Energetische Sanierung bewerten – Fördermittel als Sicherheitsfaktor

Eine fundierte Immobilienbewertung braucht belastbare Grundlagen. Bei Bestandsgebäuden mit energetischem Sanierungsbedarf gehört dazu das Wissen um Förderprogramme – denn sie verändern die wirtschaftliche Sanierungsrechnung und damit den Modernisierungsstau als bewertungsrelevantes Merkmal. Ein Überblick über die verlässlichen Programme, die 2026 zur Verfügung stehen.

Bewährte Förderstruktur: BEG als stabiler Rahmen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bildet seit Jahren den verlässlichen Rahmen für energetische Sanierung. 2026 stehen 11,96 Milliarden Euro bereit – weniger als im Vorjahr, aber weiterhin substanziell. Die Aufteilung ist klar geregelt:

• BAFA für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: 15 % Grundförderung, 20 % mit Sanierungsfahrplan.
• KfW für Heizungstausch (Programm 458) und Gesamtsanierung (Programm 261).
• § 35c EStG als steuerliche Alternative für Eigennutzer.

Diese Dreiteilung gibt Planungssicherheit – für Eigentümer wie für Sachverständige.

Der Sanierungsfahrplan: Verlässliche Grundlage

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist mehr als ein Fördervehikel. Er liefert eine fachlich fundierte Analyse des energetischen Zustands und definiert eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen. Für die Bewertung bietet er eine belastbare Einschätzung des tatsächlichen Sanierungsbedarfs.

Gleichzeitig verdoppelt er die förderfähigen Kosten bei BAFA-Maßnahmen auf 60.000 € pro Wohneinheit. Bei einem Dreifamilienhaus steigt der maximale Zuschuss von 13.500 auf 36.000 € – ein erheblicher Unterschied für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Heizung: Langfristige Sicherheit durch Förderung

Das KfW-Programm 458 fördert den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme mit 30 % Grundförderung. Der Klimageschwindigkeitsbonus von zusätzlich 20 % läuft bis 2028 – das gibt Planbarkeit. Förderfähig sind bewährte Systeme: Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse und Fernwärme.

Für die Bewertung relevant: Ein veraltetes Heizsystem stellt einen bgM-Abzug dar. Die gesicherte Verfügbarkeit von Fördermitteln mindert die wirtschaftliche Belastung und damit den effektiven Modernisierungsstau.

Photovoltaik und Speicher: Planbare Erträge

Die EEG-Einspeisevergütung läuft 20 Jahre garantiert. Seit 2023 fallen 0 % Umsatzsteuer auf PV-Anlagen und Batteriespeicher an. Diese Verlässlichkeit macht Photovoltaik zu einer kalkulierbaren Ertragskomponente in der Bewertung.

Ergänzend dazu: Heimspeicher in Kombination mit virtuellen Kraftwerken (VPP) generieren Zusatzerlöse von 50 bis 300 € pro Jahr. Die EnWG-Novelle Ende 2025 hat zudem die Grundlage für bidirektionales Laden (V2H) geschaffen – eine perspektivische Entwicklung, die die Attraktivität von PV-Systemen weiter erhöht.

Steuerliche Förderung: Der ruhige Weg

§ 35c EStG ermöglicht bis zu 40.000 € Steuerermäßigung pro Objekt, verteilt auf drei Jahre. Kein Förderantrag, kein Energieberater nötig – nur die Bescheinigung des Fachunternehmens. Voraussetzung: Eigennutzung und Gebäudealter über 10 Jahre.

Diese Option ist besonders bei eigennutzergeprägten Märkten bewertungsrelevant, da sie die effektiven Sanierungskosten senkt, ohne komplexe Antragsprozesse.

Mehrparteienhäuser: Gemeinsam oder einzeln

Maßnahmen wie Fassadendämmung oder PV-Anlagen können in Mehrparteienhäusern gemeinschaftlich beschlossen werden – oder als Teilmaßnahmen für einzelne Einheiten umgesetzt werden, wenn die Eigentümer sich abstimmen. Beide Wege sind förderfähig und bewertungsrelevant.

Wichtig: Keine dieser Maßnahmen muss sofort umgesetzt werden. Die Förderprogramme erlauben eine schrittweise Umsetzung – im eigenen Tempo und passend zur finanziellen Situation. Entscheidend ist nur, dass Förderanträge vor der Beauftragung gestellt werden.

Datenstand: Februar 2026

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Eine Verkehrswertermittlung, die den energetischen Zustand und die Fördermöglichkeiten berücksichtigt, gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihre Entscheidung brauchen. Für weiterführende Fragen zu Steuer und Finanzierung arbeiten wir mit bewährten Kollegen zusammen.

Als Mitglied der HSG – High Specialised Group – arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Finanzierungspartnern und Energieberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.