Immobilienbewertung auf sicherer Grundlage -- warum die Herkunft der Daten zählt

Eine Immobilienbewertung soll Klarheit schaffen. Sie soll belastbar sein, nachvollziehbar und frei von Interessenkonflikten. Doch die Datenlandschaft, auf der Gutachten aufbauen, verändert sich. Was früher amtliche Kaufpreissammlungen und Gutachterausschuss-Berichte waren, wird zunehmend durch Daten von Immobilienportalen ergänzt -- Plattformen, deren Geschäftsmodell sich in den letzten Jahren grundlegend gewandelt hat.

Was hat sich verändert?

Scout24 SE, der Betreiber von ImmoScout24, ist heute ein börsennotiertes Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von rund 7 Milliarden Euro. Der Umsatz lag 2024 bei 566,3 Millionen Euro. Das klingt nach einem großen Inserate-Portal -- aber die Erlösstruktur zeigt ein anderes Bild.

Das am stärksten wachsende Geschäftsfeld ist nicht das Inserat, sondern der Bereich "Transaction Enablement": der Verkauf qualifizierter Eigentümer-Kontakte an Makler, CRM-Software und die sogenannte Realtor Lead Engine. Dieses Segment wuchs 2024 um 19,1 Prozent.

Scout24 hat zudem Marktforschungsfirmen übernommen, darunter Bulwiengesa. Die Plattform liefert heute nicht nur Inserate, sondern auch Bewertungstools und Marktdaten. Für den Nutzer mag das praktisch sein. Für einen Sachverständigen, der mit diesen Daten arbeitet, stellt sich eine andere Frage: Kann ein Datenlieferant unabhängig sein, der gleichzeitig am Ergebnis der Transaktion verdient?

Ein Gerichtsurteil, das aufhorchen lässt

Am 19. Juni 2025 entschied das Landgericht Berlin II (Az. 52 O 65/23): ImmoScout24 hat gegen Datenschutz- und Wettbewerbsrecht verstossen. Die Klage kam vom Bundesverband der Verbraucherzentralen.

Das Gericht stellte fest, dass für die Erhebung persönlicher Daten über ein Selbstauskunft-Formular -- Beschäftigungsart, Nettöinkommen, Rauchgewohnheiten -- keine wirksame Rechtsgrundlage vorlag. Die Nutzer befänden sich in einer "faktischen Zwangssituation": Wer auf dem angespannten Wohnungsmarkt sucht, fühlt sich genötigt, möglichst viele Daten preiszugeben.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, die Berufung läuft (KG Berlin, Az. 5 U 63/25). Doch es zeigt: Die Datenerhebungspraxis der großen Portale ist juristisch angreifbar.

Auch bei Immowelt ändert sich die Eigentümer-Struktur

Immowelt gehört seit April 2025 zu 90 Prozent dem Finanzinvestor KKR. Die Bewertung der Classifieds-Sparte lag bei rund 10 Milliarden Euro. An der Spitze steht ein neuer CEO, der nicht aus der Immobilienbranche kommt, sondern von Avito -- einem generalisierten Online-Marktplatz.

Für die Nutzer -- ob Eigentümer, Suchende oder Sachverständige -- bedeutet das: Die Unternehmen hinter den vertrauten Markennamen verändern sich. Die Interessen der neuen Eigentümer richten sich nach Renditeerwartungen von Finanzinvestoren, nicht nach den Bedürfnissen der Immobilienbranche.

Was das für Eigentümer und Auftraggeber bedeutet

Wer eine Immobilie bewerten lässt -- sei es für einen Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine steuerliche Frage -- darf darauf vertrauen, dass die Datengrundlagen des Gutachtens unabhängig und geprüft sind. Die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Bewertungsstandards setzen genau das voraus.

Ein Sachverständiger, der Portal-Daten verwendet, sollte deren Herkunft kennen und im Gutachten transparent machen. Amtliche Datenquellen -- Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte, Grundbuchdaten -- sind und bleiben die sicherste Grundlage für eine belastbare Bewertung.

Das bedeutet nicht, dass Portal-Daten wertlos sind. Aber sie sind ein Werkzeug unter vielen -- und kein neutrales.

Nächster Schritt: Unabhängige Bewertung

Eine Immobilienbewertung sollte auf geprüften, unabhängigen Datengrundlagen basieren -- nicht auf Portalen, deren Geschäftsmodell auf dem Verkauf genau dieser Daten beruht. Als Sachverständiger nach ISO 17024 prüfe ich jede Datenquelle auf Herkunft und Plausibilität, bevor sie in ein Gutachten einfliesst.

Für rechtliche Fragen zum Datenschutz empfehlen wir spezialisierte Kolleginnen und Kollegen in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen. Keine anonyme Weiterleitung, sondern eine persönliche Empfehlung an Fachleute, die wir kennen.