Erbengemeinschaft und das Elternhaus — der Weg zum gemeinsam getragenen Wert

Es ist ein Bild, das viele Familien kennen. Die Mutter ist gestorben, das Elternhaus steht leer. Drei Geschwister sitzen zusammen — die Älteste, die inzwischen in einer anderen Stadt wohnt und viele Jahre nicht mehr in dem Haus war. Der Mittlere, der in der Nähe geblieben ist und die letzten Jahre die praktischen Dinge geregelt hat. Die Jüngste, die selbst gerade eine junge Familie hat und über Wohnraum nachdenkt.

Sie verstehen sich gut. Aber sie stehen vor einer Frage, die keiner von ihnen alleine beantworten kann: Was ist das Haus wert? Und was passiert damit?

Diese Frage ist selten das Ende einer Familie. Sie ist meistens der Anfang eines Weges, der Klarheit braucht. Und in der Praxis zeigt sich immer wieder, dass dieser Weg besser läuft, wenn er von Anfang an auf einer gemeinsamen Grundlage steht — nicht auf drei verschiedenen Vorstellungen davon, was das Haus vielleicht wert sein könnte.

Wenn drei Menschen dieselbe Immobilie sehen

Das Elternhaus ist selten nur ein Vermögensgegenstand. Es trägt Erinnerungen, Räume, kleine Gewohnheiten — für jedes Kind auf eine andere Weise. Die eine sieht das Zimmer, in dem sie als Kind gelesen hat. Der andere sieht die Werkstatt, in der er dem Vater beim Reparieren zugeschaut hat. Die dritte sieht den Garten, in dem die eigenen Kinder jetzt spielen könnten.

Diese unterschiedlichen Bindungen sind gut. Sie machen das Haus zu dem, was es ist. Aber wenn es um die praktischen Entscheidungen geht — behalten, aufteilen, verkaufen — brauchen die Geschwister eine Grundlage, die nicht aus ihren Bildern entsteht, sondern aus dem, was das Haus im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist genau diese Größe. Er ist definiert als der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — auf Grundlage der konkreten Eigenschaften des Grundstücks und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Damit ist er die Größe, an der sich die drei Geschwister ehrlich orientieren können. Nicht als abstrakte Zahl, sondern als transparent hergeleiteter Wert.

Der Weg der gemeinsamen Beauftragung

Wenn mehrere Miterben eine Immobilie gemeinsam bewerten lassen wollen, gibt es eine Konstruktion, die sich in der Praxis über Jahrzehnte als tragfähig erwiesen hat: die gemeinschaftliche Beauftragung durch die Erbengemeinschaft. Auftraggeber ist die Erbengemeinschaft als Ganzes, vertreten durch einen von ihr benannten Miterben. Alle unterschreiben. Die Kosten werden geteilt. Das Ergebnis liegt allen vor.

Die Wirkung ist strukturell, nicht formal. Weil alle Miterben Auftraggeber sind, kann später niemand sagen, das Gutachten habe eine Seite bevorzugt. Weil die Herleitung offen dokumentiert ist, sieht jede der drei Geschwister, wie der Wert entstanden ist. Weil der Sachverständige als neutraler Dritter tätig wird — nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021, mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 — trägt das Ergebnis vor Finanzamt, vor Gericht und in der Familie.

Wenn eine der drei sich später gegen die Übernahme entscheidet und die anderen ausgezahlt werden müssen, ist der Wert bereits geklärt. Wenn steuerliche Fragen entstehen — Erbschaftsteuer, Kaufpreisaufteilung bei späterer Vermietung — knüpft die weitere Bearbeitung an einen Wert an, der methodenkonsistent hergeleitet ist. Wenn das Haus doch verkauft wird, kennt jede der drei die realistische Größenordnung.

Wie der Wert entsteht — sichtbar für alle

Ein Verkehrswertgutachten ist keine Behauptung. Es ist eine Herleitung, die sich schrittweise nachvollziehen lässt.

Der Sachverständige nimmt das Objekt in Augenschein — Grundstück, Gebäude, Bausubstanz, Modernisierungsstand. Er dokumentiert die konkreten Merkmale: Fläche, Baujahr, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungssystemen, Heizung, Innenausbau. Er verortet die Lage über den Bodenrichtwert der Zone, die für die Straße gilt. Er zieht vergleichbare Verkaufsfälle heran, die in ähnlicher Marktlage in einem sinnvollen Zeitfenster stattgefunden haben — die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses wird seit 1961 geführt und dokumentiert alle notariellen Übertragungen. Aus dieser Basis entstehen die Vergleichsobjekte.

Die Anpassungen zwischen dem konkreten Objekt und den Vergleichsobjekten werden begründet. Wenn das Elternhaus einen ausgebauten Dachstuhl hat und das Vergleichsobjekt nicht, fließt das nachvollziehbar in die Bewertung ein. Wenn die Fenster neuer sind als in einem Vergleichsobjekt, wird auch das dokumentiert. Wenn die Küche zwar hochwertig, aber inzwischen zwanzig Jahre alt ist, findet sich das im Modernisierungspunkt-Ansatz nach ImmoWertV Anlage 2 wieder. Aus der Zusammenschau entsteht der Verkehrswert — nicht als Behauptung, sondern als Ergebnis einer Zuordnung, die alle drei Geschwister nachvollziehen können.

Die Älteste, die die Details mag, sieht die Vergleichsfälle im Anhang. Der Mittlere, der praktisch denkt, sieht die konkreten Modernisierungspunkte. Die Jüngste, die den Wert für ihre eigene Planung braucht, sieht den Bodenwert-Anteil und was er für eine mögliche Übernahme bedeutet. Jede erkennt die Systematik. Keine muss der anderen glauben — sie sehen alle dasselbe.

Der Ortstermin — der Punkt, an dem alles konkret wird

Der Ortstermin ist der zentrale Baustein der Wertermittlung. Der Sachverständige kommt zu einem verabredeten Termin, meist begleitet von einem der drei — häufig dem Mittleren, der die praktischen Dinge sowieso schon geregelt hat. Er geht durch das Haus, öffnet die Räume, schaut sich Dach und Keller an, prüft die Heizung, misst nach, macht Fotos, notiert. Was ihm auffällt und was in den Unterlagen anders steht, wird geklärt. Manchmal entstehen dabei kleine Gespräche über das Haus, die Geschichten, die Umbauten — das ist normal, sie gehören dazu und helfen dem Sachverständigen, das Objekt einzuordnen.

Für das Gutachten wichtig ist die sachliche Dokumentation: Modernisierungsstand, Bausubstanz, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattungsniveau, mögliche Mängel oder besondere Merkmale. Der Ortstermin dauert bei einem Einfamilienhaus meistens zwei bis drei Stunden, bei einem Mehrfamilienhaus länger. Am Ende hat der Sachverständige die Grundlagen, die er für die Ausarbeitung braucht — und der begleitende Miterbe hat einen ersten Eindruck vom Weg der Herleitung.

Wenn Steuer anfällt: ein Gutachten, zwei Zwecke

In manchen Fällen — abhängig von Nachlassvermögen und persönlichem Freibetrag nach § 16 ErbStG — fällt Erbschaftsteuer an. Der persönliche Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro je Elternteil. Für Enkel bei 200.000 Euro (bei lebenden Eltern), für Ehepartner bei 500.000 Euro. Der Nachlass wird gegen den Freibetrag gerechnet — die Immobilie zählt mit ihrem Wert dazu.

Das Finanzamt stellt in Steuerfällen selbst einen Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. Bewertungsgesetz fest, mit typisierten Ansätzen. Diese typisierten Werte liegen seit dem Jahressteuergesetz 2022 in vielen Konstellationen deutlich höher als vor 2023. Wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert erkennbar über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, kann das gleiche Verkehrswertgutachten dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden — mit der Zweckbestimmung § 198 BewG. Die Verweiskette lautet: § 198 BewG verweist auf § 199 BauGB, dieser auf die ImmoWertV 2021, diese auf den Verkehrswert nach § 194 BauGB. Es ist derselbe Wert, den die drei Geschwister für ihre Auseinandersetzung nutzen — nur mit einer zusätzlichen Zweckbestimmung. Ein Gutachten, zwei Wirkungen.

Die höchstrichterliche Linie stützt diesen Weg. Der Bundesfinanzhof hat in den Entscheidungen II R 14/20 vom 24.08.2022 (zeitnaher Verkaufspreis als maßgeblicher Wert), II R 15/21 vom 25.09.2024 (Präzisierung) und II R 6/23 vom 11.03.2026 (Gewicht der Gutachterausschuss-Vergleichspreise im Vergleichswertverfahren) die Handhabung präzisiert — mit der Grundhaltung, dass eine sauber dokumentierte Marktnähe an die Stelle typisierter Bewertungen tritt. Die Ländererlasse vom 02.12.2020 haben die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Qualifikationsnachweis anerkannt.

Der Sachverständige als Wegbegleiter — nicht als Entscheider

Es ist wichtig, den Rahmen richtig zu ziehen. Der Sachverständige entscheidet nicht, was die Familie mit dem Haus macht. Er entscheidet nicht, welches Kind übernimmt und welche ausgezahlt werden. Er entscheidet nicht, ob ein Verkauf besser ist als eine Aufteilung. Diese Entscheidungen gehören in die Familie — oft mit Begleitung durch einen Rechtsanwalt für das Erbrecht und einen Steuerberater für die steuerlichen Fragen.

Was der Sachverständige beiträgt, ist die belastbare, nachvollziehbare Wertgrundlage. Damit wird die Entscheidung nicht einfacher — Trauer, Bindungen, Lebenspläne bleiben, was sie sind. Aber die praktische Frage "Was ist es wert?" bekommt eine Antwort, an der sich alle orientieren können. Und weil diese Antwort methodisch sauber hergeleitet ist, trägt sie auch in den Räumen, in denen sie später gebraucht wird — vor dem Finanzamt, ggf. vor dem Notar bei der Auseinandersetzung, bei einer möglichen Bank für die Übernahme.

Was danach kommt — der weiterlaufende Weg

Die drei Geschwister, mit denen dieser Beitrag anfing, entscheiden sich vielleicht dafür, dass die Jüngste das Haus übernimmt. Sie zahlt die anderen aus. Der Verkehrswert aus dem Gutachten ist die Grundlage der Auszahlung. Der Notar setzt die Auseinandersetzung um. Der Steuerberater prüft die erbschaftsteuerlichen Konsequenzen und ggf. die Vorlage nach § 198 BewG. Die Jüngste plant den Umzug — und weiß, was sie an die anderen zahlen muss.

Oder sie entscheiden sich, das Haus gemeinsam zu vermieten. Dann kommen weitere Fragen hinzu — die Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude für die AfA-Grundlage, ggf. eine Stellungnahme zur Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG für eine höhere jährliche Abschreibung. Alle diese Bausteine knüpfen an einen Wert an, der bereits methodenkonsistent hergeleitet ist. Der Sachverständige kann diese Zusatzleistungen oft im selben Zug erbringen, sobald die Grundlage steht.

Oder sie entscheiden sich für einen Verkauf. Dann ist der Verkehrswert die Orientierung für den Marktauftritt — nicht als starre Preisgrenze, aber als Referenz. Der Makler kann daran anknüpfen, ohne bei null anzufangen. Die drei Geschwister wissen, was sie erwarten dürfen, und können den Angebotsprozess ruhiger begleiten.

In jeder dieser Varianten entsteht der weitere Weg leichter, weil die Wertgrundlage bereits steht. Die drei Geschwister müssen nicht mehr über den Wert reden — sie können über das reden, was jede von ihnen mit dem Haus verbindet, und daraus eine Entscheidung entwickeln, die zu allen passt.

Warum die Reihenfolge klug ist

Ein Detail, das in der Praxis oft übersehen wird: Der Bewertungsstichtag im Erbfall ist der Todestag (§ 11 BewG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Ein Gutachten, das später erstellt wird, muss die Marktsituation zum Todestag rekonstruieren. Solange das Haus im Zustand des Todestages ist — bevor größere Räumungen, Renovierungen oder Umbauten stattgefunden haben — ist die Rekonstruktion einfacher und die Herleitung dichter am Objekt.

Deshalb ist es sinnvoll, die Verkehrswertermittlung nicht zu weit hinauszuschieben. Nicht aus Zeitdruck, sondern weil der Sachverständige den Zustand dann unmittelbar dokumentieren kann. Die Fristen des Erbrechts und der Erbschaftsteuer geben einen Rahmen: sechs Wochen für eine mögliche Ausschlagung nach § 1944 BGB, drei Monate für die Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt nach § 30 ErbStG. Ein Erstgespräch mit dem Sachverständigen in den ersten Wochen nach dem Todesfall ordnet die weiteren Schritte — ohne dass die Trauer verdrängt werden müsste.

Zusammenspiel der Fachleute

Ein Erbfall mit Immobilie berührt mehrere Fachgebiete. Jeder Baustein wird von der Fachperson gesetzt, deren Kompetenz dafür zuständig ist — weil die Ergebnisse in dieser Aufteilung am belastbarsten werden.

Der Sachverständige liefert die Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 — ggf. mit Zweckbestimmung § 198 BewG. Er beantwortet die Frage: Was ist die Immobilie zum Bewertungsstichtag wert? Der Steuerberater begleitet die Erbschaftsteuer, prüft die Freibeträge, kalkuliert die zu erwartende Steuer und bereitet die Vorlage nach § 198 BewG vor, wenn sie sich lohnt. Der Rechtsanwalt begleitet erbrechtliche Fragen — insbesondere die Auseinandersetzung, die Regelung der Ansprüche zwischen den Miterben und, falls Konflikte entstehen sollten, die Vertretung dabei. Der Notar setzt Übertragungen und Auseinandersetzungsvereinbarungen um.

Wenn diese Fachleute miteinander sprechen und ihre Bausteine aufeinander abstimmen, entsteht ein Weg, der die Familie trägt. Der Sachverständige stimmt sich mit dem Steuerberater ab, wenn es um die Zweckbestimmung § 198 BewG geht. Der Rechtsanwalt greift für die Auseinandersetzung auf den ausgewiesenen Verkehrswert zurück. Der Notar setzt die Vereinbarung um. Für die Erbengemeinschaft heißt das: Ein Anruf zur Klärung des ersten Schritts, dann läuft es in geordneten Bahnen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Verkehrswertgutachten im Erbfall braucht eine methodisch saubere Herleitung — nachvollziehbar für alle Miterben, belastbar vor Finanzamt und Gericht. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage. Steuerberater und Rechtsanwalt begleiten die steuerliche und erbrechtliche Umsetzung. In der Zusammenarbeit der Fachleute entsteht der Weg, der zum Nachlass und zur Familie passt.

Für die gemeinschaftliche Beauftragung durch die Erbengemeinschaft und die Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO-17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung. Ein verstehendes Erstgespräch ist unverbindlich und klärt die konkrete Situation.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.