Modulares Bauen und CRR3 — Bewertungsmethodik im Detail
Die CRR III definiert seit Januar 2025 erstmals europaweit einheitliche Anforderungen an den Property Value. Für modulare Wohnformen eröffnet das eine systematische Bewertungsmethodik — mit konkreten Auswirkungen auf Risikogewichte und Eigenkapitalanforderungen.
Modulares Bauen und CRR III — Wie standardisierte Bewertung neue Wohnkonzepte finanzierbar macht
Ausgangslage: Ein neuer Regulierungsrahmen seit Januar 2025
Mit Inkrafttreten der Verordnung (EU) 2024/1623 — der CRR III — gelten seit dem 1. Januar 2025 europaweit einheitliche Anforderungen an die Bewertung von Immobiliensicherheiten. Art. 229 CRR III definiert den Property Value als Bezugsgröße für die Bestimmung des Beleihungswerts und damit für die Risikogewichtung von Immobilienkrediten. Gleichzeitig ermöglicht § 246e BauGB (in Kraft seit 30. Oktober 2025, sogenannter BauTurbo) beschleunigte Genehmigungsverfahren für Wohnbauvorhaben.
Für modulare Wohnformen — vorgefertigte Gebäudeeinheiten auf ISO-Normgrößen (10, 20 und 40 Fuß), mit Typengenehmigung und standardisierter Bauweise — ergibt sich daraus eine methodisch interessante Konstellation: Die Kombination aus serieller Fertigung, reproduzierbarer Qualität und einheitlichem Regulierungsrahmen ermöglicht eine Bewertungssystematik, die bei konventionellen Einzelbauten in dieser Form nicht verfügbar ist.
Dieser Beitrag analysiert die bewertungsmethodischen Grundlagen, die regulatorischen Anforderungen und das rechtliche Spannungsverhältnis, das bei modularen Wohnformen zwischen Steuerrecht, Sachenrecht und Bankfinanzierung entsteht.
Art. 229 CRR III — Anforderungen an den Property Value
Art. 229 der Verordnung (EU) 2024/1623 definiert die Anforderungen, die eine Immobiliensicherheit erfüllen muss, damit der zugehörige Kredit ein reduziertes Risikogewicht erhält. Die zentralen Anforderungen im Überblick:
| Anforderung nach Art. 229 CRR III | Relevanz für modulare Wohnformen |
|---|---|
| Unabhängige Bewertung durch qualifizierten Gutachter | Standardmäßig erfüllbar — Bewertung nach BelWertV und ImmoWertV |
| Dokumentation des Property Value nach anerkannten Standards | Typengenehmigung (DIBt/ETA) liefert reproduzierbare Gebäudedaten |
| Regelmäßige Neubewertung (mindestens alle 3 Jahre bei Wohnimmobilien) | Digital Twin mit Seriennummer erleichtert das Portfolio-Monitoring |
| Berücksichtigung der Energieeffizienz | nZEB-Standard (Nearly Zero Energy Building) bereits ab Werk erfüllbar |
| Nachvollziehbare Wertermittlung auf Basis nachhaltiger Marktbedingungen | Standardisierte Baukosten (1.200–1.500 EUR/m²) liefern nachprüfbare Herstellungskosten |
Die CRR III verlangt ausdrücklich, dass der Property Value auf einer prudenten Bewertung basiert — also auf Marktwerten, die nachhaltige Bedingungen reflektieren und nicht auf spekulativen Annahmen beruhen. Für standardisiert gefertigte Module mit dokumentierten Herstellungskosten und Typengenehmigung ist diese Anforderung methodisch gut abbildbar.
Risikogewichte nach CRR III — Wohn- und Gewerbeimmobilien
Die CRR III differenziert zwischen Non-IPRE (nicht ertragsgenerierend, z. B. selbstgenutztes Wohneigentum) und IPRE (Income-Producing Real Estate, z. B. vermietete Objekte). Das Risikogewicht bestimmt, wie viel Eigenkapital die Bank für den jeweiligen Kredit vorhalten muss.
Non-IPRE Wohnimmobilien (selbstgenutzt)
| Loan-to-Value (LTV) | Risikogewicht | Eigenkapitalbedarf (8 % der risikogewichteten Aktiva) |
|---|---|---|
| ≤ 55 % | 20 % | 1,6 % des Kreditvolumens |
| > 55 % bis ≤ 80 % | 30 % | 2,4 % des Kreditvolumens |
| > 80 % | 75 % | 6,0 % des Kreditvolumens |
IPRE Wohnimmobilien (vermietet, ertragsgenerierend)
| Loan-to-Value (LTV) | Risikogewicht |
|---|---|
| ≤ 60 % | 30 % |
| > 60 % bis ≤ 80 % | 45 % |
| > 80 % bis ≤ 90 % | 70 % |
| > 90 % bis ≤ 100 % | 75 % |
| > 100 % | 105 % |
Was diese Tabellen für modulare Wohnformen bedeuten
Bei Herstellungskosten von 1.200 bis 1.500 EUR/m² und einem marktüblichen Verkaufspreis von 1.600 bis 1.900 EUR/m² liegt der Kreditbedarf bei modularen Wohneinheiten deutlich unter dem konventioneller Neubauten (2.500 bis 3.500 EUR/m²). Dadurch lässt sich die 55-%-LTV-Schwelle bei Non-IPRE bereits mit einem moderaten Eigenkapitalanteil unterschreiten — was das niedrigste Risikogewicht von 20 % auslöst.
Rechenbeispiel (Non-IPRE, selbstgenutzt):
| Kenngröße | Modulbau | Konventioneller Neubau |
|---|---|---|
| Wohnfläche | 60 m² | 60 m² |
| Herstellungskosten | 90.000 EUR (1.500 EUR/m²) | 195.000 EUR (3.250 EUR/m²) |
| Erforderlicher Kredit (bei 20 % Eigenkapital) | 72.000 EUR | 156.000 EUR |
| LTV (bei konservativem Property Value = Herstellungskosten + 10 %) | 72,7 % → 30 % Risikogewicht | 71,8 % → 30 % Risikogewicht |
| LTV (bei 30 % Eigenkapital) | 63.000 EUR / 99.000 EUR = 63,6 % → 30 % | 136.500 EUR / 214.500 EUR = 63,6 % → 30 % |
| LTV (bei 45 % Eigenkapital) | 49.500 EUR / 99.000 EUR = 50,0 % → 20 % | 107.250 EUR / 214.500 EUR = 50,0 % → 20 % |
Der entscheidende Unterschied: Bei modularen Wohnformen ist der absolute Kreditbetrag erheblich niedriger. 45 % Eigenkapital bedeuten hier 40.500 EUR statt 87.750 EUR — eine Schwelle, die für deutlich mehr Kreditnehmer erreichbar ist.
Eigenkapitaleffizienz im Vergleich
| Kredittyp | Risikogewicht | Eigenkapitalbedarf der Bank (8 %) | Für 1 Mio. EUR Kreditvolumen |
|---|---|---|---|
| Modulbau, Non-IPRE, LTV ≤ 55 % | 20 % | 1,6 % | 16.000 EUR |
| Konventioneller Wohnbau, Non-IPRE, LTV ≤ 55 % | 20 % | 1,6 % | 16.000 EUR |
| IPRE Mietobjekt, LTV 60–80 % | 45 % | 3,6 % | 36.000 EUR |
| Chattel Loan (US-Modulbau, keine Hypothek) | Nicht CRR-relevant | Höhere Zinssätze (7,8–9,7 %) | 78.000–97.000 EUR Zinskosten pro Jahr |
Das Risikogewicht ist bei gleichem LTV identisch — unabhängig davon, ob modular oder konventionell gebaut wurde. Der systemische Vorteil modularer Wohnformen liegt in der niedrigeren absoluten Kreditsumme, die das Erreichen günstiger LTV-Schwellen erleichtert.
Das Spannungsverhältnis: § 94 BGB, Steuerrecht und Bankfinanzierung
Modulare Wohneinheiten bewegen sich in einem rechtlichen Spannungsfeld, das für die Bewertungsmethodik unmittelbar relevant ist.
Drei Perspektiven auf dasselbe Objekt
| Perspektive | Ziel | Rechtliche Einordnung |
|---|---|---|
| Steuerrecht | Modul als bewegliche Sache qualifizieren | Keine feste Verbindung mit dem Grundstück nach § 94 BGB → keine Grunderwerbsteuer, AfA über 8–10 Jahre (Quelle: Burchardt Steuerrecht, burchardt-kollegen.de) |
| Baurecht | Modul als Gebäude behandeln | Typengenehmigung (DIBt/ETA), Baugenehmigung, Einhaltung von GEG und Brandschutz |
| Bankfinanzierung | Modul als Immobiliensicherheit qualifizieren | Property Value nach Art. 229 CRR III, Grundpfandrecht oder vergleichbare Sicherheit |
§ 94 BGB — wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks
§ 94 Absatz 1 BGB bestimmt: Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Ein Modul auf Schraubfundamenten ist physisch reversibel verbindbar — die Frage, ob eine feste Verbindung im Sinne des § 94 BGB vorliegt, hängt von der Gesamtwürdigung ab (Dauer der Aufstellung, Widmung, Rückbauabsicht).
Lösungsansatz: Reversibel, aber statisch nachgewiesen
Typgenehmigte Module auf Schraubfundamenten — reversibel montiert, aber statisch nachgewiesen und baurechtlich genehmigt — können gleichzeitig die steuerliche Einordnung als bewegliche Sache wahren und die baurechtlichen sowie bankfinanzierungstechnischen Anforderungen an ein Gebäude erfüllen. Die dokumentierte Rückbaubarkeit stützt die steuerliche Position, die Typengenehmigung und der statische Nachweis stützen die Bankfinanzierung.
Bewertungsmethodischer Hinweis: Dieses Spannungsverhältnis ist für die Praxis noch nicht abschließend durch höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt. Die vollstreckungsrechtliche Einordnung modularer Wohneinheiten — insbesondere die Frage, ob § 811 ZPO (Pfändungsschutz für bewegliche Sachen) bei dauerhaft bewohnten Modulen greift — stellt eine rechtliche Grauzone dar, die im Einzelfall zu prüfen ist.
Kreditrate und Miete — ein Vergleich auf Datengrundlage
Ein wesentlicher Aspekt für die Risikobewertung modularer Wohnkredite ist das Verhältnis zwischen Kreditrate und ortsüblicher Vergleichsmiete. Die folgenden Zahlen basieren auf dem Zinsniveau für Wohnungsbaukredite mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung (Bundesbank, Januar 2026: 3,23 %).
| Wohnform | Fläche | Module | Kosten (1.500 EUR/m²) | Kreditrate/Monat (15 Jahre, 3,23 %) | Vergleichsmiete warm (Erlangen, Gebietstyp gelb) | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Einzelperson | 30 m² | 2 | 45.000 EUR | ca. 350 EUR | ca. 500 EUR | −150 EUR/Monat |
| Einzelperson, größere Einheit | 55–60 m² | 4 | 82.500–90.000 EUR | ca. 600–660 EUR | ca. 825–900 EUR | −200 EUR/Monat |
| Familie (4 Personen) | 90–100 m² | 6–7 | 135.000–150.000 EUR | ca. 985–1.095 EUR | ca. 1.350–1.500 EUR | −350 EUR/Monat |
Mietspiegel-Grundlage: Erlangen, Gebietstyp gelb, ca. 15 EUR/m² kalt zzgl. ca. 3 EUR/m² Nebenkosten.
Bewertungsmethodische Einordnung: Wenn die Kreditrate unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sinkt der ökonomische Anreiz zum Kreditausfall. Für die Risikobewertung des Kreditportfolios ist das ein relevanter Faktor — der Kreditnehmer fährt mit Eigentum günstiger als mit Miete.
Verwertungsoptionen bei Kreditausfall — ein struktureller Vorteil
Konventionelle Immobilienkredite bieten bei Ausfall im Wesentlichen eine Verwertungsoption: die Zwangsversteigerung, bei der die Bank erfahrungsgemäß 20 bis 40 % des Marktwerts einbüßt. Modulare Wohnformen mit standardisierter Bauweise eröffnen zusätzliche Verwertungswege.
| Verwertungsoption | Beschreibung | Wirtschaftliches Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Umwandlung in Mietverhältnis | Bank vermietet das Modul zur ortsüblichen Miete; bei Bedürftigkeit des Bewohners übernimmt das Amt die Kosten | Mieteinnahme übersteigt die bisherige Kreditrate (vgl. Tabelle oben) |
| 2. Zweitmarkt-Verkauf | Modul mit Seriennummer und Digital Twin wird über die Plattform geordnet verkauft | Standardisierter Restwert, kein Wertverlust durch Zwangsversteigerung |
| 3. Physische Versetzung | Modul wird an einen Standort mit höherer Nachfrage transportiert | Kein Leerstandsrisiko, Logistik über Standard-LKW |
| 4. Mietverhältnis als handelbares Asset | Laufendes Mietverhältnis auf standardisiertem Modul wird als Cashflow-Asset an Investoren veräußert | Bekannte Einnahmen, bekannter Restwert, ESG-konform |
Mietdifferenz bei Verwertung
| Wohnform | Bisherige Kreditrate | Ortsübliche Miete | Differenz für die Bank |
|---|---|---|---|
| 30 m², Einzelperson | ca. 350 EUR/Monat | ca. 500 EUR/Monat | +150 EUR/Monat |
| 60 m², Familie | ca. 700 EUR/Monat | ca. 1.000 EUR/Monat | +300 EUR/Monat |
Dieses Verwertungsprofil — mehrere Optionen statt einer einzigen, mit Mietdifferenz zugunsten der Bank — ist ein struktureller Unterschied zu konventionellen Immobilienkrediten. Es rechtfertigt methodisch die Einordnung in niedrige Risikogewichtklassen, sofern die übrigen Anforderungen nach Art. 229 CRR III erfüllt sind.
Zur Prüfung: Die Aussage, dass dieses Risikoprofil zu den sichersten Immobilienkrediten gehören könnte, ist abgeleitet aus der Kombination von niedrigem LTV, Kreditrate unter Mietkosten und multiplen Verwertungsoptionen. Eine Validierung gegen Art. 124/125 CRR III und die EBA-Methodik für Risikogewicht-Kalibrierung steht aus.
Standardisierte Bewertung: Typenbewertung statt Einzelgutachten
Ein wesentlicher methodischer Vorteil modularer Wohnformen liegt in der Reproduzierbarkeit der Bewertung. Bei konventionellen Immobilien ist jedes Objekt ein Einzelstück — die Bewertung erfordert eine individuelle Begehung, individuelle Vergleichswerte und eine individuelle Herleitung des Marktwerts.
Bei typengenehmigten Modulen auf ISO-Normgrößen ist der Gebäudestandard bekannt:
| Bewertungsparameter | Konventioneller Bau | Modulbau mit Typengenehmigung |
|---|---|---|
| Herstellungskosten | Individuell, projektabhängig | Standardisiert, dokumentiert (1.200–1.500 EUR/m²) |
| Bauqualität | Einzelprüfung erforderlich | Serienfertigung mit Qualitätskontrolle |
| Energieeffizienz | Variabel, abhängig von Ausführung | nZEB ab Werk, dreifachverglast, Wärmepumpe |
| Dokumentation | Bauakte, falls vollständig | Digital Twin mit Seriennummer, BIM-Daten |
| Wertentwicklung/Restwert | Standort- und zustandsabhängig | Zweitmarkt mit standardisierten Restwerten |
| Portfolio-Monitoring | Einzelbewertung alle 3 Jahre | Typenbewertung, statistisch skalierbar |
Für Banken bedeutet das: Die Erstbewertung kann auf Basis der Typengenehmigung und der standardisierten Herstellungskosten erfolgen. Die turnusmäßige Neubewertung nach Art. 229 CRR III lässt sich für ein Portfolio gleichartiger Module effizienter durchführen als für heterogene Einzelobjekte.
Rechtsgrundlagen — Überblick
| Norm / Vorschrift | Inhalt und Relevanz |
|---|---|
| Verordnung (EU) 2024/1623 (CRR III) | Europäische Eigenkapitalverordnung, seit 01.01.2025. Art. 229: Property Value. Art. 124/125: Risikogewichte für Immobiliensicherheiten. |
| § 94 BGB | Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks. Entscheidend für die sachenrechtliche Einordnung modularer Bauten. |
| BelWertV | Beleihungswertermittlungsverordnung. Nationale Umsetzung der Bewertungsanforderungen für Realkredite. |
| ImmoWertV | Immobilienwertermittlungsverordnung. Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. |
| § 246e BauGB (BauTurbo) | Seit 30.10.2025. Beschleunigte Genehmigungsverfahren für Wohnbauvorhaben. |
| GEG (Gebäudeenergiegesetz) | Energetische Anforderungen an Neubauten. Module mit nZEB-Standard erfüllen die Anforderungen ab Werk. |
| § 811 ZPO | Pfändungsschutz für bewegliche Sachen. Anwendbarkeit auf modulare Wohneinheiten ist rechtlich ungeklärt. |
| DIBt/ETA | Typengenehmigung (Deutsches Institut für Bautechnik / Europäische Technische Bewertung). Standardisierte Zulassung. |
Quellenverzeichnis
| Quelle | Typ | Zugang |
|---|---|---|
| Verordnung (EU) 2024/1623 (CRR III) | EU-Verordnung | EUR-Lex, Amtsblatt der EU |
| § 246e BauGB (BauTurbo) | Bundesgesetz | buzer.de, dejure.org |
| § 94 BGB | Bundesgesetz | dejure.org |
| Bundesbank, Zinssätze Wohnungsbaukredite Januar 2026 | Statistik | bundesbank.de |
| wohnung-jetzt.de, Mieten oder kaufen 2026 | Marktanalyse | wohnung-jetzt.de |
| Burchardt Steuerrecht, Tiny House vermieten | Fachbeitrag | burchardt-kollegen.de |
| Euronews, Can modular construction solve Europe's housing shortages, 03/2026 | Fachpresse | euronews.com |
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Die Bewertung modularer Wohnformen erfordert eine methodisch saubere Auseinandersetzung mit den CRR III-Anforderungen, der sachenrechtlichen Einordnung nach § 94 BGB und den baurechtlichen Genehmigungsgrundlagen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bildet die Grundlage für die Beleihungswertermittlung nach BelWertV — und damit für die Risikogewichtung des Kredits.
Gerade bei der Schnittstelle zwischen Steuerrecht (bewegliche Sache vs. Immobilie), Baurecht (Typengenehmigung, § 246e BauGB) und Bankfinanzierung (CRR III, Art. 229) ist das Zusammenspiel spezialisierter Fachleute entscheidend: Sachverständige für die Wertermittlung, Steuerberater für die steuerliche Einordnung, Finanzierungsberater für die Kreditstruktur.
Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern, Finanzierungsberatern und Rechtsanwälten in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.
