§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Kaufpreisaufteilung und 15%-Grenze
Die 15%-Grenze hat klare Rechtsgrundlagen und eine eindeutige Berechnungsmethodik. Was Sachverständige und Steuerberater wissen müssen.
Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Die Kaufpreisaufteilung als Berechnungsgrundlage der 15%-Grenze
Autor: Hary Stubnya, Immobiliensachverständiger (ISO 17024)
Für: stubnya.de
Rechtsrahmen
Die Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten in Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Wesentliche Begriffsdefinitionen
| Begriff | Definition | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anschaffung | Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (wirtschaftliches Eigentum) | Paragraph 39 Abs. 2 Nr. 1 AO |
| Gebäudeanteil | Anteil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt (ohne Grund und Boden) | Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG |
| Dreijahreszeitraum | Taggenau ab Übergang Besitz/Nutzen/Lasten, endet nach exakt 3 Jahren | Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG |
| Nettobetrag | 15% ohne Umsatzsteuer, um Vorsteuerabzugsberechtigte und Nicht-Berechtigte gleich zu behandeln | Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG |
| Herstellungskosten | Aufwendungen für wesentliche Verbesserung oder Erweiterung | Paragraph 255 Abs. 2 Satz 1 HGB |
Relevante Rechtsprechung
BFH-Beschluss vom 28.04.2020, Az. IX B 121/19
Leitsatz: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die vor der Anschaffung (vor Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) angefallen sind, stellen keine Aufwendungen im Sinne des Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar.
Bedeutung: Der Dreijahreszeitraum beginnt erst mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Vorher angefallene Kosten sind als vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (Paragraph 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) sofort abziehbar.
Einschränkung: Die Finanzverwaltung wendet dieses Urteil über den Einzelfall hinaus nicht allgemein an.
BFH-Urteile vom 14.06.2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15
Leitsatz: Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen -- einschließlich Schönheitsreparaturen. Es gibt keine Aufwendungen, die von der Berücksichtigung ausgenommen wären.
Bedeutung: Auch Tapezier-, Streich- und Bodenbelagsarbeiten zählen in die 15%-Grenze. Eine Herausrechnung einzelner Maßnahmen ist nicht zulässig.
BFH-Urteil vom 03.08.2016, Az. IX R 14/15
Leitsatz: Eine Einbauküche ist ein einheitliches, eigenständiges Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren.
Bedeutung: Aufwendungen für Einbauküchen berühren die 15%-Grenze nicht, da sie nicht zum Gebäude gehören.
BMF-Schreiben vom 20.10.2017, Az. IV C 1 - S 2171-c/09/10004:006
Übernahme der BFH-Grundsätze vom 14.06.2016 in die Verwaltungspraxis. Übergangsregelung für Kaufverträge vor dem 01.01.2017.
Die Kaufpreisaufteilung: Methodischer Rahmen
Die Berechnung der 15%-Grenze setzt eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden voraus.
Verfahren im Verkehrswertgutachten
| Wertkomponente | Verfahren | Grundlage |
|---|---|---|
| Bodenwert | Vergleichswertverfahren auf Basis der Bodenrichtwerte | Paragraph 196 BauGB, Paragraph 40 ImmoWertV |
| Gebäudewert | Sachwertverfahren mit Normalherstellungskosten (NHK 2010), Alterswertminderung, Restnutzungsdauer | Paragraphen 35-39 ImmoWertV |
| Verhältnis | Quotierung Bodenwert / Gebäudewert als Aufteilungsmaßstab | BFH-Rechtsprechung |
BMF-Arbeitshilfe versus Gutachten
Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung basiert auf einem vereinfachten Sachwertverfahren. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung betont, dass die Arbeitshilfe zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führen kann -- insbesondere bei einem überhöhten Bodenanteil. In diesen Fällen ist eine sachverständige Einzelbewertung vorzuziehen.
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV liefert:
- Marktgerechte Bodenwertermittlung mit grundstücksspezifischen Merkmalen
- Gebäudebewertung nach Normalherstellungskosten mit dokumentierter Alterswertminderung
- Nachvollziehbare Herleitung des Aufteilungsverhältnisses
- Belastbare Grundlage für die steuerliche Veranlagung
Berechnung der 15%-Grenze: Vollständiges Schema
```
Kaufpreis gesamt 120.000 EUR
- Anteil Grund und Boden -20.000 EUR (gemäß Gutachten)
= Gebäudeanteil 100.000 EUR
15%-Grenze netto: 15.000 EUR
+ Umsatzsteuer (19%): 2.850 EUR
= 15%-Grenze brutto: 17.850 EUR
Handwerkerrechnung <= 17.850 EUR → Sofortabzug (Paragraph 9 Abs. 1 EStG)
Handwerkerrechnung > 17.850 EUR → Anschaffungskosten (Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Abschreibung über Restnutzungsdauer
```
Hinweis: Die Brutto-Grenze gilt nur für Steuerpflichtige, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Vorsteuerabzugsberechtigte rechnen mit dem Nettobetrag.
Abgrenzung: 15%-Grenze vs. Herstellungskosten vs. Anschaffungskosten
| Kategorie | Rechtsfolge | Wann einschlägig |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand unter 15% | Sofortabzug | Instandhaltung/Modernisierung innerhalb der Grenze |
| Anschaffungsnahe HK (über 15%) | Abschreibung über Restnutzungsdauer | Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
| Herstellungskosten (Gewerke) | Abschreibung über Restnutzungsdauer | Wesentliche Verbesserung (3 von 4 Kerngewerken), unabhängig von 15% |
| Anschaffungskosten | Abschreibung über Restnutzungsdauer | Herstellung der Betriebsbereitschaft bei erstmaliger Nutzung |
Diese Abgrenzung erfordert eine differenzierte Betrachtung im Einzelfall. Die 15%-Grenze ist nur eine von mehreren möglichen Rechtsfolgen.
Zusammenfassung
Die gutachterliche Kaufpreisaufteilung ist die methodische Grundlage für die korrekte Berechnung der 15%-Grenze. Sie bestimmt den Gebäudeanteil, auf den sich die Grenze bezieht, und damit den steuerlichen Handlungsspielraum bei Sanierungsmaßnahmen.
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV liefert eine nachvollziehbare, begründete und prüfungssichere Aufteilung -- als Grundlage für die steuerliche Gestaltung in Abstimmung mit dem Steuerberater.
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Das Verkehrswertgutachten klärt den Gebäudeanteil und damit die Berechnungsgrundlage der 15%-Grenze. Die steuerliche Umsetzung -- Einordnung als Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, Gestaltung des Übergangszeitpunkts, Abgrenzung zu Herstellungskosten -- gehört in die Hände eines spezialisierten Steuerberaters.
Wir arbeiten seit Jahren mit Steuerberatern und Notaren in der Metropolregion Nürnberg zusammen, die diese Materie im Detail kennen. Wenn Sie möchten, empfehlen wir Sie gerne persönlich weiter -- damit die gutachterliche Grundlage und die steuerliche Gestaltung lückenlos ineinandergreifen.
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