Baulandmobilisierung und BauTurbo: Normen und Bewertung
Zwei neue Instrumente verändern die bauplanungsrechtliche Ausgangslage für die Immobilienbewertung grundlegend: das Baulandmobilisierungsgesetz und der BauTurbo nach § 246e BauGB. Die vollständige Paragraphenübersicht zeigt, was Sachverständige jetzt berücksichtigen müssen.
Baulandmobilisierung und BauTurbo — Was sich für die Immobilienbewertung ändert
Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de
Datenstand: April 2026
Ausgangslage: Zwei Instrumente, ein Ziel
Der Bundesgesetzgeber hat in den vergangenen Jahren zwei aufeinander aufbauende Instrumente geschaffen, die den Wohnungsbau beschleunigen und Bauland aktivieren: das Baulandmobilisierungsgesetz (BGBl. I 2021, Nr. 33, in Kraft seit 23.06.2021) und den sogenannten BauTurbo (§ 246e BauGB, BGBl. I 2025, Nr. 302, in Kraft seit 30.10.2025). Beide Instrumente verändern die bauplanungsrechtliche Ausgangslage, die Sachverständige bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen müssen.
Für die Bewertungspraxis ist entscheidend: Die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens — und damit die zentrale Bewertungsfrage, ob Erträge angesetzt werden dürfen — bestimmt sich künftig nach einem erweiterten Normrahmen.
Rechtsgrundlagen des Baulandmobilisierungsgesetzes
Das Baulandmobilisierungsgesetz vom 14.06.2021 hat vier Instrumente eingeführt, die für die Bewertungspraxis unmittelbar relevant sind:
| Instrument | Rechtsgrundlage | Regelungsgehalt | Bewertungsrelevanz |
|---|---|---|---|
| Sektorale Bebauungspläne | § 9 Abs. 2d BauGB | Kommunen können im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) gezielt Flächen ausschließlich für Wohnbebauung festsetzen | Verändert die planungsrechtliche Zulässigkeit; bisher nach § 34 BauGB zu beurteilende Flächen erhalten eine neue Rechtsgrundlage |
| Vereinfachte Befreiungen | § 31 Abs. 3 BauGB | In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus erteilt werden, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt sind | Erweitert den Kreis genehmigungsfähiger Vorhaben; relevant für die Prüfung der materiellen Legalität |
| Dörfliches Wohngebiet | § 5a BauNVO | Neue Gebietskategorie mit erweiterter Nutzungsmischung — Wohnen, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe | Schafft eine neue Gebietstypologie mit eigener Bewertungssystematik |
| Erweiterte kommunale Vorkaufsrechte | §§ 24 ff. BauGB (erweitert) | Kommunen können Brachen und Problemimmobilien gezielter erwerben | Indirekte Bewertungsrelevanz: Kommunale Erwerbsstrategien beeinflussen das Bodenpreisgefüge |
Quelle: Bundestag — Baulandmobilisierungsgesetz (https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2021/kw18-de-baulandmobilisierungsgesetz-836886)
Der BauTurbo: § 246e BauGB im Detail
§ 246e BauGB ist als befristete Sonderregelung konzipiert (30.10.2025 bis 31.12.2030). Die Norm ermöglicht Abweichungen vom geltenden Planungsrecht für Wohnbauvorhaben ohne förmliches Bebauungsplanverfahren.
Tatbestandsmerkmale
| Merkmal | Regelung | Normverweis |
|---|---|---|
| Geltungsbereich | Innerhalb von Bebauungsplänen, unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) und Außenbereich bis 100 m Entfernung zum Innenbereich | § 246e Abs. 1 BauGB |
| Prüffrist | Zwei Monate ab vollständiger Einreichung bei der Kommune | § 246e Abs. 3 BauGB |
| Befristung | Bis 31.12.2030 | § 246e Abs. 6 BauGB |
| Lärmschutz | Flexibilisierung zugunsten der Innenverdichtung | § 246e Abs. 2 BauGB |
| Serielles Bauen | Vereinfachte Genehmigung für serielles und modulares Bauen | § 246e i. V. m. Typengenehmigung |
Besondere Bedeutung der Außenbereichserweiterung
§ 246e BauGB erweitert den Geltungsbereich erstmals auf Flächen im Außenbereich, sofern diese nicht mehr als 100 Meter vom Innenbereich entfernt liegen. Für die Bewertungspraxis bedeutet das: Grundstücke, die bisher als Außenbereichsgrundstücke nach § 35 BauGB zu beurteilen waren, können unter den Voraussetzungen des § 246e BauGB bis zum 31.12.2030 eine Bebaubarkeit erlangen. Die bewertungsrelevante Frage, ob es sich um Bauland oder Nicht-Bauland handelt, verschiebt sich damit.
Quellen: WEKA (https://www.weka.de/architekten-ingenieure/bauturbo/), Bundestag (https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw41-de-wohnungsbau-1111794)
Typengenehmigung: Normkette in Bayern
Parallel zu den bundesrechtlichen Instrumenten regeln die Landesbauordnungen die Typengenehmigung. In Bayern sind drei Verfahrensarten relevant:
| Verfahren | Rechtsgrundlage | Verfahrensdauer | Genehmigungskosten (Bayern, 288 m2) |
|---|---|---|---|
| Bauanzeige (bei qualifiziertem Bebauungsplan) | Art. 58 BayBO | ca. 4 Wochen | ca. 750 -- 2.400 EUR |
| Vereinfachtes Verfahren | Art. 63 BayBO | ca. 6 -- 10 Wochen | ca. 5.500 -- 11.500 EUR |
| Vollständiger Bauantrag | Art. 68 BayBO | ca. 3 -- 6 Monate | ca. 16.000 -- 28.500 EUR |
Die Typengenehmigung nach Art. 72 BayBO ermöglicht, dass ein einmal genehmigter Bautyp ohne erneute vollständige Prüfung wiederholt errichtet werden kann. Art. 72a BayBO regelt darüber hinaus ein vereinfachtes Verfahren für temporäre Bauten mit einer Nutzungsdauer bis fünf Jahre.
Bewertungsrelevanz der Genehmigungskosten: Die Genehmigungskosten sind Bestandteil der Herstellungskosten und fließen in die Sachwertermittlung ein. Bei Typengenehmigung und sektoralem Bebauungsplan reduzieren sich diese Kosten erheblich — der Sachverständige muss die tatsächlich anfallenden Genehmigungskosten berücksichtigen, nicht pauschal vom vollständigen Bauantrag ausgehen.
Zusammenspiel der Instrumente: Szenarien und Zeitrahmen
Die Kombination der bundesrechtlichen und landesrechtlichen Instrumente ergibt unterschiedliche Genehmigungsszenarien mit jeweils eigenen Zeitrahmen:
| Szenario | Instrumente | Zeitrahmen (Genehmigung) | Bewertungsrelevanz |
|---|---|---|---|
| Sofortige Aktivierung | § 246e BauGB (BauTurbo) | 2 Monate | Befristet bis 31.12.2030; Wertansatz mit Befristungshinweis |
| Langfristige Flächenwidmung | § 9 Abs. 2d BauGB (sektoraler B-Plan) → Bauanzeige | 6 -- 12 Monate für B-Plan, dann 4 Wochen | Dauerhafte planungsrechtliche Grundlage; keine Befristung |
| Ländlicher Raum | § 5a BauNVO + § 246e BauGB | 2 -- 6 Monate | Neue Gebietstypologie; Vergleichspreise noch begrenzt verfügbar |
| Kommunale Steuerung | Vorkaufsrecht + sektoraler B-Plan | 12+ Monate | Langfristiger Bodenpreiseffekt durch kommunale Erwerbsstrategie |
Europäischer Kontext: Marktdaten und EU-Regulierung
Die beschriebenen nationalen Instrumente stehen im Kontext eines europaweiten Trends. Die folgenden Marktdaten ordnen die Entwicklung ein:
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Marktvolumen modulares Bauen Europa (2025) | 31 Mrd. EUR | Euronews, März 2026 |
| Prognose 2030 | 40+ Mrd. EUR | Euronews, März 2026 |
| Vorfertigung Deutschland (Ein-/Zweifamilienhäuser) | 26 % | Euronews, März 2026 |
| Modulbau-Anteil Schweden | 45 % | Euronews, März 2026 |
| Fehlende Wohnungen Deutschland | 700.000 -- 800.000 | IW Köln |
Die EU Construction Products Regulation (Verordnung (EU) 2024/3110) führt mit den Digital Product Passports ein neues Instrument ein: maschinenlesbare QR-Codes ermöglichen die grenzüberschreitende Verifizierung von Bauprodukten. Für standardisierte Bauweisen bedeutet das eine vereinfachte Nachweisführung bei der Qualitätsdokumentation.
Quelle: Euronews (https://www.euronews.com/my-europe/2026/03/26/can-modular-construction-solve-europes-housing-shortages)
Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
Veränderte Prüfpunkte bei der Verkehrswertermittlung
Die neuen Instrumente erweitern den Prüfrahmen des Sachverständigen bei der Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit:
| Prüfpunkt | Bisherige Rechtslage | Erweiterte Rechtslage | Relevante Norm |
|---|---|---|---|
| Bebaubarkeit Innenbereich | §§ 30, 34 BauGB | Zusätzlich: § 9 Abs. 2d BauGB (sektoraler B-Plan) | § 9 Abs. 2d BauGB |
| Befreiungsmöglichkeiten | § 31 Abs. 1, 2 BauGB | Zusätzlich: § 31 Abs. 3 BauGB (vereinfachte Befreiung) | § 31 Abs. 3 BauGB |
| Bebaubarkeit Außenbereich | § 35 BauGB (Einzelfallprüfung) | Zusätzlich: § 246e BauGB (100-Meter-Zone, befristet) | § 246e BauGB |
| Gebietstypologie | Bisherige Kategorien BauNVO | Zusätzlich: § 5a BauNVO (dörfliches Wohngebiet) | § 5a BauNVO |
| Genehmigungskosten | Vollständiger Bauantrag als Regelfall | Differenziert: Bauanzeige / vereinfachtes Verfahren / Bauantrag | Art. 58, 63, 68 BayBO |
Befristungsproblematik bei § 246e BauGB
§ 246e BauGB ist bis zum 31.12.2030 befristet. Für die Bewertung ergibt sich daraus eine methodische Frage: Darf der Sachverständige eine Bebaubarkeit ansetzen, die auf einer befristeten Norm beruht?
Die Antwort hängt vom Bewertungszweck ab:
| Bewertungszweck | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) | Ansatz der Bebaubarkeit mit Hinweis auf Befristung | Der gewöhnliche Geschäftsverkehr berücksichtigt die aktuelle Rechtslage am Wertermittlungsstichtag |
| Beleihungswertermittlung (BelWertV) | Konservativerer Ansatz empfohlen | Der nachhaltige Wert soll langfristig tragfähig sein; befristete Normen sind gesondert zu würdigen |
| Steuerliche Bewertung | Stichtagsprinzip — geltende Rechtslage am Bewertungsstichtag | § 9 BewG; die Befristung ist für den Stichtagswert unerheblich |
Herstellungskosten und Sachwertermittlung
Bei der Sachwertermittlung sind die tatsächlichen Herstellungskosten maßgeblich. Die Kostenstruktur verändert sich durch die neuen Genehmigungsverfahren:
| Kostenposition | Konventioneller Bauantrag | Mit Typengenehmigung + sektoralem B-Plan |
|---|---|---|
| Genehmigungskosten | 16.000 -- 28.500 EUR | 750 -- 2.400 EUR |
| Planungskosten | Individuell (Architekt) | Reduziert (Typenstatik) |
| Bauzeit | 12 -- 24 Monate | 3 -- 6 Monate |
| Bauzeitzinsen | Höher | Deutlich reduziert |
Diese Kostenunterschiede sind im Sachwertverfahren zu berücksichtigen, wenn das Bewertungsobjekt auf Grundlage einer Typengenehmigung errichtet wurde.
Zusammenspiel der Fachgebiete
Die planungsrechtlichen Neuerungen berühren mehrere Fachgebiete, deren Zusammenwirken für ein belastbares Ergebnis erforderlich ist:
| Fachgebiet | Beitrag zur Klärung |
|---|---|
| Sachverständiger (Immobilienbewertung) | Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit; Einordnung der Genehmigungskosten; Würdigung der Befristung |
| Rechtsanwalt (Bau- und Planungsrecht) | Rechtliche Prüfung der Anwendbarkeit von § 246e BauGB und § 31 Abs. 3 BauGB im Einzelfall; Beratung zur Nachgenehmigung |
| Architekt/Stadtplaner | Ausarbeitung sektoraler Bebauungspläne; Typenplanung; Abstimmung mit Genehmigungsbehörden |
| Steuerberater | Steuerliche Behandlung der Genehmigungskosten; AfA-Bemessungsgrundlage bei unterschiedlichen Verfahren |
| Finanzierende Bank | Beleihungswertermittlung unter Berücksichtigung der befristeten Normen; Risikogewichtung nach CRR III |
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Ein Sachverständigengutachten nach ISO 17024 bildet die Grundlage, um die planungsrechtlichen Neuerungen korrekt in die Verkehrswertermittlung einzuordnen. Ergänzend empfiehlt sich die Einbindung eines auf Bau- und Planungsrecht spezialisierten Rechtsanwalts, um die Anwendbarkeit der neuen Normen im Einzelfall rechtssicher zu klären. Fordern Sie alle Unterlagen und Details an.
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