Wohnungspaket in der WEG: Langfristig abgesichert investieren

In vielen älteren Zwei- und Dreifamilienhäusern verbirgt sich eine Konstellation, die auf den ersten Blick ungewöhnlich wirkt und auf den zweiten Blick einen bewährten Weg für vorausschauende Eigentümer eröffnet: Zwei vollwertige Wohnungen -- etwa ein Obergeschoss und ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss -- bilden zusammen eine einzige Sondereigentumseinheit im Grundbuch. Ein Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil, zwei eigenständige Wohnungen. Dieses sogenannte Wohnungspaket entsteht, wenn bei der ursprünglichen Teilung das Dachgeschoss noch nicht ausgebaut war und der Teilungserklärung daher als eine Einheit zugeordnet wurde.

Wer ein solches Paket erwirbt, bekommt damit mehr als eine Immobilie: eine verlässliche Grundlage für Eigennutzung, Teilvermietung und langfristigen Vermögensaufbau. Damit dieses Fundament trägt, lohnt es sich, die Zusammenhänge zwischen Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Baurecht und Steuerrecht Schritt für Schritt zu verstehen.

Vermietung: Rechtlich auf sicherem Grund

Eine Frage, die viele Eigentümer beschäftigt: Darf die zweite Wohnung innerhalb der WEG-Einheit eigenständig vermietet werden? Die Antwort gibt Sicherheit. Die Vermietung ist ein mietrechtlicher Vorgang nach den Paragraphen 535 und folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach Paragraph 13 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren -- einschließlich der eigenständigen Vermietung einzelner Wohnungen darin.

Die grundbuchrechtliche Struktur -- eine oder zwei WEG-Einheiten -- bindet das Mietrecht dabei nicht. Ob der Eigentümer eine Wohnung selbst nutzt und die andere vermietet, liegt in seiner Entscheidung. Voraussetzung ist, dass die Dachgeschosswohnung baurechtlich als eigenständige Wohnung genehmigt ist und die Mindestanforderungen der Bayerischen Bauordnung erfüllt: eigene Küche oder Kochnische, Bad mit Badewanne oder Dusche und Toilette, eigenständiger Zugang und ausreichende Raumhöhe.

Raumhöhe im Dachgeschoss: Die bayerische Regelung

Gerade bei Dachgeschosswohnungen begegnet Eigentümern gelegentlich die Sorge, die Raumhöhe könnte den Anforderungen nicht genügen. Hier hilft ein Blick auf die tatsächliche Rechtslage in Bayern. Artikel 45 Absatz 1 der Bayerischen Bauordnung verlangt für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern über mehr als der Hälfte der Grundfläche. Bereiche unter 1,50 Metern werden dabei nicht mitgerechnet.

Die gelegentlich zitierte Zwei-Drittel-Regel stammt aus Landesbauordnungen anderer Bundesländer, unter anderem Nordrhein-Westfalen und Hessen. In Bayern gilt die Hälfte-Regel -- eine geringere Anforderung, die bei einem zentral unter dem Dachfirst verlaufenden Grundriss in aller Regel problemlos eingehalten wird.

Die erteilte Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau ist der behördliche Nachweis, dass alle Anforderungen geprüft und erfüllt sind. Seit dem 1. Januar 2025 ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken in Gebäudeklassen 1 bis 3 in Bayern sogar verfahrensfrei (Artikel 57 Absatz 1 Nummer 18 der Bayerischen Bauordnung). Für ältere Ausbauten lag in der Regel ein reguläres Baugenehmigungsverfahren zugrunde.

Die bewährte Reihenfolge: Erst aufteilen, dann vermieten

Die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung ist der entscheidende Punkt, den vorausschauende Eigentümer von Anfang an richtig setzen. Die Zusammenhänge sind klar geregelt und geben Planungssicherheit.

Wer erst aufteilt und dann vermietet, startet ohne mietrechtliche Einschränkungen: keine Kündigungssperrfrist, kein Vorkaufsrecht des Mieters, volle Flexibilität bei einer späteren Veräußerung der einzelnen Einheiten.

Wer erst vermietet und dann aufteilt, löst den Mieterschutz aus: Paragraph 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren vor. In Gemeinden, die nach der Bayerischen Mieterschutzverordnung als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft sind, verlängert sich diese Frist auf zehn Jahre (Paragraph 577a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Gleichzeitig entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Beide Regelungen sind zwingendes Recht und können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Die Empfehlung liegt auf der Hand: Die Aufteilung gleich beim Erwerb mitregeln. Ein Notartermin, in dem Kaufvertrag und Änderung der Teilungserklärung gemeinsam beurkundet werden, spart Zeit, reduziert Kosten und schafft von Anfang an eine klare Grundlage.

Aufteilung beim Kauf: Ein Vorgang, alles geregelt

Die Aufteilung einer bestehenden Sondereigentumseinheit in zwei eigenständige Einheiten folgt einem geordneten Ablauf, der gut planbar ist:

Zunächst wird die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer geklärt. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 4. Dezember 2014 (Aktenzeichen V ZB 7/13) festgestellt, dass die Unterteilung grundsätzlich ohne Zustimmung der Miteigentümer möglich ist, sofern keine entgegenstehende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung besteht. Im Einzelfall empfiehlt sich eine Prüfung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt.

Anschließend wird eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt (Paragraph 3 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz in Verbindung mit Paragraph 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für Abgeschlossenheitsbescheinigungen). Der Notar beurkundet die Änderung der Teilungserklärung mit Neuaufteilung der Miteigentumsanteile, und das Grundbuchamt trägt die neuen Einheiten ein.

Bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen -- was auf die meisten Zweifamilienhäuser zutrifft -- entfällt zudem die Umwandlungsgenehmigung nach Paragraph 250 des Baugesetzbuches.

Steuerliche Vorteile: Langfristig planen, Flexibilität bewahren

Für Eigentümer, die langfristig denken, bietet das Wohnungspaket einen oft übersehenen steuerlichen Vorteil. Solange das Paket als eine WEG-Einheit im Grundbuch steht, zählt es als ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze -- unabhängig davon, wie viele Wohnungen es tatsächlich enthält.

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein vom Bundesfinanzhof entwickeltes Abgrenzungskriterium (Großer Senat, Beschluss vom 10. Dezember 2001, Aktenzeichen GrS 1/98): Wer innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung drei oder mehr Objekte veräußert, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Die Folge wäre Gewerbesteuerpflicht und der Wegfall der Spekulationsfrist-Regelung.

Wer ein Wohnungspaket erwirbt und zehn Jahre hält, lässt die Spekulationsfrist nach Paragraph 23 Absatz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes verstreichen. Erst danach aufteilen und einzeln veräußern -- der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, und die Drei-Objekt-Grenze wird nicht berührt. Das gibt Planungssicherheit über einen langen Zeitraum.

Bei Teilvermietung -- etwa die Dachgeschosswohnung vermietet, das Obergeschoss selbst genutzt -- können die auf den vermieteten Teil entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten nach Paragraph 7 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes steuerlich abgeschrieben werden. Für die korrekte Aufteilung und Zuordnung ist die Begleitung durch einen Steuerberater empfehlenswert.

Angespannte Wohnungsmärkte in Bayern: Welche Gemeinden betroffen sind

Die Bayerische Mieterschutzverordnung (in Kraft seit 1. Januar 2026, gültig bis Ende 2029) stuft zahlreiche Gemeinden als angespannte Wohnungsmärkte ein. In diesen Gemeinden gilt die verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren, die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze.

In Mittelfranken betrifft dies unter anderem die kreisfreien Städte Erlangen, Nürnberg, Fürth und Schwabach sowie zahlreiche Gemeinden im Landkreis Erlangen-Höchstadt wie Herzogenaurach, Eckental, Baiersdorf, Bubenreuth und Möhrendorf.

Für Eigentümer bedeutet das: Vor dem Erwerb prüfen, ob die Gemeinde gelistet ist, und die Aufteilung entsprechend frühzeitig einplanen.

Bewertung eines Wohnungspakets: Was der Sachverständige berücksichtigt

Bei der Verkehrswertermittlung wird ein Wohnungspaket als eine WEG-Einheit bewertet. Ein erfahrener Sachverständiger berücksichtigt dabei das Wertsteigerungspotenzial, das in der möglichen Aufteilung liegt: Einzelwohnungen erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als eine Paketeinheit.

Im Ertragswertverfahren fließt der Mietertrag der vermieteten Wohnung als nachhaltig erzielbare Miete in die Bewertung ein. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten des Dachgeschossausbaus im Gebäudesachwert berücksichtigt. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die Marktanpassungsfaktoren entsprechend höher -- die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten, die Eigennutzung und Vermietung verbinden, ist groß.

Eine fundierte Bewertung gibt dem Eigentümer die Sicherheit, den Wert seines Wohnungspakets vollständig zu kennen -- als Grundlage für Finanzierungsgespräche, Kaufentscheidungen und langfristige Vermögensplanung.

Checkliste: Schritt für Schritt zum sicheren Erwerb

Ein geordneter Ablauf gibt Sicherheit. Die folgenden Punkte helfen, den Erwerb eines Wohnungspakets von Anfang an auf eine solide Grundlage zu stellen:

• Liegt eine Baugenehmigung für die Dachgeschosswohnung vor?
• Hat die Dachgeschosswohnung eine eigenständige Ausstattung (Küche, Bad, eigener Zugang)?
• Wie ist die Teilungserklärung formuliert -- eine oder mehrere Einheiten?
• Ist eine Aufteilung beim Kauf sinnvoll und gewünscht?
• Liegt die Zustimmung der übrigen Eigentümer vor oder ist sie entbehrlich?
• Ist die Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft?
• Hat das Gebäude nicht mehr als fünf Wohnungen?
• Kann der Notar Kaufvertrag und Teilungsänderung in einem Vorgang beurkunden?
• Wurde die Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Grenze mit dem Steuerberater besprochen?
• Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die neue Aufteilung beantragt?

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Eine fundierte Verkehrswertermittlung zeigt Ihnen, was Ihr Wohnungspaket heute wert ist und welches Potenzial in der Aufteilung liegt. Für die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung, die notarielle Beurkundung und die steuerliche Gestaltung empfiehlt sich die frühzeitige Begleitung durch einen Notar und einen Steuerberater.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir mit spezialisierten Notaren und Steuerberatern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.