Förderprogramme 2026: Was sie für den Verkehrswert bedeuten
Fördermittel für Sanierung verändern die Bewertung: Wie KfW und BAFA den Modernisierungsstau reduzieren und den Verkehrswert beeinflussen.
Förderprogramme 2026: Was sie für den Verkehrswert bedeuten
Fördermittel für energetische Sanierung sind mehr als ein Finanzierungsinstrument. Sie verändern die wirtschaftliche Sanierungsrechnung – und damit ein zentrales Element der Verkehrswertermittlung. Wer Bestandsimmobilien bewertet, muss die aktuelle Förderlandschaft kennen. Hier die relevanten Fakten.
Der Zusammenhang: Förderung und Modernisierungsstau
Nach ImmoWertV § 8 fließen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bgM) in die Wertermittlung ein. Der Modernisierungsstau ist eines der wesentlichen bgM bei Bestandsgebäuden. Er beschreibt die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zustand und dem für die Restnutzungsdauer erforderlichen Erhaltungszustand.
Förderprogramme reduzieren die wirtschaftliche Belastung durch Sanierungsmaßnahmen. Damit sinkt der effektive Modernisierungsstau aus Sicht eines potenziellen Käufers – denn er muss einen geringeren Eigenanteil aufbringen.
Die Förderlandschaft 2026 auf einen Blick
| Maßnahme | Programm | Zuschuss |
|---|---|---|
| Fassadendämmung | BAFA BEG EM + iSFP | Bis 20 % (max. 60.000 €/WE) |
| Heizungstausch | KfW 458 | 30–70 % (max. 60.000 €/MFH) |
| Gesamtsanierung | KfW 261 | 5–25 % Tilgungszuschuss |
| Photovoltaik | KfW 270 + 0 % USt. | Kredit + Steuerbefreiung |
| Steuerlich | § 35c EStG | 20 % über 3 Jahre (max. 40.000 €) |
Gesamtbudget BEG 2026: 11,96 Mrd. € (Kürzung um 3,36 Mrd. gegenüber Vorjahr).
Bewertungsrelevanz: BAFA-Zuschuss für Gebäudehülle
Ein Dreifamilienhaus mit Sanierungsbedarf an der Fassade: Die förderfähigen Kosten liegen bei 180.000 € (3 WE × 60.000 € mit iSFP). Der Zuschuss beträgt 36.000 € (20 %).
Für die Bewertung bedeutet das: Der Käufer kalkuliert nicht mit 180.000 € Sanierungskosten, sondern mit 144.000 € Eigenanteil. Die Differenz von 36.000 € wirkt sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung aus – und damit auf die Zahlungsbereitschaft am Markt.
KfW 458: Heizungsförderung mit bis zu 70 %
Bei einer Grundförderung von 30 % und möglichen Boni (Klimageschwindigkeit +20 %, Einkommen +30 %) kann der Zuschuss bis zu 70 % der förderfähigen Kosten erreichen. Bei einem Dreifamilienhaus mit 60.000 € förderfähigen Kosten sind das bis zu 42.000 € Zuschuss.
In der Sachwertermittlung: Ein veraltetes Heizsystem führt zu einem bgM-Abzug. Wenn nachweislich 70 % der Erneuerungskosten gefördert werden, verringert sich der wirtschaftlich relevante Sanierungsbedarf erheblich.
Photovoltaik und Speicher: Ertragskomponente
PV-Anlagen generieren laufende Erträge durch Eigenverbrauch und Einspeisevergütung. Bei einer 10-kWp-Anlage sind das rund 1.595 € jährlich. Diese Ertragskomponente kann im Ertragswertverfahren relevant werden – als Mietwertvorteil oder als Instandhaltungsersparnis.
Zusätzlich: Teilnahme am virtuellen Kraftwerk (VPP) mit 50–300 € Zusatzerlösen pro Jahr. Bidirektionales Laden (V2H) seit der EnWG-Novelle 2025 wirtschaftlich möglich.
§ 35c EStG: Steuerliche Dimension
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beträgt bis zu 40.000 € pro Objekt. Voraussetzung: Eigennutzung und Gebäudealter über 10 Jahre. Diese Option ist besonders bei Eigennutzern relevant – sie senkt die effektive Sanierungsbelastung, ohne dass ein Förderantrag gestellt werden muss.
Für die Bewertung: Bei eigennutzergeprägten Märkten kann die steuerliche Förderung die Zahlungsbereitschaft positiv beeinflussen.
Praxisrelevanz für die Wertermittlung
1. Sachwertverfahren: bgM-Abzug für Modernisierungsstau berücksichtigt die Nettokosten nach Förderung.
2. Ertragswertverfahren: PV-Erträge und Heizungskosteneinsparungen fließen in die Bewirtschaftungskosten ein.
3. Vergleichswertverfahren: Energetisch sanierte Vergleichsobjekte erzielen messbar höhere Preise.
Datenstand: Februar 2026
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Die Verkehrswertermittlung berücksichtigt den Modernisierungsstau und die wirtschaftlichen Auswirkungen aktueller Förderprogramme. Für die steuerliche Optimierung und die Finanzierungsplanung arbeiten wir mit spezialisierten Kollegen zusammen.
Als Mitglied der HSG – High Specialised Group – arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Finanzierungspartnern und Energieberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.
Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.
