Property Value, LTV (Loan-to-Value), Risikogewicht: Was CRR III in Euro bringt

Seit dem 1. Januar 2025 ist CRR III (Verordnung EU 2024/1623) in Kraft. Neu: der Immobilienwert (Property Value) nach Art. 229 CRR ist der EU-weit einheitliche Wertmaßstab für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen. Die 55%-LTV-Schwelle entscheidet über das Risikogewicht -- 20 % oder 75 % bei Wohnimmobilien nach Art. 124 CRR, 60 % oder 100 % bei Gewerbeimmobilien nach Art. 125 CRR.

Was das konkret bedeutet, zeigen zwei Rechenbeispiele.

Beispiel 1: LTV 71 % -- der ganze Kredit im 75%-Band

Wohnimmobilienkredit 500.000 Euro. Immobilienwert (Property Value) 700.000 Euro. LTV = 500.000 / 700.000 = 71,4 %.

Ergebnis: Die gesamte Kreditsumme fällt in das Risikogewicht 75 %. Die risikogewichteten Aktiva (RWA) betragen 500.000 × 75 % = 375.000 Euro. Bei einer Kernkapitalquote von 8 % bindet dieser Kredit 30.000 Euro Eigenkapital -- über die gesamte Laufzeit.

Beispiel 2: LTV 55 % -- der besicherte Teil im 20%-Band

Gleicher Kredit, aber nachgewiesener Property Value von 910.000 Euro. LTV = 500.000 / 910.000 = 54,9 %, also unter der 55%-Grenze.

Ergebnis: Der besicherte Teil fällt in das Risikogewicht 20 % (nach Art. 124 CRR in der Loan-Splitting-Variante bei Non-IPRE). Die RWA für den besicherten Teil bis 55 % LTV betragen 500.000 × 20 % = 100.000 Euro. Bei 8 % Kernkapitalquote: 8.000 Euro Eigenkapitalbindung -- 22.000 Euro weniger als in Beispiel 1.

Was der Unterschied kostet

Die 22.000 Euro Eigenkapital-Differenz sind kein Papierbetrag. Sie sind gebundenes Kapital, das anderweitig eingesetzt werden könnte -- für weitere Kredite, für Renditeanlagen, für die Dividende. Der Ertragsverzicht bei 8 % Eigenkapitalkosten beträgt 1.760 Euro pro Jahr. Auf 20 Jahre gerechnet: 35.200 Euro nur aus dem Eigenkapitalkosten-Effekt. Das ist eine Kalkulationsgröße, die in der Bepreisung des Kredits vollständig zurückgespielt wird -- in Form von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten Zinsdifferenz für den Kreditnehmer (siehe IG BAY, Profil Bayern).

Voraussetzungen für den Property Value

Nach Art. 229 CRR gelten drei Anforderungen an den Property Value:

1. Er darf den aktuellen Verkehrswert nicht übersteigen.
2. Er darf den Durchschnittswert der letzten sechs Jahre (Wohnimmobilien) oder acht Jahre (Gewerbeimmobilien) nicht übersteigen.
3. Erwartete Preissteigerungen werden ausgeschlossen.

Ausnahme: Energieeffizienz-Verbesserungen nach GEG und Klimaresilienz-Anpassungen dürfen den Durchschnittswert übersteigen.

Für deutsche Institute mit BelWertV-Tradition: Ein nach BelWertV ermittelter Wert erfüllt die Anforderungen von Art. 229 CRR automatisch (BaFin-Bestätigung, siehe Verband deutscher Pfandbriefbanken, Property Value gemäß Art. 229(1) CRR III). Der kürzeste Weg zum Property Value führt über den Beleihungswert.

Loan-Splitting und IPRE -- der zweite Hebel

Die CRR III unterscheidet zwei Kredit-Kategorien:

• Non-IPRE (Income Producing Real Estate = Nein): Rückzahlung hängt vom Einkommen des Kreditnehmers ab, nicht von den Mieteinnahmen. Loan-Splitting möglich -- der besicherte Teil bis 55 % LTV erhält das reduzierte Risikogewicht.
• IPRE: Rückzahlung hängt primär von den Mieteinnahmen ab. Zwingend Whole-Loan-Ansatz -- der gesamte Kredit erhält ein einheitliches, höheres Risikogewicht.

Für Wohnimmobilien-Selbstnutzer und private Kapitalanleger mit Diversifikation ist Non-IPRE der Regelfall. Für institutionelle Renditeimmobilien (Mehrfamilienhäuser mit einer einzigen Kredithypothek über den gesamten Objektwert, Bürogebäude) ist IPRE der Regelfall.

Output Floor -- die schrittweise Deckelung bis 2030

Institute mit eigenen Risikomodellen (IRB-Ansatz) konnten bisher deutlich niedrigere Risikogewichte berechnen als der Standardansatz vorsieht. Die CRR III begrenzt diesen Vorteil durch den Output Floor: Ab 01.01.2025 zunächst 50 %, schrittweise ansteigend, ab 01.01.2030 mit voller Wirkung 72,5 % (nach Deloitte, Auswirkungen der CRR III auf die Modellierung von Kreditrisiken).

Die Kapitalanforderungen für IRB-Institute steigen dadurch schätzungsweise um 10 bis 15 %. Für Institute im Standardansatz -- viele Sparkassen und Genossenschaftsbanken -- gleicht der Output Floor den bisherigen Wettbewerbsnachteil gegenüber IRB-Instituten teilweise aus.

Was Sie als Auftraggeber davon haben

Drei konkrete Effekte für Immobilieneigentümer, Investoren und institutionelle Portfolio-Halter:

Höherer Property Value = tieferes LTV = besseres Risikogewicht. Wer den Property Value belastbar und CRR-III-konform nachweist, verschiebt den besicherten Teil des Kredits in das reduzierte Risikogewicht-Band. Bei einem 500.000-Euro-Kredit sind das im Rechenbeispiel 22.000 Euro Eigenkapitalunterlegung weniger für die Bank -- und in der Regel 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte Zinsersparnis für den Kreditnehmer.

Non-IPRE-Struktur nutzen wo möglich. Bei gemischter Nutzung, bei Diversifikation über mehrere Objekte oder bei Selbstnutzung mit Nebenverdienst kann die Non-IPRE-Einordnung die günstigere Risikogewicht-Staffelung freischalten.

Laufende Wertüberwachung nach Art. 208 bis 210 CRR und § 26 BelWertV. Der Property Value ist nicht statisch. Änderungen am Objekt (Sanierung, energetische Verbesserung), Änderungen am Markt (Preisindex, regionale Entwicklung) oder Änderungen am Kredit (Prolongation) lösen eine Neubewertung aus. Wer diese Neubewertungen strukturiert dokumentiert, hält den Property Value aktuell -- und damit die günstigen Konditionen.

Handlungsempfehlung

Prüfen Sie bei jedem Immobilienkredit über 100.000 Euro:

1. Ist der Property Value CRR-III-konform ermittelt (BelWertV oder Verkehrswert mit konservativem Abschlag)?
2. Liegt der LTV im 55%-Band, oder verschiebt eine höhere Nachweisqualität des Property Value den besicherten Teil ins günstigere Risikogewicht?
3. Ist die Kategorisierung Non-IPRE vs. IPRE dokumentiert und nachvollziehbar?
4. Existiert ein Prozess zur Wertüberwachung, der § 26 BelWertV und Art. 208 CRR erfüllt?

Vier Fragen -- vier Prozent-Punkte Optimierungsspielraum. Konkret in Euro.

Datenstand und Grenzen

CRR III seit 01.01.2025, Übergangsregelungen für Bestandsportfolios bis 31.12.2027, Output Floor mit voller Wirkung ab 01.01.2030. Rechenbeispiele auf Basis von Art. 124 CRR (Wohnimmobilien) und einer Kernkapitalquote von 8 % (regulatorisch harte Untergrenze; institutsindividuelle Zielgrößen liegen typischerweise bei 12 bis 15 %). Die konkreten Zinsdifferenzen aus der Eigenkapitalunterlegung variieren je Institut, Portfolio und Marktumfeld -- die 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte sind ein empirischer Mittelwert aus der Kreditpraxis in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen.

Grenzen: Bei Bestandsportfolios greift die Übergangsregelung bis Ende 2027 -- die vollen Effekte der CRR III sind erst ab dem folgejahr sichtbar. Bei komplexen Kreditstrukturen (Konsortialkredite, Mezzanine, Genussrechte) sind die Rechenwege zusätzlich zu klären.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1623 (CRR III), Art. 124, 125, 208, 210, 229; BelWertV; § 16 PfandBG; BaFin-Bestätigung zur BelWertV-CRR-III-Äquivalenz (Verband deutscher Pfandbriefbanken); Deloitte, Auswirkungen der CRR III auf die Modellierung von Kreditrisiken; IG BAY, Profil Bayern.

Nächster Schritt

Für eine konkrete Kreditsituation lohnt die Rechnung. Property Value ermitteln, LTV bestimmen, Risikogewicht-Band ableiten, Eigenkapital- und Konditionseffekt beziffern. Das ist die Grundlage für die Verhandlung mit der finanzierenden Bank -- und für die Prüfung, ob eine Neubewertung sich rechnet.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.