Rechtsgrundlagen und Datenschutz der Immobilienportale
Die Datenerhebungspraxis der Immobilienportale ist seit dem LG-Berlin-Urteil 2025 Gegenstand fachlicher Diskussion. Eine rechtliche Einordnung.
Rechtsgrundlagen, Erlösstruktur und Datenschutzpraxis der Immobilienportale -- eine Einordnung für die Bewertungspraxis
Die Datenerhebungspraxis großer Immobilienportale ist seit dem Urteil des Landgerichts Berlin II vom 19. Juni 2025 (Az. 52 O 65/23) Gegenstand öffentlicher und fachlicher Diskussion. Der folgende Beitrag ordnet die Rechtslage ein, analysiert die Erlösstruktur der beteiligten Unternehmen und leitet Konsequenzen für die Bewertungspraxis ab.
Rechtsnormen im Überblick
| Norm | Inhalt | Relevanz für die Bewertungspraxis |
|---|---|---|
| Art. 6 Abs. 1 DSGVO | Rechtmässigkeit der Verarbeitung | Zentral: Auf welcher Grundlage erheben Portale Nutzerdaten? |
| Art. 7 DSGVO | Bedingungen für die Einwilligung | Einwilligung muss freiwillig, informiert, eindeutig erfolgen |
| Art. 13 DSGVO | Informationspflichten bei Erhebung | Portale müssen transparent informieren |
| Art. 21 DSGVO | Widerspruchsrecht | Recht auf Widerspruch gegen Profiling und Direktwerbung |
| Art. 22 DSGVO | Automatisierte Entscheidungsfindung | Relevant bei Lead-Scoring und Profilbildung |
| Paragraph 5 UWG | Irreführende geschäftliche Handlungen | Basis für die Klage wegen SCHUFA-Werbung |
| Paragraph 5a UWG | Irreführung durch Unterlassen | Verschwiegene Informationen über Datenverwendung |
Gerichtliche Entscheidungen
| Gericht | Aktenzeichen | Datum | Gegenstand | Status |
|---|---|---|---|---|
| LG Berlin II | 52 O 65/23 | 19.06.2025 | Irreführende SCHUFA-Werbung und unzulässige Datenverarbeitung durch ImmoScout24 | Nicht rechtskräftig |
| KG Berlin | 5 U 63/25 | ausstehend | Berufung gegen LG-Urteil | Verfahren läuft |
Das Landgericht hat zwei Praktiken untersagt:
1. Die Bewerbung des SCHUFA-BonitätsChecks mit der Suggestion, Vermieter würden diesen bereits bei Wohnungsbesichtigungen verlangen. Nach geltender Rechtslage dürfen Bonitätsauskünfte erst verlangt werden, wenn der Vertragsabschluss unmittelbar bevorsteht.
2. Die Verarbeitung personenbezogener Daten aus einem Selbstauskunft-Formular (Beschäftigungsart, Nettöinkommen, Rauchgewohnheiten) ohne wirksame Rechtsgrundlage. Das Gericht verneinte eine freiwillige und unmissverständliche Einwilligung und stellte eine "faktische Zwangssituation" auf dem Wohnungsmarkt fest.
Erlösstruktur Scout24 SE -- Geschäftsjahr 2024
| Segment | Umsatz (Mio. EUR) | Wachstum | Inhalt |
|---|---|---|---|
| Professional Subscriptions (B2B) | 296,6 | +9,8% | Makler-Mitgliedschaften, Premium-Pakete |
| Transaction Enablement (B2B) | 90,8 | +19,1% | Realtor Lead Engine, CRM-Software, Lead-Verkauf |
| Private Subscriptions (B2C) | 90,3 | +25,2% | MieterPlus, KäuferPlus |
| Gesamt | 566,3 | +11,2% |
Ergänzende Kennzahlen: Bereinigte EBITDA-Marge 61,5 Prozent. Marktkapitalisierung rund 7 Milliarden Euro. Seit September 2025 im DAX gelistet. Dividende 2025: 1,32 Euro je Aktie (+10 Prozent).
Das Segment Transaction Enablement -- in dem die Realtor Lead Engine und der Verkauf qualifizierter Eigentümer-Kontakte verbucht werden -- wächst mit 19,1 Prozent nahezu doppelt so schnell wie die klassischen Makler-Abonnements (9,8 Prozent). In einem einzelnen Geschäftsjahr (2020) wuchsen die Lead-Engine-Erlöse um über 60 Prozent.
AVIV Group / Immowelt -- Eigentümer- und Führungswechsel
| Datum | Vorgang |
|---|---|
| 01.02.2024 | Immowelt GmbH wird zur AVIV Germany GmbH |
| März 2025 | Neuer CEO Denis Pravdivy (vormals Avito, Russland) |
| 29.04.2025 | KKR und CPP Investments übernehmen 90 Prozent der AVIV Group |
Bewertung der Classifieds-Sparte (AVIV plus Stepstone): rund 10 Milliarden Euro. Das verbliebene Mediengeschäft von Axel Springer: rund 3,5 Milliarden Euro. AVIV Group veröffentlicht keine detaillierten Geschäftszahlen, der Jahresumsatz wird auf rund 750 Millionen USD geschätzt.
Das Lead-Geschäft -- Mechanismus und Preisstruktur
Eigentümer werden über "kostenlose Immobilienbewertungen" und Maklervergleichsportale zur Dateneingabe bewegt. Der qualifizierte Kontakt wird als Lead an bis zu drei Makler gleichzeitig verkauft. Die Preise liegen je nach Lage zwischen 200 und über 500 Euro pro Lead. Exklusivität besteht nicht.
Makler, die ihre Inserate auf den Plattformen einstellen, generieren damit Nutzerdaten, die die Plattform als Leads monetarisiert -- teilweise an dieselben Makler, die die Daten ursprünglich erzeugt haben.
Konsequenzen für die Bewertungspraxis
Die Immobilienwertermittlungsverordnung und die einschlägigen Bewertungsstandards setzen voraus, dass Datengrundlagen unabhängig, aktuell und nachvollziehbar sind. Bei der Verwendung von Portal-Marktdaten empfiehlt sich:
- Dokumentation der Datenherkunft im Gutachten
- Prüfung möglicher Interessenkonflikte des Datenlieferanten
- Bevorzugung amtlicher Quellen (Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte) als primäre Datengrundlage
- Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung zur Datenerhebungspraxis (LG Berlin II, Az. 52 O 65/23)
- Beobachtung des Berufungsverfahrens (KG Berlin, Az. 5 U 63/25)
Die Tatsache, dass Scout24 SE Marktforschungsfirmen wie Bulwiengesa übernommen hat, verstärkt die Notwendigkeit, Datenquellen kritisch zu hinterfragen. Wenn der Datenlieferant gleichzeitig am Transaktionserfolg verdient, liegt ein struktureller Interessenkonflikt vor.
Nächster Schritt: Datengrundlagen und Rechtsrahmen prüfen
Eine normkonforme Immobilienbewertung setzt voraus, dass die verwendeten Datengrundlagen unabhängig, aktuell und nachvollziehbar sind. Bei Portal-Daten empfiehlt sich eine kritische Prüfung der Herkunft und möglicher Interessenkonflikte des Datenlieferanten.
Für die rechtliche Einordnung der Datenerhebungspraxis von Immobilienportalen -- insbesondere im Kontext der aktuellen Rechtsprechung (LG Berlin II, Az. 52 O 65/23) -- empfehlen wir spezialisierte Kolleginnen und Kollegen aus dem Datenschutz- und Wettbewerbsrecht in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen.
Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.
