Immobilienportale als Datenkonzerne: Was das für die Bewertungspraxis bedeutet

Wer Immobilien bewertet, arbeitet mit Marktdaten. Zunehmend stammen diese Daten von Plattformen, deren eigentliches Geschäft nicht mehr das Inserat ist -- sondern der Handel mit Nutzerprofilen. Die Fakten sind eindeutig, und Sachverständige müssen sie kennen.

566 Millionen Euro Umsatz -- aber womit genau?

Scout24 SE, der Betreiber von ImmoScout24, erzielte 2024 einen Umsatz von 566,3 Millionen Euro. Die bereinigte EBITDA-Marge liegt bei 61,5 Prozent. Das Unternehmen ist an der Börse mit rund 7 Milliarden Euro bewertet und seit September 2025 im DAX gelistet.

Die Erlösstruktur zeigt, wohin die Reise geht:

• Makler-Abonnements (B2B): 296,6 Mio. EUR, Wachstum 9,8 Prozent
• Transaction Enablement (B2B): 90,8 Mio. EUR, Wachstum 19,1 Prozent
• Privat-Abonnements (B2C): 90,3 Mio. EUR, Wachstum 25,2 Prozent

Das am stärksten wachsende B2B-Segment heisst "Transaction Enablement" und umfasst die sogenannte Realtor Lead Engine, CRM-Software und den Verkauf qualifizierter Eigentümer-Kontakte an Makler. In einem einzigen Jahr -- 2020 -- wuchsen allein die Lead-Engine-Erlöse um über 60 Prozent.

Scout24 bezeichnet sich heute als "Operating System for the Real Estate Lifecycle". Ein Inserate-Portal ist das längst nicht mehr.

Bewertungsdaten als Produkt

Scout24 hat in den vergangenen Jahren gezielt zugekauft: Bulwiengesa (Marktforschung) und Neubau Kompass gehören zum Konzern. Die Plattform sammelt seit Jahrzehnten Angebots-, Nachfrage-, Preis- und Verhaltensdaten. Diese Datenbasis fliesst in Bewertungs- und Pricing-Tools, die sowohl Eigentümern als auch Maklern angeboten werden.

Für Sachverständige ergibt sich daraus eine konkrete Fragestellung: Wenn der Datenlieferant gleichzeitig am Transaktionserfolg verdient -- wie unabhängig sind dann seine Marktdaten?

Urteil bestätigt Datenschutzverstösse

Das Landgericht Berlin II hat am 19. Juni 2025 (Az. 52 O 65/23) entschieden: ImmoScout24 verstösst gegen Datenschutz- und Wettbewerbsrecht. Konkret wurde untersagt:

• Die irreführende Bewerbung des SCHUFA-BonitätsChecks (Suggestion, Vermieter würden diesen bei Besichtigungen verlangen)
• Die Verarbeitung personenbezogener Daten aus dem Selbstauskunft-Formular ohne wirksame Rechtsgrundlage

Das Gericht stellte eine "faktische Zwangssituation" fest: Nutzer fühlen sich genötigt, Daten preiszugeben, um ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen. Eine freiwillige Einwilligung im Sinne der DSGVO liegt damit nicht vor.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig -- ImmoScout hat Berufung eingelegt (KG Berlin, Az. 5 U 63/25).

Auch die Konkurrenz verändert sich

Immowelt gehört seit April 2025 zu 90 Prozent dem US-Finanzinvestor KKR und dem Canada Pension Plan Investment Board. Der neue CEO kommt von Avito, einem russischen Generalmarktplatz -- kein Immobilienexperte, sondern ein Plattform-Ökonom. Die Classifieds-Sparte (AVIV Group plus Stepstone) wurde mit rund 10 Milliarden Euro bewertet. Das Mediengeschäft von Axel Springer dagegen nur mit 3,5 Milliarden.

Die Botschaft der Bewertung ist klar: Das Datengeschäft ist dreimal so viel wert wie das Mediengeschäft.

Was das für die Bewertungspraxis heisst

Ein Sachverständiger, der mit Portal-Marktdaten arbeitet, sollte drei Dinge wissen:

1. Der Datenlieferant hat ein eigenes kommerzielles Interesse am Transaktionsergebnis. Unabhängigkeit ist nicht sein Geschäftsmodell.

2. Die Datenerhebung dieser Plattformen ist juristisch umstritten. Ein Urteil liegt vor, weitere könnten folgen.

3. Gutachten-Auftraggeber -- Gerichte, Banken, Versicherungen -- müssen darauf vertrauen können, dass die verwendeten Datengrundlagen unabhängig und nachvollziehbar sind. Wer Portal-Daten einsetzt, sollte ihre Herkunft und mögliche Interessenkonflikte im Gutachten dokumentieren.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung und die einschlägigen Bewertungsstandards setzen geprüefte, unabhängige Daten voraus. Portal-Daten erfüllen diesen Anspruch nur bedingt.

Nächster Schritt: Datengrundlagen prüfen

Wer Immobilien bewertet, muss seine Datenquellen kennen -- und deren Geschäftsmodell verstehen. Portal-Marktdaten sind ein Werkzeug, aber kein neutrales. Als Sachverständiger prüfe ich die Herkunft und Plausibilität jeder Datengrundlage, bevor sie in ein Gutachten einfliesst.

Für rechtliche Fragen zum Datenschutz bei der Nutzung von Portal-Daten empfehlen wir spezialisierte Kolleginnen und Kollegen aus dem Datenschutz- und IT-Recht in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen.