Grundsteuer 2025 in Bayern — Systematik, Widerspruch und die Grenzen der Sachverständigen-Rolle

Für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung ist der Rahmen klar: In Bayern gilt das reine Flächenmodell nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) vom 10.12.2021. Die Grundsteuer entsteht aus Flächen, festen Äquivalenzzahlen, Nutzungsermäßigungen und dem kommunalen Hebesatz. Ein Wertansatz kommt darin nicht vor. Deshalb greift der klassische Sachverständigen-Weg — ein Verkehrswertgutachten, das einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweist — bei bayerischen Objekten nicht. Wer den Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid in Bayern führt, greift auf andere Bausteine zu: Flächen, Nutzungen, Ermäßigungsvoraussetzungen. Diesen Rahmen zieht der vorliegende Beitrag von Anfang an sauber.

Wer daneben Immobilien in Bundesländern hält, in denen das Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG) angewendet wird, findet dort eine andere Situation vor. Das Bundesmodell arbeitet wertbasiert und kennt mit § 220 BewG einen Nachweisweg für einen niedrigeren gemeinen Wert. Für Portfoliobestände über die Landesgrenzen hinweg ist beides zusammen zu sehen — dieser Beitrag zeichnet auch diesen Teil vollständig nach.

Damit liegt der ehrliche Rahmen von Anfang an offen: Für rein bayerische Bestände ist der Sachverständigen-Beitrag beim Thema Grundsteuer schmal — er sitzt an der Wohnflächenermittlung, der Nutzungsaufteilung und einigen Sonderfällen. Für Bestände mit Objekten außerhalb Bayerns wird der klassische Bewertungsweg über § 220 BewG relevant. Beides zeigt dieser Beitrag mit voller Substanz, damit der Leser weiß, worauf er sich einlässt.

Die Grundsteuerreform in der Übersicht

Zum 01.01.2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Einheitswert-Bewertung 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Die Reform ist ein föderaler Flickenteppich, denn Art. 72 Abs. 3 GG eröffnete den Ländern eine Öffnungsklausel. Der Bund hat mit den §§ 218 ff. BewG ein wertbasiertes Bundesmodell geschaffen. Bayern und mehrere weitere Länder haben eigene Landesgesetze erlassen — mit teils grundsätzlich anderen Ansätzen.

Das bayerische Modell im Detail

Das BayGrStG geht einen bewusst schlanken Weg. Es ist wertfrei. Weder der Verkehrswert noch ein sonstiger Wertansatz bildet die Grundlage — die Grundsteuer entsteht aus Flächen, Äquivalenzzahlen und Nutzungsermäßigungen. Das entlastet die Finanzverwaltung von den aufwändigen Feststellungsverfahren, die im Bundesmodell den Grundsteuerwert bestimmen, und macht den Bescheid für den Steuerpflichtigen unmittelbar nachrechenbar.

Schritt 1 — Äquivalenzbetrag Boden. Die Grundstücksfläche in Quadratmetern wird mit der Äquivalenzzahl 0,04 €/m² multipliziert. Für sehr große Grundstücke über 10.000 m² greift eine degressive Staffelung, damit die Belastung nicht überproportional wächst.

Schritt 2 — Äquivalenzbetrag Gebäude. Die Gebäudefläche wird mit der Äquivalenzzahl 0,50 €/m² multipliziert. Die Definition der Fläche ist entscheidend: Wohnflächen werden nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, Nutzflächen nach anderen anerkannten Grundlagen (etwa DIN 277 für Nutzflächen).

Schritt 3 — Ermäßigungen. Auf den Äquivalenzbetrag Gebäude werden Ermäßigungen angewendet:

Schritt 4 — Grundsteuermessbetrag und Hebesatz. Die Summe aus Äquivalenzbetrag Boden und ermäßigtem Äquivalenzbetrag Gebäude ergibt den Grundsteuermessbetrag. Multipliziert mit dem Hebesatz der Kommune entsteht die jährliche Grundsteuer. Der Hebesatz wird durch die Gemeinden festgelegt und schwankt regional erheblich — er entscheidet damit oft mehr über die absolute Grundsteuerlast als die Bewertungsbausteine selbst.

Wer trägt die Last — Verschiebungen im neuen Modell

Das wertfreie bayerische Modell verschiebt die Belastung im Vergleich zum alten Einheitswertsystem und im Vergleich zum Bundesmodell in bestimmte Richtungen. Wer die Systematik durchdenkt, sieht welche Objekttypen tendenziell stärker und welche schwächer getragen werden.

Rechenvergleich bei Hebesatz 500 % (typisch Nürnberg):

Die Belastung skaliert im Wesentlichen mit der Wohnfläche. Der Bodenanteil (0,04 €/m²) bleibt vergleichsweise gering — was großen Grundstücken zugutekommt, dichte innerstädtische Objekte mit kleinerem Grundstück aber viel Nutzfläche kaum entlastet.

Tendenzielle Verlierer der Reform sind Mehrfamilienhäuser mit hoher Wohnfläche, die im alten Einheitswertsystem oft niedrige Grundsteuer hatten (Einheitswerte fortgeschrieben auf Basis 1964), sowie dichte innerstädtische Objekte mit viel Nutzfläche und kleinem Grundstück. Mieter tragen über die Betriebskostenumlage mit. Tendenzielle Gewinner sind Einfamilienhäuser mit großem Grundstück in Toplage, weil im wertfreien Modell die Lage nicht mehr durchschlägt.

Umlage auf die Mieter — die stille Weitergabe

Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV auf die Mieter umlagefähig. Sie fließt in die jährliche Betriebskostenabrechnung. Für Mieter in Mehrfamilienhäusern bedeutet die neue Systematik damit einen realen Effekt — insbesondere in Objekten, in denen die alte Grundsteuer auf niedrigen Einheitswerten von 1964 beruhte und die neue Berechnung deutlich höher ausfällt.

Rechnerisch verteilt sich die Grundsteuer auf die Wohnflächen der einzelnen Mietwohnungen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 500 m² Gesamtwohnfläche und rund 475 € Grundsteuer pro Jahr ergeben sich rund 95 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr — eine kleine Zahl im Einzelnen, aber über die Zeit und in Kombination mit den weiteren Betriebskosten spürbar.

Der Hebesatz — die politische Stellschraube

Die Landesregierung hat als Leitziel "Aufkommensneutralität auf Landesebene" formuliert. Umgesetzt wird das aber nicht durch das BayGrStG selbst, sondern durch die Hebesatz-Anpassungen der Kommunen. Wer seine bisherige Grundsteuereinnahme halten will und das neue Modell rechnerisch mehr abwirft, senkt den Hebesatz. Wer das nicht tut, erhöht faktisch die Einnahmen.

In der Praxis sind die Hebesätze regional unterschiedlich angepasst worden. Zwischen Nürnberg, Fürth, Erlangen und den Umlandgemeinden gibt es merkliche Unterschiede in der Ausrichtung. Das erklärt, warum die konkrete Belastung bei sonst gleicher Objektstruktur zwischen den Kommunen abweicht.

Was in Bayern beim Widerspruch geprüft wird

Weil das Modell wertfrei ist, geht der Widerspruch nicht auf einen Wertansatz — sondern auf die konkreten Bausteine der Rechnung. Fünf Prüfebenen sind zu unterscheiden:

Prüfebene 1 — Grundstücksfläche. Ist die Fläche aus dem Kataster korrekt übernommen? Bei Grenzänderungen, Teilungen, Nachvermessungen oder älteren Katasterlagen kann die tatsächliche Fläche von der bisherigen Erklärung abweichen. Für Klärung ist ggf. ein aktueller Katasterauszug einzuholen; bei streitigen Grenzen ist der Vermessungsingenieur der Ansprechpartner.

Prüfebene 2 — Gebäudefläche. Ist die Wohnfläche nach WoFlV korrekt berechnet? Dachschrägen mit weniger als 1 m Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen 1 m und 2 m Höhe zur Hälfte, ab 2 m voll. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen anteilig (in der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte). Ausgebaute Kellerräume und Speicher zählen nur, wenn sie Wohnräume nach WoFlV sind. Fehler an dieser Stelle wirken sich unmittelbar aus.

Prüfebene 3 — Nutzungszuordnung. Ist die Wohnnutzung korrekt erfasst — damit die 70-%-Ermäßigung greift? Bei gemischt genutzten Objekten (Wohnen mit Praxis oder Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnen mit Gewerbe-Anteil) muss die anteilige Nutzung sauber getrennt werden. Ein Fehler in der Nutzungsanteile-Zuordnung ist einer der häufigsten und wirtschaftlich folgenreichsten Punkte im bayerischen Modell.

Prüfebene 4 — Ermäßigungsvoraussetzungen. Denkmalschutz nach Bayerischem Denkmalschutzgesetz muss durch die Eintragung in die Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege belegt sein. Sozialer Wohnungsbau setzt entsprechende Bindungen voraus. Wer eine Ermäßigung zu Recht in Anspruch nimmt, ohne dass sie im Bescheid berücksichtigt wurde, kann sie im Widerspruch nachfordern.

Prüfebene 5 — Verfassungsrechtliche Fragen. Ob das bayerische Modell insgesamt der verfassungsrechtlichen Prüfung standhält, ist Gegenstand mehrerer anhängiger Verfahren. Bis zu einer klärenden höchstrichterlichen Entscheidung sind Vorläufigkeitsvermerke in Grundsteuerbescheiden ein pragmatischer Weg, die eigene Position offen zu halten.

Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Grundsteuerbescheids (§ 355 AO). Nach Fristablauf sind schmalere Wege möglich — etwa Anträge auf schlichte Änderung nach § 172 AO oder auf Änderung wegen neuer Tatsachen nach § 173 AO — mit geringeren Erfolgsaussichten als beim fristgerechten Widerspruch.

Wo der Sachverständige in Bayern konkret greift

Weil das Modell wertfrei ist, arbeitet der Sachverständige beim bayerischen Grundsteuer-Widerspruch nicht mit einer Verkehrswertermittlung, sondern mit spezifischen fachlichen Bausteinen:

Wohnflächenermittlung nach WoFlV. Bei komplexen Grundrissen — Altbau mit Nischen, Erkern, Balkonen; Dachgeschoss-Ausbau mit Schrägen; gemischt genutzte Räume; Wintergärten und Terrassen mit unterschiedlicher Nutzbarkeit — führt die genaue Anwendung der WoFlV-Regelungen häufig zu einer Wohnfläche, die von der ursprünglichen Erklärung abweicht. Ein sachverständiges Wohnflächengutachten dokumentiert die Berechnung nach WoFlV-Regeln, ist gegenüber dem Finanzamt belastbar und dient als Nachweis im Widerspruch. Die Prüfung lohnt sich vor allem bei Altbauten, bei Objekten mit ausgebautem Dachgeschoss und bei allen Grundrissen mit erheblichen Nebenflächen.

Nutzungsaufteilung bei gemischt genutzten Objekten. Wohn- und Geschäftshäuser mit Wohnungen im Obergeschoss und Ladenlokal, Praxis oder Kanzlei im Erdgeschoss; Mehrfamilienhäuser mit gewerblicher Teilnutzung; Objekte mit Werkstatt- oder Lagerteilen im rückwärtigen Bereich. Die anteilige Aufteilung entscheidet über die 70-%-Ermäßigung für den Wohnteil. Eine sachverständige Aufteilung dokumentiert die Nutzungsanteile mit klaren Flächenzuordnungen und schafft die Grundlage für die richtige Erklärung oder den fundierten Widerspruch.

Bewertung von Sonderfällen. Historische Nebengebäude im Innenhof, Wintergärten, teilweise abgebrochene oder ungenutzte Gebäudeteile, Objekte mit denkmalgeschützter Fassade und nicht denkmalgeschütztem Innenausbau, Doppelhäuser mit unterschiedlicher Nutzung. In diesen Konstellationen ist eine sachverständige Einordnung häufig notwendig, damit die Erklärung stimmig ist.

Portfolio-Datenaufbereitung. Bei mehreren Objekten ist die konsistente Erfassung von Flächen und Nutzungen die Voraussetzung für einheitliche Widerspruchsführung und für alle künftigen Bewertungsanlässe. Der Sachverständige liefert eine strukturierte Datenerhebung, die für die Grundsteuererklärungen aller Objekte nutzbar ist und langfristig als Grundlage für Verkaufsvorbereitung, Restnutzungsdauer-Nachweise und Beleihungswertermittlung dient.

Für alle diese Anwendungsfälle gilt: Der Sachverständige liefert die fachliche Grundlage. Der Steuerberater setzt sie im Widerspruch oder in der Änderungserklärung um. Zeitbedarf für Wohnflächengutachten und Nutzungsaufteilungen: je nach Objektgröße zwei bis vier Wochen ab Beauftragung.

Exkurs: Das Bundesmodell — für Objekte außerhalb Bayerns

Wer neben bayerischen auch Objekte in Ländern mit Bundesmodell hält (u. a. Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen), findet dort eine andere Systematik: wertbasiert, mit typisiertem Grundsteuerwert.

Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert nach §§ 218 ff. BewG fest — im Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke, im Sachwertverfahren für Nichtwohngrundstücke, mit typisierten Ansätzen (typisierter Liegenschaftszinssatz, typisierte Bewirtschaftungskosten). Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für Nichtwohngrundstücke) multipliziert, das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz ergibt sich die jährliche Grundsteuer.

Weil der Grundsteuerwert typisiert ist, kann er im Einzelfall deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen. Für diesen Fall sieht § 220 BewG einen Nachweisweg vor: Ist der tatsächliche gemeine Wert (Verkehrswert nach § 9 BewG in Verbindung mit § 194 BauGB) nachweislich niedriger, kann er anstelle des typisierten Grundsteuerwerts angesetzt werden.

Gründe für einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert sind vielfältig — nicht nur "Mängel". Zu den häufigen Konstellationen zählen:

• Bausubstanz-Mängel und Sanierungsstau, die im typisierten Ansatz nicht abgebildet sind
• Grundbuchlich gesicherte Belastungen wie Leitungsrechte, Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht
• Ungünstige Grundrisse und strukturelle Nachteile
• Lage-Nachteile durch Lärm, Verkehrsbelastung oder Umgebungsverschlechterung
• Ertragsschwäche bei renditeorientierten Objekten
• Höhere tatsächliche Bewirtschaftungskosten als typisiert
• Denkmalschutz-Auflagen ohne korrespondierende Wertsteigerung
• Marktdynamik: der lokale Teilmarkt ist schwächer als der typisierte Ansatz annimmt

Der Bundesfinanzhof hat mit den Beschlüssen II B 78/23 vom 27.05.2024 und II B 79/23 vom 27.05.2024 entschieden, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts verfassungsrechtlich möglich sein muss. Das nachfolgende BMF-Schreiben vom 24.06.2024 hat die Verwaltungspraxis daran angepasst: In der Regel greift der Nachweisweg, wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert erkennbar um mindestens rund 40 % übersteigt.

Der Sachverständige arbeitet auch hier immer nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021. Die Verweiskette lautet: § 220 BewG greift auf § 9 BewG (gemeiner Wert) zurück; dieser ist inhaltsgleich mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB und wird methodisch nach ImmoWertV 2021 ermittelt. Ein eigenständiges "Grundsteuer-Gutachten" gibt es fachlich nicht — es ist ein Verkehrswertgutachten mit Zweckbestimmung § 220 BewG.

Nachweiswege auch nach Ablauf der Ersteinspruchsfrist

Für viele Eigentümer ist die Erst-Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid im Bundesmodell bereits abgelaufen (Bescheide meist 2023/2024, ein Monat § 355 AO). Der Bescheid ist damit bestandskräftig — er bindet auch für die Folgebescheide bis zur nächsten Hauptfeststellung 01.01.2029. Aber Bestandskraft ist nicht das Ende. Es gibt vier Wege, den zu hohen typisierten Wert später noch angreifen:

Wertfortschreibung nach § 222 BewG. Bei erheblichen Wertänderungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt — bei Wertminderung um mehr als 15.000 Euro — ist eine Fortschreibung möglich. Sie wirkt ab dem Beginn des Kalenderjahres, das auf den Fortschreibungszeitpunkt folgt.

Änderung nach § 173 AO wegen neuer Tatsachen. Wenn Tatsachen nachträglich bekannt werden, die dem Finanzamt bei Bescheiderlass nicht bekannt waren, kann der Bescheid unter engen Voraussetzungen noch geändert werden.

Vorläufigkeitsvermerke. Viele Grundsteuerwertbescheide wurden mit Vorläufigkeitsvermerk erlassen wegen der laufenden verfassungsrechtlichen Verfahren. Soweit der Vermerk auf den Wertansatz zielt, bleibt der Bescheid in diesem Punkt änderbar.

Änderung wegen Rechtsprechungswende (§§ 174, 176 AO). Wenn der BFH die Anforderungen weiter präzisiert, kann sich daraus ein Anpassungsanspruch ergeben.

Vor einer Gutachten-Beauftragung ist die verfahrensrechtliche Vorprüfung durch den Steuerberater zentral: Welcher Bescheid ist noch offen? Liegt ein Vorläufigkeitsvermerk vor? Ist eine Wertfortschreibung nach § 222 BewG möglich? Erst wenn ein tragfähiger Weg identifiziert ist, lohnt die Beauftragung des Gutachtens.

Wirtschaftlichkeit — wann sich der Aufwand lohnt

Der Grundsteuerwert wird für einen Hauptfeststellungszeitraum von sieben Jahren festgesetzt. Eine erfolgreiche Nachweisführung wirkt in dieser Zeitspanne — die Ersparnis ist entsprechend zu multiplizieren.

Faustsatz Bayern: Bei Wohnflächenkorrekturen wird die Ersparnis pro Jahr schnell übersehen, weil sie klein wirkt. Über sieben Jahre summiert sie sich. Bei Nutzungsaufteilungen hingegen (Wechsel von "100 % Gewerbe" zu "70 % Wohnen + 30 % Gewerbe") können mehrere hundert Euro pro Jahr entstehen, über sieben Jahre also mehrere Tausend Euro.

Faustsatz Bundesmodell: Wenn die jährliche Grundsteuer über einen Nachweisweg um mindestens 500 bis 1.000 Euro reduziert werden kann, deckt die Ersparnis über sieben Jahre die Gutachtenkosten typischerweise um ein Mehrfaches. Bei mittleren und größeren Objekten liegt die potenzielle Ersparnis oft deutlich höher.

Vor der Beauftragung ist eine überschlägige Kalkulation sinnvoll: Wie hoch ist der Grundsteuerwert (Bundesmodell) oder der Grundsteuermessbetrag (Bayern), wie hoch der Hebesatz, wie hoch das plausible Änderungspotenzial? Aus diesen Größen lässt sich die potenzielle Ersparnis abschätzen und gegen die Gutachtenkosten stellen.

Zusammenspiel der Fachleute

Der Sachverständige liefert die bewertungsfachliche Grundlage. Der Steuerberater setzt sie im Verfahren gegenüber dem Finanzamt um. Beide arbeiten idealerweise vom ersten Bescheid an zusammen — für Bestandshalter mit mehreren Objekten ist eine strukturierte Datengrundlage die Voraussetzung für konsistente Widerspruchsführung.

Kernpunkte auf einen Blick

• Bayern: reines Flächenmodell (BayGrStG vom 10.12.2021) — wertfrei, mit Äquivalenzzahlen und Nutzungsermäßigungen. Sachverständigen-Bedarf konzentriert auf Wohnflächenermittlung nach WoFlV, Nutzungsaufteilung, Sonderfälle, Portfolio-Datenaufbereitung.
• Berechnung Bayern: Grundstücksfläche × 0,04 €/m² + Gebäudefläche × 0,50 €/m² × Ermäßigungen (Wohnnutzung 70 %, Denkmal 25 %, Sozialer Wohnungsbau 25 %) × Hebesatz.
• Widerspruchsfrist: 1 Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO). Nach Fristablauf schmalere Wege über § 172, § 173 AO.
• Bundesmodell (Objekte außerhalb Bayerns): wertbasiert, § 220 BewG als Nachweisweg für niedrigeren gemeinen Wert. Sachverständiger arbeitet nach § 194 BauGB / ImmoWertV 2021.
• Gründe für niedrigeren Verkehrswert im Bundesmodell: Mängel, Belastungen (Leitungs-, Wege-, Nutzungsrechte), Grundrissnachteile, Lage-Nachteile, Ertragsschwäche, Marktdynamik.
• BFH-Grundlage: Beschlüsse II B 78/23 und II B 79/23 vom 27.05.2024; BMF-Schreiben vom 24.06.2024.
• Faustregel Bundesmodell: Nachweis lohnt sich, wenn Grundsteuerwert Verkehrswert um rund 40 % übersteigt.
• Nachweiswege auch nach Fristablauf: Wertfortschreibung § 222 BewG (bei über 15.000 € Wertminderung), § 173 AO, Vorläufigkeitsvermerk, § 174/176 AO bei Rechtsprechungswende.
• Hauptfeststellungszeitraum 7 Jahre: Ersparnis wirkt entsprechend hochmultipliziert.
• Portfolio-Sicht: Für Objekte in mehreren Bundesländern gilt jeweils das dortige Modell.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Die reformierte Grundsteuer bringt für Eigentümer in Bayern konkrete Prüfaufgaben mit sich — von der Wohnflächenermittlung nach WoFlV bis zur Nutzungsaufteilung bei gemischten Objekten. Für Portfolio-Halter mit Objekten in Bundesmodell-Ländern kommt der wertbasierte Nachweisweg nach § 220 BewG hinzu. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage. Der Steuerberater setzt sie im Verfahren gegenüber dem Finanzamt um.

Für die Wohnflächenermittlung nach WoFlV, die Nutzungsaufteilung bei gemischten Objekten und die Verkehrswertermittlung mit Zweckbestimmung § 220 BewG (bei Objekten außerhalb Bayerns) steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung nach ImmoWertV 2021. Ein kurzer Anruf klärt die konkrete Situation und die weiteren Schritte.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.