BEG 2026 und ImmoWertV: Förderprogramme in der Wertermittlung
BEG-Förderprogramme 2026 systematisch eingeordnet: Alle Programmnummern, Fördersätze und Rechenbeispiele mit Bezug zur Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV.
BEG 2026 und ImmoWertV: Förderprogramme in der Wertermittlung
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stellt 2026 insgesamt 11,96 Milliarden Euro für energetische Sanierung bereit. Für die Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV sind diese Programme relevant, weil sie den wirtschaftlichen Sanierungsbedarf und damit die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bgM) nach § 8 ImmoWertV unmittelbar beeinflussen. Die folgende systematische Darstellung ordnet alle Programme nach Bewertungsrelevanz ein.
Rechtsgrundlagen
| Norm | Inhalt | Relevanz |
|---|---|---|
| ImmoWertV § 8 | Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bgM) | Modernisierungsstau als bgM |
| ImmoWertV § 23 | Sachwertfaktoren | Anpassung bei energetischem Zustand |
| GEG (Gebäudeenergiegesetz) | Energetische Anforderungen | Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel |
| BEG-Richtlinie | Bundesförderung für effiziente Gebäude | Förderhöhen und -bedingungen |
| § 35c EStG | Steuerermäßigung energetische Maßnahmen | Alternative Förderoption |
| EEG 2023 | Einspeisevergütung | Ertragskomponente PV |
| EnWG (Novelle 2025) | Bidirektionales Laden | V2H/V2G Wirtschaftlichkeit |
Systematik der Förderprogramme
Übersicht nach Träger und Maßnahme
| Nr. | Programm | Träger | Maßnahme | Förderart | Fördersatz |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | BEG EM | BAFA | Gebäudehülle | Zuschuss | 15–20 % |
| 2 | KfW 458 | KfW | Heizungstausch | Zuschuss | 30–70 % |
| 3 | KfW 261 | KfW | Gesamtsanierung (EH) | Kredit + Tilgungszuschuss | 5–25 % |
| 4 | KfW 270 | KfW | PV, Speicher | Kredit | Zinsverbilligung |
| 5 | KfW 358/359 | KfW | Ergänzungskredit | Kredit | Ab 0,01 % |
| 6 | § 35c EStG | FA | Alle energetischen Maßnahmen | Steuerermäßigung | 20 % über 3 J. |
| 7 | BayernLabo | Freistaat | Erwerb | Kredit | Zinsverbilligung |
BAFA BEG EM: Einzelmaßnahmen Gebäudehülle
Antragstelle: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
Rechtsgrundlage: BEG-Richtlinie, Abschnitt Einzelmaßnahmen
| Parameter | Ohne iSFP | Mit iSFP |
|---|---|---|
| Fördersatz | 15 % | 20 % |
| Max. förderfähige Kosten/WE | 30.000 € | 60.000 € |
| Max. Zuschuss/WE | 4.500 € | 12.000 € |
| Gebäudealter (Bauantrag) | Min. 5 Jahre | Min. 5 Jahre |
| Energieberater | dena-Expertenliste | dena-Expertenliste |
Förderfähige Maßnahmen: Außenwanddämmung, Dachdämmung, Geschossdeckendämmung, Fenster-/Außentürentausch, sommerlicher Wärmeschutz, Vorhangfassaden.
KfW 458: Heizungsförderung
| Förderkomponente | Satz | Bedingung | Nachweis |
|---|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | Förderfähiges System | Herstellernachweis |
| Effizienz-Bonus | +5 % | Natürliches Kältemittel (WP) | Datenblatt |
| Klimageschwindigkeitsbonus | +20 % | Alte fossile Heizung ersetzt | Entsorgungsnachweis |
| Einkommensbonus | +30 % | Haushaltseinkommen < 40.000 € | Steuerbescheid |
| Maximum | 70 % | Alle Boni |
Max. förderfähige Kosten (MFH): 1. WE: 30.000 €, 2.–6. WE: je 15.000 €, ab 7. WE: je 8.000 €.
KfW 261: Wohngebäude-Kredit
| Effizienzhausstandard | Tilgungszuschuss | Max. Kredit/WE | Max. Zuschuss/WE |
|---|---|---|---|
| EH 85 | 5 % | 120.000 € | 6.000 € |
| EH 85 + EE/NH | 7,5 % | 150.000 € | 11.250 € |
| EH 70 | 10 % | 120.000 € | 12.000 € |
| EH 70 + EE/NH | 12,5 % | 150.000 € | 18.750 € |
| EH 55 | 15 % | 120.000 € | 18.000 € |
| EH 55 + EE/NH | 17,5 % | 150.000 € | 26.250 € |
| EH 40 | 20 % | 120.000 € | 24.000 € |
| EH 40 + EE/NH | 25 % | 150.000 € | 37.500 € |
§ 35c EStG: Steuerermäßigung
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Jahr 1 (Abschlussjahr) | 7 %, max. 14.000 € |
| Jahr 2 | 7 %, max. 14.000 € |
| Jahr 3 | 6 %, max. 12.000 € |
| Gesamt | 20 %, max. 40.000 €/Objekt |
| Gebäudealter | Min. 10 Jahre |
| Nutzung | Ausschließlich Eigennutzung |
| Energieberater | Nicht erforderlich |
| Kombination BAFA/KfW | Nicht zulässig (je Maßnahme) |
Bewertungsrelevanz nach Wertermittlungsverfahren
Sachwertverfahren
| bgM-Komponente | Ohne Förderung | Mit Förderung |
|---|---|---|
| Modernisierungsstau Fassade (3 WE) | -180.000 € | -144.000 € (nach 36.000 € BAFA) |
| Modernisierungsstau Heizung (3 WE) | -60.000 € | -18.000 € (nach 42.000 € KfW bei 70 %) |
| Differenz bgM | +78.000 € |
Die Förderung reduziert den wirtschaftlich relevanten Modernisierungsstau um den Zuschussbetrag. Der bgM-Abzug fällt entsprechend geringer aus.
Ertragswertverfahren
| Ertragskomponente | Jährlicher Beitrag |
|---|---|
| PV Eigenverbrauch (3.000 kWh × 0,35 €) | 1.050 € |
| PV Einspeisung (7.000 kWh × 0,0778 €) | 545 € |
| Heizungskosteneinsparung (geschätzt) | 800–1.500 € |
| VPP-Erlöse (Schwarmkraftwerk) | 50–300 € |
| Gesamte Ertragsverbesserung | 2.445–3.395 €/Jahr |
Kapitalisiert mit Liegenschaftszinssatz (z.B. 4 %): 61.125 – 84.875 € Wertsteigerung.
Vergleichswertverfahren
Energetisch sanierte Objekte erzielen nachweislich höhere Marktpreise. Die Verfügbarkeit von Fördermitteln erhöht die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer, da sie die effektiven Sanierungskosten senkt.
Rechenbeispiel: Dreifamilienhaus mit optimaler Förderstrategie
| Maßnahme | Bruttokosten | Förderung | Eigenanteil |
|---|---|---|---|
| Fassadendämmung (BAFA + iSFP 20 %) | 180.000 € | 36.000 € | 144.000 € |
| Solarthermie (KfW 458, 30 %) | 60.000 € | 18.000 € | 42.000 € |
| PV 10 kWp (0 % USt.) | 12.000 € | USt.-Befreiung (ca. 2.300 €) | 12.000 € |
| Batteriespeicher 10 kWh | 8.000 € | USt.-Befreiung (ca. 1.500 €) | 8.000 € |
| Gesamt | 260.000 € | 57.800 € | 206.000 € |
Fördervorteil: 22,2 % der Gesamtkosten. Zuzüglich laufende PV-Erträge von ca. 1.895 €/Jahr.
Checkliste: Förderprogramme in der Wertermittlung
- [ ] Energetischer Zustand des Gebäudes erfassen (Energieausweis, Baujahr Heizung, Dämmstandard)
- [ ] Förderfähige Maßnahmen identifizieren (BAFA, KfW, § 35c)
- [ ] Förderhöhe je Maßnahme berechnen (Programm, Boni, WE-Anzahl)
- [ ] bgM-Abzug: Bruttokosten minus Förderung = wirtschaftlicher Sanierungsbedarf
- [ ] Ertragskomponente PV: Jahresertrag, Eigenverbrauchsquote, Einspeisevergütung
- [ ] Steuerliche Alternative prüfen: § 35c EStG vs. BAFA/KfW (nicht kombinierbar je Maßnahme)
- [ ] BayernLabo/LfA nur bei Erfüllung der jeweiligen Voraussetzungen einbeziehen
- [ ] GEG-Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel beachten
Datenstand: Februar 2026
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Die Verkehrswertermittlung berücksichtigt den Modernisierungsstau, die Förderfähigkeit und die wirtschaftlichen Auswirkungen auf alle drei Wertermittlungsverfahren. Für die steuerliche Optimierung und Finanzierungsplanung arbeiten wir mit spezialisierten Kollegen zusammen.
Als Mitglied der HSG – High Specialised Group – arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Finanzierungspartnern und Energieberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.
Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.
