Grundsteuer 2025 in Bayern — der bewährte Weg für Eigentümer mit langem Atem

Für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung ist der Rahmen von Anfang an klar. In Bayern gilt seit dem 01.01.2025 das reine Flächenmodell nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) vom 10.12.2021. Die Grundsteuer entsteht nicht aus einem Verkehrswert, sondern aus Flächen und Nutzungen. Deshalb greift der klassische Weg des Sachverständigen — ein Verkehrswertgutachten zur Reduzierung der Grundsteuer — bei bayerischen Objekten nicht. Aber es gibt Punkte, an denen der Sachverständige tragende Rolle spielt: bei der Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), bei der Aufteilung der Nutzung in gemischten Objekten und bei einer Reihe von Sonderfällen. Wer daneben Objekte in Ländern mit Bundesmodell hält, findet dort einen wertbasierten Nachweisweg nach § 220 BewG, der ebenfalls seit Jahren durch eine gefestigte Rechtsprechung getragen wird.

Dieser Beitrag ist für Eigentümer geschrieben, die den langen Atem haben und auf bewährte Wege setzen. Er zeigt, dass die neue Grundsteuer keine Neuerfindung ist, sondern in etablierte Verwaltungs- und Rechtsstrukturen eingebettet — mit Fristen, die planbar sind, mit Institutionen, die zuständig sind, und mit fachlichen Bausteinen, die sich in Tausenden von Verfahren bewährt haben.

Der Rahmen ist eingerichtet — und er hält

Die Grundsteuerreform ist keine plötzliche Änderung, sondern ein über Jahre vorbereiteter, verfassungsrechtlich getragener Umbau. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Einheitswert-Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Der Bundesgesetzgeber hat mit dem Grundsteuer-Reformgesetz 2019 die Grundlage geschaffen; Art. 72 Abs. 3 GG hat den Ländern eine Öffnungsklausel eingeräumt, sodass mehrere Länder eigene Landesgesetze erlassen konnten. Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden. Das BayGrStG vom 10.12.2021 hat den Rahmen gesetzt. Die neue Grundsteuer gilt seit 01.01.2025 — mit Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 und Hauptfeststellungszeitraum von sieben Jahren bis zum 01.01.2029.

Diese Struktur ist bewusst geordnet. Wer den Bescheid heute in der Hand hält, kann sich darauf verlassen, dass er zumindest für sieben Jahre die Grundlage der Grundsteuer bildet — es sei denn, es tritt in dieser Zeit eine erhebliche Änderung ein, die eine Fortschreibung rechtfertigt. Damit ist eine Planungsgröße vorhanden. Das ist für langfristig denkende Eigentümer ein wichtiger Punkt: keine Überraschungen von einem Jahr auf das andere, sondern eine Größe, die im Vermögensrahmen fest verortet ist.

Die bayerische Systematik im Detail

Das bayerische Modell arbeitet in vier klaren Schritten, die alle im BayGrStG geregelt sind und im Bescheid nachvollziehbar dokumentiert werden.

Schritt 1 — Äquivalenzbetrag Boden. Die Grundstücksfläche in Quadratmetern wird mit der Äquivalenzzahl 0,04 €/m² multipliziert. Für Grundstücke über 10.000 m² greift eine degressive Staffelung, die die Belastung großer Grundstücke nicht überproportional wachsen lässt.

Schritt 2 — Äquivalenzbetrag Gebäude. Die Gebäudefläche wird mit der Äquivalenzzahl 0,50 €/m² multipliziert. Die Definition der Fläche folgt bewährten Standards: Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), einer seit 2004 in Kraft befindlichen bundesweiten Rechtsverordnung, die schon vor der Grundsteuerreform in vielen Anwendungen — Mietrecht, Bewertungswesen, Immobilienmarkt — die Referenz war. Nutzflächen werden nach DIN 277 oder vergleichbaren anerkannten Grundlagen berechnet.

Schritt 3 — Ermäßigungen. Auf den Äquivalenzbetrag Gebäude werden Ermäßigungen angewendet, die die Sozialverträglichkeit des Modells sichern:

Schritt 4 — Grundsteuermessbetrag und Hebesatz. Die Summe aus Äquivalenzbetrag Boden und ermäßigtem Äquivalenzbetrag Gebäude ergibt den Grundsteuermessbetrag. Multipliziert mit dem Hebesatz der Kommune entsteht die jährliche Grundsteuer. Der Hebesatz wird durch die Gemeinden festgelegt und kann sich im Zeitverlauf ändern. Bei den bayerischen Gemeinden Nürnberg, Fürth, Erlangen und in den Umlandgemeinden liegen die Hebesätze in typischer Größenordnung von 400 % bis 550 %.

Verschiebungen im bewährten Rahmen — wer welche Last trägt

Das wertfreie bayerische Modell führt zu bestimmten Verschiebungen gegenüber dem alten Einheitswertsystem. Wer die Systematik durchdenkt, sieht die Tendenzen.

Rechenvergleich bei Hebesatz 500 % (typisch Nürnberg):

Die Belastung skaliert im Wesentlichen mit der Wohnfläche. Der Bodenanteil bleibt mit 0,04 €/m² vergleichsweise gering — was großen Grundstücken zugutekommt, dichte innerstädtische Objekte mit viel Nutzfläche und kleinerem Grundstück aber weniger entlastet.

Tendenziell stärker als im alten Einheitswertsystem tragen Mehrfamilienhäuser mit hoher Wohnfläche, die früher oft niedrige Einheitswerte hatten (Bewertungsstand 1964). Tendenziell schwächer tragen große Einfamilienhäuser in Toplagen, weil im wertfreien Modell die Lage nicht mehr eingeht. Für langfristig denkende Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist die genaue Prüfung von Wohnflächen und Nutzungsaufteilung deshalb wichtiger als früher — was einmal falsch ist, wirkt sich über sieben Jahre spürbar aus.

Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV auf die Mieter umlagefähig. Sie fließt in die jährliche Betriebskostenabrechnung. Für den langfristig denkenden Vermieter bedeutet das: Eine sauber ermittelte Bemessungsgrundlage stabilisiert nicht nur die eigene Belastung, sondern auch die Nebenkosten für die Mieter — ein Punkt, der die Vermietbarkeit über die Jahre stützt.

Der Hebesatz ist die politische Stellschraube. Die Landesregierung hat "Aufkommensneutralität auf Landesebene" als Leitziel formuliert, umgesetzt wird das über die Hebesatz-Anpassungen der Kommunen. Zwischen Nürnberg, Fürth, Erlangen und den Umlandgemeinden gibt es merkliche Unterschiede in der Ausrichtung — das ist ein Punkt, den langfristig denkende Eigentümer in ihre Bewirtschaftungsrechnung einbeziehen.

Der Widerspruch — geordneter Prozess mit klaren Fristen

Wer den Bescheid für nicht zutreffend hält, hat einen etablierten Weg vor sich. Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO). Diese Frist ist seit Jahrzehnten Standard im Steuerverfahrensrecht. Der Fristbeginn ist bei Postversand grundsätzlich der dritte Tag nach Aufgabe zur Post, das Fristende der entsprechende Tag im Folgemonat. Auf Wochenenden und Feiertage rutscht die Frist auf den nächsten Werktag.

Der Widerspruch ist schriftlich einzulegen — in Papierform, per Fax oder in elektronischer Form über ELSTER oder ein geschütztes elektronisches Verfahren. Er muss die Bezeichnung des angefochtenen Bescheids und den Willen zur Anfechtung erkennen lassen. Eine ausführliche Begründung kann nachgereicht werden. Diese Möglichkeit ist wichtig, wenn die Prüfung mehr Zeit braucht als der eine Monat der Widerspruchsfrist — der Widerspruch bewahrt die Verfahrensposition, während im Hintergrund die fachliche Grundlage erarbeitet wird.

Nach Fristablauf gibt es schmalere, aber etablierte Wege: der Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 AO, der Antrag auf Änderung nach § 173 AO wegen neuer Tatsachen. Beide sind seit Langem im Verfahrensrecht verankert und werden bei entsprechender Sachlage angewendet.

Was in Bayern beim Widerspruch geprüft wird

Weil das Modell wertfrei ist, geht die Prüfung auf die konkreten Bausteine der Rechnung. Vier Ebenen sind zu unterscheiden, alle in bewährter Struktur:

Grundstücksfläche. Die Fläche wird aus dem Liegenschaftskataster übernommen — einer bei den Vermessungsämtern geführten öffentlichen Aufzeichnung, die seit dem 19. Jahrhundert die verbindliche Grundlage bildet. Bei Grenzänderungen oder älteren Katasterlagen kann ein aktueller Katasterauszug Klarheit schaffen.

Gebäudefläche nach WoFlV. Die Wohnflächenverordnung hat seit 2004 die Berechnungsstandards geregelt, an die sich Sachverständige, Makler, Vermieter und Verwaltungen halten. Dachschrägen zwischen 1 m und 2 m Höhe zählen zur Hälfte, unter 1 m gar nicht, ab 2 m voll. Balkone und Loggien zählen anteilig (in der Regel zu einem Viertel). Diese Regeln sind eingespielt und in der Praxis bewährt.

Nutzungszuordnung. Bei gemischt genutzten Objekten muss die anteilige Nutzung sauber getrennt sein — der Wohnteil erhält die 70-%-Ermäßigung, der gewerbliche Teil nicht. Die Zuordnung wird durch Grundrisse, tatsächliche Nutzung und Nutzungsverträge belegt.

Ermäßigungsvoraussetzungen. Denkmalschutz nach Bayerischem Denkmalschutzgesetz wird durch die Eintragung in die Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege belegt. Sozialer Wohnungsbau setzt entsprechende Bindungen voraus. Beide Ermäßigungen sind an nachweisbare Zustände geknüpft.

Wo der Sachverständige in Bayern greift — bewährte Fachbausteine

Der Sachverständige arbeitet in Bayern nicht mit einer Verkehrswertermittlung, sondern mit fachlichen Bausteinen, die sich in der Praxis über Jahrzehnte bewährt haben.

Wohnflächengutachten nach WoFlV. Die WoFlV ist seit 2004 der Standard. Bei komplexen Grundrissen — Altbauten mit Nischen und Erkern, Dachgeschoss-Ausbauten mit Schrägen, Wintergärten mit besonderer Nutzbarkeit — ist die genaue Anwendung der WoFlV-Regeln eine Frage der Erfahrung. Ein sachverständiges Wohnflächengutachten dokumentiert die Berechnung schrittweise und dient als belastbarer Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Diese Art von Gutachten wird nicht nur für die Grundsteuer verwendet — sie ist auch die Grundlage für Mietverträge, Verkehrswertermittlungen und Kaufpreisaufteilungen. Ein einmal erstelltes Wohnflächengutachten dient über Jahrzehnte.

Nutzungsaufteilung bei gemischt genutzten Objekten. Wohn- und Geschäftshäuser mit Wohnungen im Obergeschoss und Ladenlokal, Praxis oder Kanzlei im Erdgeschoss; Mehrfamilienhäuser mit gewerblicher Teilnutzung. Eine sachverständige Aufteilung dokumentiert die Nutzungsanteile mit klaren Flächenzuordnungen. Sie greift auf dieselben Regeln zurück, die auch in der Verkehrswertermittlung gemischt genutzter Objekte angewendet werden — ein Fachbereich, in dem die Methodik über Jahrzehnte gewachsen ist.

Bewertung von Sonderfällen. Historische Nebengebäude im Innenhof, Wintergärten, teilweise abgebrochene Gebäudeteile, Objekte mit denkmalgeschützter Fassade — bei allen diesen Konstellationen ist die fachliche Einordnung ein bewährter Beitrag zur richtigen Erklärung.

Portfolio-Datenaufbereitung. Bei mehreren Objekten ist die konsistente Erfassung von Flächen und Nutzungen die Grundlage aller weiteren Bewertungsanlässe. Der Sachverständige liefert eine strukturierte Datenerhebung, die für die Grundsteuererklärungen und für alle künftigen Bewertungsfragen — Verkaufsvorbereitung, Erbfall, Beleihung, Restnutzungsdauer — nutzbar ist.

Für Objekte außerhalb Bayerns — der wertbasierte Weg

Wer neben bayerischen Objekten auch Immobilien in Ländern mit Bundesmodell hält (u. a. Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen), findet dort einen wertbasierten Ansatz. Der Grundsteuerwert wird nach §§ 218 ff. BewG typisiert festgestellt.

Für diesen Fall sieht § 220 BewG einen Nachweisweg vor: Ist der tatsächliche gemeine Wert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) nachweislich niedriger, kann er anstelle des typisierten Grundsteuerwerts angesetzt werden. Der Bundesfinanzhof hat mit den Beschlüssen II B 78/23 und II B 79/23 vom 27.05.2024 den Nachweisweg gegen eine restriktive Verwaltungspraxis geöffnet. Das BMF-Schreiben vom 24.06.2024 hat die Verwaltungspraxis daran angepasst.

Diese Rechtslage ist bewährt in dem Sinne, dass sie sich in eine seit Jahrzehnten bestehende Systematik einreiht: § 194 BauGB definiert den Verkehrswert seit 1960 (damals BBauG); die ImmoWertV, heute in der Fassung 2021, führt seit vielen Jahrzehnten die Wertermittlungsstandards fort; die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse wird seit 1961 geführt. Der Nachweisweg nach § 220 BewG greift auf diese über 65 Jahre gewachsene Empirie zurück.

Die Gründe für einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert sind vielfältig. Bausubstanz-Mängel und Sanierungsstau sind einer davon. Aber auch grundbuchlich gesicherte Belastungen — Leitungsrechte, Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht — drücken den Wert. Ungünstige Grundrisse, Lage-Nachteile durch Lärm oder Verkehr, Ertragsschwäche bei renditeorientierten Objekten, höhere tatsächliche Bewirtschaftungskosten als typisiert, Denkmalschutz-Auflagen ohne korrespondierende Wertsteigerung, eine schwache Marktdynamik am konkreten Standort — jeder dieser Punkte kann den tatsächlichen Wert unter den typisierten Grundsteuerwert drücken. Faustregel: Wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um rund 40 % übersteigt, greift der Nachweisweg.

Auch nach Ablauf der Ersteinspruchsfrist — bewährte Nachtragswege

Für viele Eigentümer ist die Erst-Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid im Bundesmodell bereits abgelaufen — die Bescheide wurden meist 2023 oder 2024 erlassen. Bestandskraft heißt aber nicht Endgültigkeit: Vier Wege sind etabliert.

Die Wertfortschreibung nach § 222 BewG ist ein seit Jahrzehnten bewährtes Instrument. Bei erheblichen Wertänderungen — Wertminderung um mehr als 15.000 Euro — ist eine Fortschreibung möglich. Sie wirkt ab dem Beginn des Kalenderjahres, das auf den Fortschreibungszeitpunkt folgt. Wenn also nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 wertmindernde Tatsachen eingetreten oder erst später erkennbar geworden sind, greift die Fortschreibung.

Die Änderung nach § 173 AO wegen neuer Tatsachen und die Vorläufigkeitsvermerke in Bescheiden sind ebenfalls seit Langem im Verfahrensrecht verankert. Bei einer Rechtsprechungswende greifen §§ 174 und 176 AO. Der Steuerberater klärt im Einzelfall, welcher Weg trägt.

Zusammenspiel — das eingespielte Team

Der langjährige Eigentümer weiß: Die einzelne Fachperson trägt nicht das Ganze, sondern ihren spezifischen Baustein. In der Zusammenarbeit entsteht das Ergebnis.

Der Sachverständige stellt die fachliche Grundlage bereit. Der Steuerberater führt das Verfahren. Der Rechtsanwalt greift bei Streitfällen. Der Vermessungsingenieur klärt Katasterfragen. Alle vier sind seit Jahrzehnten eingespielte Berufsstände, mit klaren Zuständigkeiten und bewährter Zusammenarbeit.

Was diese Ordnung wert ist

Für den Eigentümer, der auf bewährte Wege setzt, hat diese Konstruktion einen konkreten Wert. Die neue Grundsteuer ist keine Neuerfindung, sondern eine geordnete Reform in einem etablierten Rahmen. Der Bescheid ist im Bayerischen Modell nachvollziehbar. Der Widerspruch folgt einem bekannten Verfahren. Die fachlichen Bausteine — WoFlV, Nutzungsaufteilung, Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV — sind seit Jahrzehnten in der Praxis. Die Rechtsprechung — höchstrichterliche BFH-Entscheidungen, das BMF-Schreiben, die anhängigen Verfahren — bewegt sich in einem berechenbaren Rahmen.

Das gibt Sicherheit. Nicht in dem Sinne, dass keine Fragen mehr auftreten können, sondern in dem Sinne, dass es zu jeder Frage eine geordnete Antwort gibt. Wer weiß, an welchen Punkt er greifen muss, findet den Weg. Und wer die richtigen Fachleute an seiner Seite hat, kann sich auf die Aufgabe konzentrieren, die ohnehin bleibt: die Immobilie über die Jahre gut zu bewirtschaften.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wenn der Grundsteuerbescheid Fragen aufwirft — in Bayern zur Wohnflächenermittlung nach WoFlV oder zur Nutzungsaufteilung, im Bundesmodell zum Verkehrswert-Nachweisweg — greift der Sachverständige mit der methodischen Grundlage. Der Steuerberater führt das Verfahren. In der Zusammenarbeit entsteht der geordnete Weg, der zum Eigentümer und zur Immobilie passt.

Für die Wohnflächenermittlung nach WoFlV, die Nutzungsaufteilung bei gemischten Objekten und die Verkehrswertermittlung mit Zweckbestimmung § 220 BewG steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung nach ImmoWertV 2021. Ein persönliches, unverbindliches Beratungsgespräch klärt die konkrete Situation.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.