15%-Grenze: Steuerhebel beim Immobilienkauf maximieren
Kaufpreisaufteilung entscheidet über tausende Euro Steuervorteil. Wie eine gutachterliche Ermittlung den Sanierungsspielraum maximiert.
15%-Grenze: So maximieren Sie Ihren Steuerhebel beim Immobilienkauf
Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de
Ergebnis vorweg: Bis zu 7.500 EUR Steuervorteil -- oder 150 EUR. Sie entscheiden.
Wer eine Immobilie kauft und saniert, steht vor einer klaren Rechnung: Halten Sie die 15%-Grenze nach Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ein, setzen Sie Ihre Sanierungskosten sofort ab. Überschreiten Sie die Grenze -- und sei es um 5 EUR -- verteilen sich die Kosten auf 50 Jahre.
Bei 42% Spitzensteuersatz:
- Grenze eingehalten: 7.497 EUR sofort
- Grenze überschritten: 150 EUR pro Jahr
Das ist kein theoretisches Szenario. Das ist der Unterschied zwischen einer durchgerechneten Investition und einer verschenkten Chance.
Der Hebel: Die Kaufpreisaufteilung
Die 15%-Grenze berechnet sich auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Nicht auf den Gesamtkaufpreis. Das heißt: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr Spielraum für Sanierung.
| Kaufpreis 120.000 EUR | Variante A | Variante B |
|---|---|---|
| Bodenanteil | 40.000 EUR | 20.000 EUR |
| Gebäudeanteil | 80.000 EUR | 100.000 EUR |
| 15%-Grenze netto | 12.000 EUR | 15.000 EUR |
| Differenz | +3.000 EUR mehr Spielraum |
3.000 EUR mehr Sanierungsbudget -- nur durch eine korrekte Aufteilung. Das ist kein Steuertrick, das ist eine sachgerechte Ermittlung.
Die BMF-Arbeitshilfe liefert häufig einen überhöhten Bodenanteil. Ein Verkehrswertgutachten liefert die marktgerechte Aufteilung -- und damit den maximalen Spielraum.
Zeitfenster nutzen: BFH-Urteil IX B 121/19
Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Sanierungskosten, die vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten anfallen, zählen nicht in die 15%-Grenze. In der Praxis heißt das: Übergang im Kaufvertrag nach hinten schieben, vorher sanieren, Kosten sofort absetzen.
Wer schnell handelt und die Vertragsgestaltung richtig aufsetzt, nutzt dieses Zeitfenster effektiv aus.
Was Sie jetzt tun können
1. Kaufpreisaufteilung gutachterlich ermitteln lassen -- vor dem Kauf
2. Sanierungsbudget auf Basis der 15%-Grenze kalkulieren
3. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten mit dem Notar besprechen
4. Steuerberater einbinden für die Gestaltung
Ein Gutachten kostet einen Bruchteil dessen, was eine falsche Kaufpreisaufteilung an Steuervorteil vernichtet.
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Das Verkehrswertgutachten liefert Ihnen die Zahlengrundlage -- die optimale Kaufpreisaufteilung und den exakten Sanierungsspielraum. Für die steuerliche Umsetzung brauchen Sie einen Steuerberater, der die 15%-Grenze im Detail kennt. Für die Sanierung selbst zuverlässige Handwerker, die im Budget bleiben.
Wir arbeiten seit Jahren mit spezialisierten Steuerberatern und Handwerksbetrieben in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Wenn Sie möchten, empfehlen wir Sie gerne persönlich weiter -- damit Gutachten, Steuer und Sanierung aus einer Hand ineinandergreifen.
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