15%-Grenze: Warum Ihr Steuerberater ein Gutachten empfiehlt
Immer mehr Steuerberater empfehlen eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung. Der Grund liegt in der 15%-Grenze -- und den Tausenden Euro, die davon abhängen.
Warum Ihr Steuerberater Sie nach einem Gutachten fragen wird
Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de
Die Frage, die immer öfter kommt
In letzter Zeit höre ich von Steuerberatern, Finanzierungsberatern und Kapitalanlegern immer öfter dieselbe Frage: "Können Sie die Kaufpreisaufteilung gutachterlich bestätigen?"
Der Hintergrund: Wer eine Immobilie kauft und saniert, steckt mitten im Thema der sogenannten 15%-Grenze. Und plötzlich wird eine Zahl entscheidend, die viele beim Kauf kaum beachten -- das Verhältnis zwischen Gebäudeanteil und Bodenanteil.
Was die 15%-Grenze damit zu tun hat
Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG regelt: Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die 15% des Gebäudeanteils übersteigen, müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Bleiben Sie darunter, setzen Sie die Kosten sofort ab.
Die 15% beziehen sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil. Und genau hier wird das Gutachten zum Bindeglied zwischen Steuerberater, Käufer und Finanzamt.
Wie Experten zusammenarbeiten
Die besten Ergebnisse entstehen, wenn alle Beteiligten frühzeitig zusammenarbeiten:
Der Steuerberater kennt die steuerliche Gestaltung -- er weiß, welche Grenze gilt und wie der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten optimal gelegt wird. Seit dem BFH-Beschluss vom 28.04.2020 (Az. IX B 121/19) gibt es hier zusätzlichen Spielraum.
Der Sachverständige liefert die Zahlengrundlage -- ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das die Kaufpreisaufteilung nachvollziehbar ermittelt. Nicht geschätzt, nicht mit der BMF-Arbeitshilfe berechnet, sondern marktgerecht bewertet.
Der Finanzierungsberater braucht belastbare Werte für die Beleihungswertermittlung -- und profitiert ebenfalls von einer sauberen Aufteilung.
Der Käufer bekommt eine Entscheidungsgrundlage, die alle Seiten trägt: gegenüber dem Finanzamt, der Bank und dem eigenen Budget.
Warum immer mehr Berater danach fragen
Die Finanzämter schauen genauer hin. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung führt häufig zu einem überhöhten Bodenanteil -- was den steuerlichen Spielraum schmälert. Ein Gutachten, das methodisch sauber den Gebäudeanteil ermittelt, ist die beste Absicherung für alle Beteiligten.
Das spricht sich herum. Steuerberater empfehlen ihren Mandanten zunehmend, die Kaufpreisaufteilung gutachterlich absichern zu lassen. Nicht als Luxus, sondern als Standard bei Kapitalanlagen.
Was ich für Sie und Ihr Netzwerk tun kann
Ich arbeite regelmäßig mit Steuerberatern, Finanzierungsberatern und Kapitalanlegern in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Wenn Sie oder einer Ihrer Klienten vor einer Kaufentscheidung steht, bei der die Kaufpreisaufteilung relevant ist, sprechen Sie mich an.
Ein kurzes Gespräch genügt, um zu klären, ob ein Gutachten sinnvoll ist -- und wenn ja, in welchem Umfang.
Nächster Schritt: Das richtige Team zusammenstellen
Das Gutachten ist ein Baustein -- die steuerliche Gestaltung der nächste. Und wenn saniert wird, braucht es Handwerker, die wissen, was sie tun und was es kosten darf.
Wir kennen die Experten in der Metropolregion Nürnberg persönlich: Steuerberater, die sich mit der 15%-Grenze auskennen. Handwerksbetriebe, die termintreu arbeiten und im Budget bleiben. Wenn Sie möchten, stellen wir den Kontakt her -- persönlich, nicht über ein Formular.
