Erbfall und Immobilie: Warum das Gutachten sofort beauftragt werden muss

Der Wertermittlungsstichtag bei einem Erbfall ist der Todestag des Erblassers. Der Qualitätsstichtag ebenfalls. Aber die Ortsbesichtigung findet später statt -- oft Wochen, manchmal Monate danach. Je größer diese Lücke wird, desto schwieriger wird die fachlich belastbare Rekonstruktion des Gebäudezustands am Todestag. Und desto angreifbarer wird das Gutachten.

Das Zeitproblem: Zustand am Todestag, Besichtigung Wochen später

Der Sachverständige bewertet den Zustand der Immobilie zum Todestag -- nicht den Zustand, den er bei der Besichtigung vorfindet. Er arbeitet mit einer fachlich begründeten Annahme: Der vorgefundene Zustand entspricht dem Zustand am Qualitätsstichtag, sofern keine gegenteiligen Erkenntnisse vorliegen.

Diese Annahme ist umso belastbarer, je kürzer die Zeitspanne zwischen Todestag und Ortsbesichtigung ist. Bei fünf Wochen Abstand ist das in der Regel unproblematisch. Bei sechs Monaten wird es kritisch. Bei einem Jahr ist die Rekonstruktion des Originalzustands in vielen Fällen nicht mehr möglich.

Was in der Zwischenzeit passiert

Die Praxis zeigt, dass sich der Gebäudezustand nach einem Erbfall regelmäßig verändert -- gewollt oder ungewollt:

• Ein Miterbe renoviert. Neues Bad, neue Heizung, frischer Anstrich. All das darf den Wert am Todestag nicht erhöhen -- aber wie weist der Sachverständige nach, was vorher war, wenn er den Vorher-Zustand nie gesehen hat?
• Die Immobilie steht leer. Ohne Heizung im Winter entstehen Frostschäden. Wasserleitungen platzen. Schimmel bildet sich. Der Zustand verschlechtert sich, ohne dass jemand es dokumentiert.
• Einrichtung wird entfernt. Einbaumöbel, Einbauküche, Markisen -- was zum Todestag vorhanden war und zum Gebäudewert zählt, ist bei der Besichtigung nicht mehr da.
• Der Garten verwildert. Oder wird umgekehrt aufwendig hergerichtet. Beides verändert den Zustand gegenüber dem Todestag.

Jede dieser Veränderungen zwingt den Sachverständigen zu einer Rekonstruktion, die er nur auf Basis von Fotos, Rechnungen oder Aussagen der Beteiligten vornehmen kann. Das ist fachlich möglich -- aber die Beweiskraft eines zeitnah erhobenen Befunds erreicht es nicht.

§ 198 BewG: Der steuerliche Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Die Erbschaftsteuer bemisst sich zunächst nach dem typisierten Grundbesitzwert des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie darunter, kann der Steuerpflichtige nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen -- durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Das Finanzamt prüft dieses Gutachten. Und es prüft insbesondere, ob der Sachverständige den Zustand am Bewertungsstichtag nachvollziehbar belegen kann. Ein Gutachten, das ein Jahr nach dem Erbfall erstellt wurde und auf einer Besichtigung basiert, bei der der Zustand bereits erheblich verändert war, hat vor dem Finanzamt ein Glaubwürdigkeitsproblem.

Was Auftraggeber tun sollten

1. Sofort beauftragen. Nach Eintritt des Erbfalls den Sachverständigen so schnell wie möglich kontaktieren. Die Ortsbesichtigung sollte innerhalb weniger Wochen stattfinden.

2. Zustand dokumentieren. Bis zur Ortsbesichtigung: Fotos aller Räume, des Dachs, der Fassade, der Haustechnik, des Gartens. Datum der Fotos sicherstellen.

3. Keine Veränderungen vornehmen. Keine Renovierungen, kein Ausräumen wesentlicher Bestandteile, keine baulichen Maßnahmen vor der Besichtigung des Sachverständigen.

4. Rechnungen und Unterlagen sichern. Letzte Handwerkerrechnungen, Wartungsprotokolle, Energieausweis, Grundrisse -- alles, was den Zustand am Todestag belegt.

5. Abstimmung mit Steuerberater und Rechtsanwalt. Die Frage, ob ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll ist, hängt vom Verhältnis zwischen typisiertem BewG-Wert und erwartetem Verkehrswert ab. Diese Einschätzung sollte frühzeitig erfolgen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Die unverzügliche Beauftragung eines Sachverständigen nach einem Erbfall ist keine Formalität -- sie sichert die Beweisgrundlage für die korrekte steuerliche Bewertung und die faire Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen arbeite ich eng mit spezialisierten Fachanwälten für Erbrecht und Steuerberatern zusammen. Sprechen Sie mich an -- je früher, desto besser.