Kaufpreisaufteilung: Wie Sie Ihre Immobilieninvestition von Anfang an absichern

Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de

Einmal richtig machen -- langfristig profitieren

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, denkt an viele Dinge gleichzeitig: Lage, Zustand, Mieteinnahmen, Finanzierung. Was dabei leicht in den Hintergrund rückt, ist eine Zahl, die Sie die nächsten Jahre begleiten wird: die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.

Denn diese Aufteilung bestimmt nicht nur Ihre jährliche Abschreibung, sondern auch, wie viel Spielraum Sie bei einer Sanierung haben -- ohne in die sogenannte 15%-Grenze zu laufen.

Was die 15%-Grenze für Sie bedeutet

Die Regelung in Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist im Kern eine Schutzvorschrift: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15% des Gebäudeanteils in Sanierung investiert (netto, ohne Umsatzsteuer), muss diese Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben -- 33 bis 50 Jahre.

Das klingt zunächst wie ein technisches Detail. In der Praxis heißt es: Statt eines sofortigen Steuervorteils von mehreren Tausend Euro erhalten Sie über Jahrzehnte nur einen kleinen jährlichen Betrag. Die Differenz kann erheblich sein.

Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist

Die 15%-Grenze bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil. Je nachdem, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, verschiebt sich die Grenze -- und damit Ihr Handlungsspielraum.

Die BMF-Arbeitshilfe, die das Finanzamt häufig heranzieht, führt in vielen Fällen zu einem verhältnismäßig hohen Bodenanteil. Das bedeutet: weniger Gebäudeanteil, niedrigere 15%-Grenze, weniger Spielraum.

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt die Aufteilung auf Basis marktgerechter Verfahren -- Bodenrichtwerte, Normalherstellungskosten, Alterswertminderung. Das Ergebnis ist nachvollziehbar, begründet und hält einer Prüfung durch das Finanzamt stand.

Der bewährte Weg

Seit über 30 Jahren begleite ich Eigentümer und Kapitalanleger in der Metropolregion Nürnberg. Die Erfahrung zeigt: Wer die Kaufpreisaufteilung von Anfang an sauber klärt, vermeidet spätere Diskussionen mit dem Finanzamt und hat eine belastbare Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

Der Ablauf ist unkompliziert:
1. Sie erwerben eine Immobilie oder stehen kurz davor
2. Ich erstelle ein Gutachten mit der marktgerechten Kaufpreisaufteilung
3. Ihr Steuerberater übernimmt die Aufteilung in die Steuererklärung
4. Sie haben Klarheit -- für die Abschreibung und für den Sanierungsspielraum

Kein Risiko, keine Unsicherheit, keine nachträglichen Korrekturen.

Was der Bundesfinanzhof zusätzlich ermöglicht

Mit dem Beschluss vom 28.04.2020 (Az. IX B 121/19) hat der BFH bestätigt: Sanierungsmaßnahmen, die vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchgeführt werden, fallen nicht unter die 15%-Grenze.

Das bedeutet: Wer den Zeitpunkt des Übergangs im Kaufvertrag bewusst plant, kann moderate Sanierungsmaßnahmen vorziehen und damit den steuerlichen Spielraum zusätzlich erweitern. Ein bewährtes Vorgehen, das in Abstimmung mit dem Steuerberater und Notar umgesetzt wird.

Langfristig gut aufgestellt

Eine Immobilie ist eine Entscheidung für viele Jahre. Die Kaufpreisaufteilung begleitet Sie über die gesamte Haltedauer. Ein Gutachten zu Beginn gibt Ihnen die Sicherheit, dass diese Grundlage stimmt -- heute und in zwanzig Jahren.

Wenn Sie vor einer Kaufentscheidung stehen oder kürzlich erworben haben, sprechen Sie mich an. Ich berate Sie gerne, ob und in welchem Umfang ein Gutachten für Ihre Situation sinnvoll ist.

Nächster Schritt: Alles aus einer Hand

Das Gutachten sichert die Zahlengrundlage. Doch die steuerliche Umsetzung und die Sanierung selbst brauchen ebenfalls erfahrene Partner. Damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können, arbeiten wir seit Jahren mit Steuerberatern und Handwerksbetrieben in der Metropolregion Nürnberg zusammen, denen wir vertrauen.

Wenn Sie möchten, empfehlen wir Sie gerne persönlich weiter -- damit von der Bewertung über die Steuer bis zur Sanierung alles ineinandergreift. Kein Schritt, bei dem Sie alleine sind.