in den durch die Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558, gültig seit 01.01.2026) eingestuften Gemeinden. In der Metropolregion Nürnberg sind unter anderem eingestuft:

• Kreisfreie Städte: Erlangen, Nürnberg, Fürth, Schwabach
• Landkreis Erlangen-Höchstadt: Adelsdorf, Baiersdorf, Bubenreuth, Eckental, Hemhofen, Möhrendorf, Röttenbach, Buckenhof, Uttenreuth, Hessdorf, Herzogenaurach

In diesen Gemeinden gelten zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze (15 Prozent in drei Jahren) und die Mietpreisbremse (Neuvermietung maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete). Die Verordnung läuft bis Ende 2029.

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Die nachfolgende Tabelle dokumentiert die für das Wohnungspaket relevanten Entscheidungen:

Die Entscheidung des BGH vom 21.05.2025 (VIII ZR 201/23) verdient besondere Beachtung: Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Absatz 1 BGB gilt nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum, sondern analog auch bei Teileigentum, sofern die Räume tatsächlich als Wohnung genutzt werden. Die formale Bezeichnung in der Teilungserklärung ist nicht entscheidend.

Ob die bloße Unterteilung einer bestehenden WEG-Einheit — ohne erstmalige Umwandlung eines Mietshauses — dieselben mietrechtlichen Schutzfolgen nach §§ 577, 577a BGB auslöst, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend als Hauptthema entschieden. Für eine verbindliche Einschätzung im Einzelfall ist ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Prüfschema: Checkliste für den Erwerb

Die folgende Checkliste fasst die Prüfpunkte zusammen, die sich aus den dargestellten Rechtsgrundlagen ergeben:

Bewertungsrelevanz für den Sachverständigen

Für die Verkehrswertermittlung eines Wohnungspakets ergeben sich aus der dargestellten Rechtslage folgende methodische Konsequenzen:

• Ertragswertverfahren: Bei Teilvermietung fließt der Mietertrag des Dachgeschosses als nachhaltig erzielbare Miete in die Bewertung ein (§ 21 EStG als steuerrechtlicher Rahmen, § 535 BGB als mietrechtliche Grundlage).
• Sachwertverfahren: Die Herstellungskosten des Dachgeschossausbaus fließen in den Gebäudesachwert ein.
• Wertsteigerungspotenzial: Der Hinweis auf die Möglichkeit der Aufteilung in separate WEG-Einheiten ist bewertungsrelevant — Einzelwohnungen erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als eine Paketeinheit.
• Marktanpassung: In den eingestuften Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die Marktanpassungsfaktoren entsprechend höher. Die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten — Eigennutzung und Vermietung in einem Objekt — ist in der Metropolregion Nürnberg ausgeprägt.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert des Wohnungspakets unter Berücksichtigung der dargestellten Rechtsgrundlagen — einschließlich des Wertsteigerungspotenzials durch eine mögliche Aufteilung und der Marktdaten für die jeweilige Gemeinde.

Für die rechtliche Gestaltung der Aufteilung (Änderung der Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grundbucheintragung) ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Für steuerliche Fragen — insbesondere zur Drei-Objekt-Grenze nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und zur Spekulationsfrist nach § 23 EStG — ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Notaren, Steuerberatern und Rechtsanwälten in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Fordern Sie alle Unterlagen und Details an.