Grundsteuerbescheid 2025 in Bayern — die Geschichte einer Eigentümerin mit gemischt genutztem Haus

Für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung ist der Rahmen von Anfang an klar: In Bayern gilt das reine Flächenmodell nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG). Die Grundsteuer entsteht nicht aus einem Verkehrswert, sondern aus Flächen und Nutzungen. Deshalb greift der klassische Sachverständigen-Weg — ein Verkehrswertgutachten zur Reduzierung der Grundsteuer — bei bayerischen Objekten nicht. Aber es gibt Situationen, in denen der Sachverständige trotzdem eine tragende Rolle spielt: bei der Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), bei der Aufteilung der Nutzung in gemischten Objekten und bei einigen Sonderfällen. Wer daneben Objekte in Bundesmodell-Ländern hält, trifft dort auf eine andere Systematik mit einem wertbasierten Nachweisweg nach § 220 BewG.

Dieser Beitrag erzählt die Sache aus dem Blickwinkel einer Eigentümerin in Nürnberg, deren Bescheid Fragen aufwarf. Der Weg, den sie gegangen ist, macht sichtbar, wie das Zusammenspiel von Steuerberaterin und Sachverständigem in der Praxis funktioniert — und wo der bewertungsfachliche Baustein tatsächlich seinen Platz hat.

Ein Bescheid, ein Blick, eine Frage

Eine Eigentümerin in Nürnberg-Zerzabelshof besitzt seit vielen Jahren ein kleines Mehrfamilienhaus. Drei Wohnungen in den oberen Geschossen, im Erdgeschoss die Räume, in denen sie früher selbst eine Sprachschule betrieben hat. Nach der Aufgabe der Schule vor einigen Jahren hat sie die Erdgeschossräume an eine Zahnärztin vermietet — eine junge Frau, die ihre Praxis eröffnet hat und die Räume seit gut zwei Jahren nutzt.

Als der Grundsteuerbescheid für 2025 kam, war die Zahl auf dem Papier höher, als sie erwartet hatte. Nicht dramatisch, aber deutlich spürbar. Sie las den Bescheid mehrmals, wollte verstehen, wie er zustande kommt. Die Systematik des bayerischen Flächenmodells hatte sie in den Medien mitbekommen — Fläche mal Äquivalenzzahl, Ermäßigung für Wohnen, dann Hebesatz — aber die konkrete Zahl blieb ihr fremd. Was sie irritierte: Die Aufstellung im Bescheid schien so zu rechnen, als ob das ganze Gebäude gewerblich genutzt würde.

Sie rief ihre Steuerberaterin an. Und diese sagte einen Satz, der die Sache in Bewegung brachte: "Schau mal in die Erklärung, die wir 2023 abgegeben haben. Da könnte etwas nicht stimmen."

Der Blick in die alte Erklärung

Beim nächsten Termin in der Kanzlei zog die Steuerberaterin die Kopie der Grundsteuererklärung heraus, die vor knapp zwei Jahren beim Finanzamt eingereicht worden war. Sie hatten damals die Angaben vom Vorgänger-Steuerberater übernommen — der die Sprachschule noch als Nutzung eingetragen hatte, weil zum Erklärungsstichtag 01.01.2022 die Umnutzung zur Zahnarztpraxis erst kurz zurücklag. Die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss waren als Wohnfläche erklärt. Aber die drei Kellerräume — von denen zwei ausgebaut waren und tatsächlich als Hobbyraum und Musikzimmer genutzt wurden — standen als reine Nebenfläche.

Und der entscheidende Punkt: In der Rubrik zur Nutzungsart hatte der frühere Berater das ganze Objekt als "gemischt genutzt, überwiegend gewerblich" markiert. Die 70-%-Ermäßigung für Wohnnutzung, die im bayerischen Modell die Grundsteuer für den Wohnteil deutlich senkt, war deshalb nicht in voller Höhe angewendet worden.

"Das ist der Punkt", sagte die Steuerberaterin. "Wir müssen die Nutzung neu aufteilen. Ihr Haus ist überwiegend Wohnen — die drei Wohnungen sind der weitaus größere Teil der Fläche. Die Zahnarztpraxis ist ein Anteil, aber nicht das Ganze. Für die richtige Rechnung brauchen wir einen sachlichen Nachweis, welche Flächen genau welcher Nutzung zuzuordnen sind. Da kommen wir am Sachverständigen kaum vorbei."

Der Anruf beim Sachverständigen

Ein paar Tage später telefonierte die Eigentümerin mit dem Sachverständigen. Sie erklärte die Situation. Der Sachverständige stellte die Rückfragen, die zur Einordnung nötig waren: Wie groß ist das Grundstück? Wie viele Wohnungen, wie groß insgesamt? Wie groß ist der Praxisbereich? Gibt es einen Grundriss, aus dem die Aufteilung hervorgeht? Wann wurde umgenutzt?

Er erklärte den weiteren Weg. Für die richtige Rechnung im bayerischen Modell braucht es die klare Zuordnung der Wohnflächen nach WoFlV — mit den Regeln zu Dachschrägen, Balkonen, Nebenflächen — und die genaue Abgrenzung der gewerblich genutzten Räume. Auch der Modernisierungsstand und die Ausbaustandards der Räume seien für die Zuordnung relevant, weil sie mitbestimmen, ob ein Raum als Wohnraum im Sinne der WoFlV zählt oder nicht.

Beim Ortstermin ein paar Wochen später war der Sachverständige rund drei Stunden im Haus. Er ging jede Wohnung durch, maß nach, prüfte die Dachschrägen im obersten Geschoss (wo die Anrechnung nur zur Hälfte greift, weil die Räume unter zwei Meter Höhe haben), dokumentierte die Kellerräume mit Fotos und Bemaßung. Bei der Praxis der Zahnärztin, die während des Termins offen hatte, sprach er kurz mit ihr, um die tatsächliche Nutzung der einzelnen Räume zu erfassen — was Behandlungsraum ist, was Wartezimmer, was Sozialraum, was Lager. Am Ende hatte er die Grundlagen: eine saubere Wohnflächenaufstellung nach WoFlV für die drei Wohnungen und eine Nutzflächenaufstellung für die Praxis, dazu die Kellerräume in der Kategorie, die ihnen nach WoFlV zusteht.

Was das Gutachten leistet

Zwei Wochen später lag das Wohnflächen- und Nutzungsgutachten vor. Die Eigentümerin setzte sich mit ihrer Steuerberaterin zusammen und sie gingen die Zahlen durch.

Die Wohnfläche der drei Wohnungen war insgesamt etwas kleiner als in der ursprünglichen Erklärung — die Dachschrägen und die genaue Anrechnung der Balkone hatten die Wohnfläche um ein paar Quadratmeter reduziert. Aber der entscheidende Punkt war die Nutzungsaufteilung: Von der gesamten Gebäudefläche waren rund 78 % Wohnnutzung und 22 % gewerbliche Nutzung. Die 70-%-Ermäßigung greift damit für den Wohnteil vollständig. Der gewerbliche Teil bleibt ohne Ermäßigung, wie es die Systematik vorsieht.

Die Steuerberaterin rechnete durch: Bei der neuen Nutzungsaufteilung sank der Äquivalenzbetrag Gebäude erheblich. Bei dem in Nürnberg üblichen Hebesatz bedeutete das eine Ersparnis von rund 380 Euro pro Jahr Grundsteuer. Über den siebenjährigen Hauptfeststellungszeitraum summierte sich das auf rund 2.660 Euro. Die Gutachtenkosten waren damit deutlich unterlegen.

Die Steuerberaterin bereitete den Widerspruch vor. Er ging fristgerecht schriftlich beim Finanzamt ein, mit dem Wohnflächen- und Nutzungsgutachten als Anlage. Ein paar Wochen später kam die Rückmeldung des Finanzamts: Die neue Aufteilung wird anerkannt, der Bescheid wird geändert.

Warum das Mehrfamilienhaus im neuen Modell besonders spürbar trägt

Beim Kaffee in der Kanzlei sprach die Steuerberaterin nach dem geänderten Bescheid noch eine Beobachtung an, die aus vielen ihrer Mandate stammt. Das bayerische Modell rechnet mit fester Äquivalenzzahl pro Quadratmeter Gebäudefläche — 0,50 €/m². Die 70-%-Wohnermäßigung greift, aber die verbleibenden 30 % skalieren linear mit der Fläche. Wer ein Mehrfamilienhaus mit 500 oder 800 Quadratmetern Wohnfläche hält, bringt entsprechend viel Fläche in die Rechnung. Der Bodenanteil bleibt mit 0,04 €/m² gering — was großen Grundstücken nützt, dichten innerstädtischen Mehrfamilienhäusern mit kleinem Grundstück aber wenig.

Im alten Einheitswertsystem waren die Grundsteuern für Mehrfamilienhäuser oft historisch niedrig, weil die Einheitswerte auf Bewertungsständen von 1964 fortgeschrieben wurden. Die neue Systematik hebt diese Belastung an. Der Effekt trifft nicht nur den Eigentümer selbst — die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV auf die Mieter umlagefähig und fließt in die jährliche Betriebskostenabrechnung. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 500 Quadratmetern Wohnfläche und rund 475 Euro Grundsteuer pro Jahr sind das rechnerisch rund 95 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr — eine kleine Zahl im Einzelnen, aber über die Zeit und in Kombination mit den weiteren Betriebskosten spürbar.

Für die Eigentümerin aus Zerzabelshof war das der Hintergrund, warum die richtige Nutzungsaufteilung überhaupt so wichtig war. Nicht nur ihre eigene Grundsteuerlast wurde geordnet — die Betriebskosten für die drei Mieterinnen und Mieter im Haus blieben in einem Rahmen, der zur Substanz der Immobilie passt.

Der Hebesatz der Kommune ist die politische Stellschraube. Die Landesregierung hat "Aufkommensneutralität auf Landesebene" als Leitziel formuliert; umgesetzt wird das aber durch die Hebesatz-Anpassungen der Kommunen selbst. Nürnberg, Fürth, Erlangen und die Umlandgemeinden haben unterschiedlich reagiert — das erklärt, warum die konkrete Belastung bei sonst gleicher Objektstruktur zwischen den Kommunen abweichen kann.

Was diese Geschichte zeigt

Die Situation der Eigentümerin ist kein Einzelfall. Viele gemischt genutzte Objekte in Bayern haben eine ähnliche Vorgeschichte — die Erklärung wurde 2022 oder 2023 abgegeben, oft mit übernommenen Angaben aus früheren Unterlagen, ohne dass die tatsächliche Nutzung im Detail überprüft worden wäre. Wenn sich seither die Nutzung geändert hat oder wenn die ursprüngliche Aufteilung nicht genau stimmte, sitzt in vielen Bescheiden eine Ungenauigkeit, die die Grundsteuer über sieben Jahre spürbar in die falsche Richtung treibt.

Der Weg zurück ist geordnet, wenn man die Bausteine kennt. Der Steuerberater prüft die verfahrensrechtliche Seite — ist die Frist gewahrt, welche Änderungswege sind offen. Der Sachverständige liefert den fachlichen Baustein: Wohnfläche nach WoFlV, Nutzungsaufteilung, gegebenenfalls Bewertung von Sonderfällen (historisches Nebengebäude, Wintergarten, Denkmalschutz-Zuordnung). Beide zusammen bringen die Sache voran.

Der Sachverständige ist dabei nicht die zentrale Figur des Verfahrens — der Steuerberater trägt das Verfahren. Der Sachverständige liefert den Nachweis, an dem der Steuerberater die Argumentation aufhängen kann. Das ist eine Rolle, die im bayerischen Grundsteuermodell an spezifischen Punkten greift, nicht als Regel.

Wenn die Erst-Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist

Nicht immer kommt die Frage nach der Nutzungsaufteilung so rechtzeitig, dass die einmonatige Widerspruchsfrist noch offen ist. Wer den Bescheid erst später prüft und Ungenauigkeiten findet, hat noch schmalere Wege — die es aber gibt.

Ein Antrag auf schlichte Änderung nach § 172 AO kommt in Betracht, wenn die Sachlage klar ist und das Finanzamt zustimmt. Ein Antrag auf Änderung nach § 173 AO wegen neuer Tatsachen ist möglich, wenn nachträglich Tatsachen bekannt werden, die dem Finanzamt bei Bescheiderlass nicht bekannt waren — etwa eine Nutzung, die zum Zeitpunkt der Erklärung noch nicht dokumentiert war, oder ein Wohnfläche, die aus der ursprünglichen Erklärung nicht ableitbar war. Und wenn der Bescheid einen Vorläufigkeitsvermerk enthält, ist er in diesem Punkt weiterhin änderbar.

Der Steuerberater klärt, welcher Weg im Einzelfall trägt. Wenn ein tragfähiger Weg identifiziert ist, kommt der Sachverständige mit dem fachlichen Baustein hinzu. Wenn kein Weg mehr offen ist, bleibt die nächste Hauptfeststellung 01.01.2029 als Ausgangspunkt für eine korrekte Neu-Erklärung.

Der Blick über Bayern hinaus — für Portfolio-Halter

Manche Eigentümer haben nicht nur Objekte in Bayern. Wer daneben eine Wohnung in Berlin hält, ein vermietetes Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen oder ein Mietobjekt in Brandenburg, findet dort eine andere Systematik.

Die meisten anderen Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen. Das Bundesmodell arbeitet wertbasiert. Das Finanzamt stellt einen Grundsteuerwert nach §§ 218 ff. BewG typisiert fest, mit typisiertem Liegenschaftszinssatz und typisierten Bewirtschaftungskosten. Weil der Grundsteuerwert typisiert ist, kann er im Einzelfall deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen. Für diesen Fall sieht § 220 BewG einen Nachweisweg vor: Ist der tatsächliche gemeine Wert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) nachweislich niedriger, kann er anstelle des typisierten Grundsteuerwerts angesetzt werden.

Der Bundesfinanzhof hat mit den Beschlüssen II B 78/23 und II B 79/23 vom 27.05.2024 den Nachweisweg gegen eine restriktive Verwaltungspraxis geöffnet. Das BMF-Schreiben vom 24.06.2024 hat die Praxis daran angepasst. Faustregel: Wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um rund 40 % übersteigt, greift der Nachweisweg.

Die Gründe für einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert sind vielfältig. Bausubstanz-Mängel und Sanierungsstau sind einer davon. Aber auch grundbuchlich gesicherte Belastungen — Leitungsrechte, Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht — drücken den Wert. Ungünstige Grundrisse, Lage-Nachteile durch Lärm oder Verkehr, Ertragsschwäche bei renditeorientierten Objekten, höhere tatsächliche Bewirtschaftungskosten als typisiert, Denkmalschutz-Auflagen ohne korrespondierende Wertsteigerung, eine schwache Marktdynamik am konkreten Standort — jeder dieser Punkte kann den tatsächlichen Wert unter den typisierten Grundsteuerwert drücken.

Wer solche Konstellationen im Bundesmodell hat, braucht ein Verkehrswertgutachten mit Zweckbestimmung § 220 BewG — kein eigenes "Grundsteuer-Gutachten", sondern ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB / ImmoWertV 2021 mit dieser spezifischen Vorlage. Auch nach Ablauf der Ersteinspruchsfrist gibt es Wege: Wertfortschreibung nach § 222 BewG bei erheblichen Wertminderungen von mehr als 15.000 Euro, § 173 AO bei neuen Tatsachen, Vorläufigkeitsvermerke, Änderung wegen Rechtsprechungswende.

Zusammenspiel der Fachleute

Der Weg, den die Eigentümerin aus Zerzabelshof gegangen ist, zeigt das Zusammenspiel exemplarisch. Die Steuerberaterin trägt das verfahrensrechtliche Gerüst: Fristprüfung, Widerspruchsschreiben, Vorlage der Nachweise, Nachverhandlung mit dem Finanzamt. Der Sachverständige liefert den fachlichen Baustein: die saubere Wohnflächen- und Nutzungsaufstellung, mit der die Argumentation belastbar wird.

Beide zusammen bringen das Ergebnis. Weder die Steuerberaterin allein hätte den Punkt sauber begründen können — ihr fehlte die bewertungsfachliche Grundlage. Noch hätte der Sachverständige allein den Bescheid ändern können — er trägt das Verfahren nicht. In der Zusammenarbeit entsteht das, was die Eigentümerin brauchte: ein geänderter Bescheid mit einer Ersparnis, die über sieben Jahre spürbar wirkt.

Für Portfolio-Halter mit Objekten in mehreren Bundesländern gilt das Gleiche in erweiterter Form. Der Steuerberater strukturiert länderweise, welcher Weg zu gehen ist. Der Sachverständige liefert den passenden fachlichen Baustein — Wohnflächen- und Nutzungsgutachten für die bayerischen Objekte, Verkehrswertgutachten mit Zweckbestimmung § 220 BewG für die Objekte im Bundesmodell.

Was diese Rolle nicht ist

Es lohnt sich, das ehrlich zu benennen: In Bayern greift der Sachverständige beim Thema Grundsteuer nicht als Regel, sondern an spezifischen Punkten. Für viele Eigentümer, deren Bescheid rechnerisch stimmt, deren Nutzung korrekt erklärt wurde und deren Wohnflächen aus einfachen Grundrissen ohne Interpretationsspielraum bestehen, ist beim Thema Grundsteuer kein Sachverständigenbedarf gegeben. Das ist keine Schwäche des Modells oder des Berufsstandes — es ist die logische Folge daraus, dass Bayern bewusst wertfrei arbeitet.

Der Sachverständige kommt ins Spiel, wenn die Nutzung differenziert ist, wenn die Wohnflächen aus komplexen Grundrissen nicht ohne Weiteres ableitbar sind, wenn Sonderfälle wie denkmalgeschützte Teile oder unübliche Gebäudeteile auftreten, oder wenn ein Portfolio mit Objekten außerhalb Bayerns strukturiert werden muss. Diese Fälle gibt es. Sie sind nicht die Regel, aber sie sind auch nicht selten.

Der Weg — geordnet und ruhig

Für die Eigentümerin aus Zerzabelshof endete die Sache gut. Der Bescheid wurde geändert, die Grundsteuer für die nächsten sieben Jahre steht auf der richtigen Grundlage. Die Steuerberaterin und der Sachverständige haben ihr die Zusammenarbeit gezeigt, die auch bei anderen Punkten des Immobilienbesitzes trägt — bei Erbfall, bei einer möglichen späteren Veräußerung, bei der Frage, ob und wie sich das Objekt in ihre Vermögensplanung einfügt.

Das ist es, was am Ende bleibt: nicht die einzelne Ersparnis, sondern das Wissen, dass es einen geordneten Weg gibt und dass die Fachleute ihre Rollen kennen. Das nimmt der Sache das Bedrohliche und gibt der Eigentümerin die Ruhe, die sie nach vielen Jahren als Vermieterin verdient hat.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wenn der Grundsteuerbescheid Fragen aufwirft — zur Wohnflächenermittlung nach WoFlV, zur Nutzungsaufteilung bei gemischten Objekten oder (bei Objekten außerhalb Bayerns) zum Verkehrswert-Nachweisweg — greift der Sachverständige mit der methodischen Grundlage. Der Steuerberater trägt das Verfahren gegenüber dem Finanzamt. Beide zusammen bringen die Sache zu einem ruhigen, geordneten Ergebnis.

Für die Wohnflächenermittlung nach WoFlV, die Nutzungsaufteilung bei gemischten Objekten und die Verkehrswertermittlung mit Zweckbestimmung § 220 BewG steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung nach ImmoWertV 2021. Ein verstehendes Erstgespräch klärt die konkrete Situation und ist unverbindlich.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.