Beweislast und Sachverständigenqualifikation: So setzen Sie den niedrigeren Verkehrswert durch
Das Finanzamt bewertet Ihre Immobilie zu hoch? Die Beweislast liegt bei Ihnen -- aber die formalen Hürden sind fragwürdiger als Sie denken. Was Sie wissen müssen, um den niedrigeren Verkehrswert durchzusetzen.
Wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet, haben Sie das Recht, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Beweislast liegt bei Ihnen. Aber die formalen Hürden, die dabei aufgebaut werden, sind bei genauer Betrachtung fragwürdiger als sie auf den ersten Blick erscheinen.
Das Grundproblem: Wer muss was beweisen?
Die standardisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts (§§ 176-198 BewG) führen häufig zu Grundbesitzwerten, die deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Besonders betroffen sind Immobilien in strukturschwachen Regionen, Objekte mit erheblichem Modernisierungsstau und Grundstücke mit Nutzungseinschränkungen.
§ 198 BewG gibt Ihnen eine Öffnungsklausel: Sie können den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Verkehrswertgutachten nachweisen. Klingt einfach -- ist es aber nicht.
Denn hier beginnt ein bemerkenswerter Widerspruch: Das Finanzamt unterliegt eigentlich dem Amtsermittlungsgrundsatz (§ 88 AO). Das heißt, die Finanzbehörde muss den Sachverhalt von Amts wegen ermitteln und dabei -- ausdrücklich -- alle für den Steuerpflichtigen günstigen Umstände berücksichtigen. Trotzdem wird Ihnen bei § 198 BewG die volle Beweislast aufgebürdet. Nicht nur eine Darlegungslast -- die volle Beweislast.
Die formalen Anforderungen: Ein Vorfilter für die Verwaltung
Seit der Gesetzesänderung 2021 definiert § 198 Abs. 2 BewG drei berechtigte Personengruppen für den Nachweis: Gutachterausschüsse, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.v.) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige.
Dieser Personenkreis wurde 2021 bewusst erweitert. Der Gesetzgeber hat die ISO-Zertifizierung aufgenommen, weil er die Gleichwertigkeit der Qualifikationen anerkannt hat -- gegen die restriktive BFH-Rechtsprechung (BFH II R 9/18 vom 05.12.2019), die nur Gutachterausschüsse und ö.b.v. zuließ.
Aber fragen Sie sich: Warum gibt es diese formalen Anforderungen überhaupt?
Die ehrliche Antwort: Sie erleichtern dem Finanzamt die Arbeit. Wer das richtige Siegel hat, dessen Gutachten wird akzeptiert, ohne es inhaltlich prüfen zu müssen. Das ist ein Vorfilter für die Verwaltung -- nicht ein Qualitätsgarant für Sie.
Was dabei verschwiegen wird
Kein Gesetz regelt den Beruf des Gutachters. Die Berufsbezeichnung "Sachverständiger" oder "Gutachter" ist in Deutschland nicht geschützt. Es gibt keinen offiziellen Lehrberuf, keine gesetzlichen Voraussetzungen für die Berufsausübung. Das ist keine Lücke -- das ist gewollt. Jeder mit nachweisbarem überdurchschnittlichem Fachwissen darf Gutachten erstellen.
Die ö.b.v.-Qualifikation hat blinde Flecken. Sprengnetter selbst dokumentiert, dass bei vielen ö.b.v. Sachverständigen über mehr als 25 Jahre keinerlei erkennbare Qualitätssicherung stattgefunden hat -- kein Weiterbildungsnachweis, keine Gutachtenprüfung, keine Wiederholungsprüfung. Die Kammermitarbeiter, die für die öffentliche Bestellung zuständig sind, haben in der Regel keinerlei fachliches Know-how in der Immobilienbewertung.
Die Zertifizierungsinfrastruktur ist kommerziell. Von den ursprünglich mehreren DAkkS-akkreditierten Zertifizierungsstellen sind nur noch drei übrig -- eine davon gehört seit 2023 zur Scout24-Gruppe (ImmoScout24). Mehr Regulierung bedeutet mehr Nachfrage nach Zertifizierung. Das ist ein Geschäftsmodell, kein Qualitätsargument.
Die Gesetzeskollisionen
Was die Sache für den Bürger besonders frustrierend macht: Die Rechtslage ist in sich widersprüchlich.
Der Gesetzgeber hat 2021 den § 198 BewG für ISO-zertifizierte Sachverständige geöffnet -- gleichzeitig plant das BMF über die §§ 9b/11c EStDV, für Nutzungsdauer-Gutachten wieder nur ö.b.v. zuzulassen. Der eine öffnet, der andere schließt.
Das Finanzamt soll von Amts wegen ermitteln (§ 88 AO) -- aber der Steuerpflichtige trägt die volle Beweislast. Der BFH urteilt -- aber das BMF antwortet mit Nichtanwendungserlassen. Die ISO 17024 ist eine internationale Norm -- aber in der Praxis wird nur das DAkkS-Logo akzeptiert.
Der Bürger steht mittendrin und ist -- verständlicherweise -- verunsichert.
Ihre Handlungsstrategie
1. Den richtigen Sachverständigen beauftragen
Für steuerliche Gutachten nach § 198 BewG brauchen Sie einen Sachverständigen aus dem gesetzlich definierten Personenkreis. Ob ö.b.v. oder ISO-17024-zertifiziert ist gleichwertig -- der Gesetzgeber hat das ausdrücklich so gewollt.
Achten Sie auf: Aktuelle Zertifizierung oder Bestellung zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. Spezialisierung auf Ihren Immobilientyp. Regionale Marktkenntnis.
2. Das Gutachten angriffssicher gestalten
Ihr Gutachten muss nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 erstellt sein, den Wertermittlungsstichtag korrekt abbilden und nachvollziehbar argumentieren. Lückenhafte Gutachten werden nicht ergänzt, sondern abgelehnt.
3. Die Beweislast kennen -- und den Rechtsweg
Wenn das Finanzamt ablehnt, haben Sie im Einspruchsverfahren die Möglichkeit, ein erneutes Gutachten einzureichen. Der Weg über das Finanzgericht eröffnet Ihnen die freie Beweiswürdigung nach § 96 FGO: Dort wird das Gutachten inhaltlich geprüft, nicht nur formal.
Das war immer so und wird immer so sein. Am Ende entscheidet die inhaltliche Qualität des Gutachtens -- nicht der Titel des Erstellers.
Fazit: Lassen Sie sich nicht verunsichern
Die formalen Qualifikationsanforderungen sind ein Verwaltungsinstrument, kein Qualitätsgarant. Die eigentliche Qualität eines Gutachtens entsteht durch methodische Sorgfalt, Spezialisierung und aktuelle Marktkenntnis. Ein guter Sachverständiger -- ob ö.b.v. oder ISO-zertifiziert -- liefert Ihnen ein Gutachten, das der Prüfung standhält.
Und wenn der Finanzbeamte sich trotzdem querstellt? Dann gibt es den Rechtsweg. Dort zählt Substanz, nicht Siegel.
Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.
