Erbfall und Immobilie: Warum der Steuerberater als Erster anrufen sollte

Wenn eine Immobilie vererbt wird, sitzen am Ende mindestens drei Fachleute am Tisch: der Steuerberater für die Erbschaftsteuererklärung, der Sachverständige für das Gutachten und oft ein Fachanwalt für Erbrecht. Die Frage ist nicht, ob sie zusammenarbeiten -- sondern wann. Und die Antwort lautet: so früh wie möglich.

Warum der Steuerberater den Anfang machen sollte

Der Steuerberater kennt die Vermögenssituation der Familie. Er weiß, welche Freibeträge greifen, ob der typisierte BewG-Wert voraussichtlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt und ob ein Gutachten nach § 198 BewG wirtschaftlich sinnvoll ist.

Diese Einschätzung sollte in den ersten Tagen nach dem Erbfall erfolgen -- nicht Monate später, wenn die Erbschaftsteuererklärung fällig wird. Denn der Sachverständige braucht Zeit für die Besichtigung und Gutachtenerstellung. Und je näher die Besichtigung am Todestag liegt, desto belastbarer ist das Ergebnis.

Was passiert, wenn zu spät abgestimmt wird

In der Praxis sieht es oft so aus: Die Erben kümmern sich zunächst um die Beerdigung, den Nachlass, die Formalitäten. Monate vergehen. Dann meldet sich das Finanzamt. Der Steuerberater stellt fest, dass ein Gutachten sinnvoll wäre -- aber inzwischen hat sich am Gebäude einiges verändert.

Das Ergebnis: Der Sachverständige muss den Zustand am Todestag rekonstruieren statt ihn zeitnah zu dokumentieren. Das ist aufwendiger, teurer und in der Beweiskraft schwächer.

Oder schlimmer: Ein Miterbe hat bereits renoviert, um die Immobilie verkaufsfertig zu machen. Die Renovierung fließt nicht in den Erbschaftsteuerwert ein -- aber der Sachverständige kann den Vorher-Zustand nur noch aus Fotos und Aussagen ableiten, wenn er die Immobilie nie im Originalzustand gesehen hat.

Das Zusammenspiel, das funktioniert

Die bewährte Reihenfolge nach einem Erbfall mit Immobilie:

Woche 1-2: Steuerberater

• Erste Einschätzung: Lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG?


• Welche Freibeträge greifen? Wie hoch ist der voraussichtliche BewG-Wert?


• Empfehlung an die Erben: Sachverständigen jetzt beauftragen

Woche 2-4: Sachverständiger

• Ortsbesichtigung so nah am Todestag wie möglich


• Zustandsdokumentation: Gebäude, Haustechnik, Außenanlagen


• Abstimmung mit Steuerberater zum Bewertungszweck

Parallel: Fachanwalt für Erbrecht

• Klärung der erbrechtlichen Situation (Testament, Erbschein, Erbengemeinschaft)


• Abstimmung, ob das Gutachten für die Erbauseinandersetzung oder nur für das Finanzamt benötigt wird


• Bei Erbengemeinschaft: Information aller Miterben über die Bewertung

Ergebnis nach 4-8 Wochen:

• Gutachten liegt vor, basierend auf zeitnaher Besichtigung


• Steuerberater kann § 198 BewG belastbar geltend machen


• Erbengemeinschaft hat eine gemeinsame Wertbasis

Was die Erben beitragen können

Bis zur Besichtigung des Sachverständigen:

• Fotos aller Räume mit Datum anfertigen


• Keine Renovierungen, kein Ausräumen wesentlicher Bestandteile


• Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundrisse, letzte Handwerkerrechnungen


• Alle Miterben informieren, dass der Zustand unverändert bleiben soll

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Die frühzeitige Abstimmung zwischen Steuerberater, Sachverständigem und Anwalt ist kein Luxus -- sie ist der effizienteste Weg, um bei einem Erbfall mit Immobilie das richtige Ergebnis für alle Beteiligten zu erreichen.

Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen arbeite ich regelmäßig mit Steuerberatern und Fachanwälten für Erbrecht zusammen. Sprechen Sie mich an -- am besten gleich nach dem ersten Gespräch mit Ihrem Steuerberater.