Restnutzungsdauer nachweisen — der Fahrplan zur höheren AfA

Für Vermieter mit gebrauchter Immobilie steht seit dem 01.12.2025 ein Weg deutlich offener als zuvor: der Nachweis einer kürzeren individuellen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG. Die Wirkung ist konkret — die jährliche AfA verdoppelt oder verdreifacht sich in typischen Konstellationen. Über die Restlaufzeit summiert sich das auf fünfstellige, oft sechsstellige Steuerersparnisse. Der Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 hat den Weg geöffnet. Wer die Möglichkeit prüfen will, findet in diesem Beitrag den Fahrplan.

Der Adressat ist der Vermieter, der eine gebrauchte Immobilie hält oder plant zu kaufen — Wohnimmobilie mit Vermietung nach § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), Bestandshalter, private Kapitalanleger. Der Text ist so aufgebaut, dass er als Checkliste funktioniert.

Der Kern in einem Satz

Die Regel-AfA nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG rechnet pauschal mit 50, 40 oder 33 Jahren Nutzungsdauer. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG öffnet den Weg zur tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer — mit entsprechend höherer jährlicher AfA und höherem Steuereffekt.

Wer davon profitiert — die Kundenmuster

Vermieter, für die sich die Prüfung lohnt:

• Bestandsvermieter mit gebrauchter Wohnimmobilie und laufender Vermietung
• Käufer, die kürzlich eine gebrauchte Immobilie erworben haben
• Erbengemeinschaften, die eine geerbte Immobilie vermieten
• Gewerbliche Bestandshalter mit Portfolio (dort besonders effizient — mehrere Objekte in einem Zug)

Objekttypen mit besonderem Potenzial:

• Mehrfamilienhäuser Baujahr vor 1980 mit erheblichem Sanierungsstau
• Objekte mit sichtbaren Bausubstanz-Mängeln (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen älterer Bauart)
• Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten mit unrenoviertem Modernisierungsstand
• Denkmalgeschützte Objekte mit besonderer wirtschaftlicher Situation
• Gemischt genutzte Objekte mit spezifischer Nutzungsgeschichte

Weniger geeignet:

• Kernsanierte oder neu gebaute Objekte
• Objekte mit sehr gutem Modernisierungsstand nach ImmoWertV Anlage 2

Der Wendepunkt — was sich zum 01.12.2025 geändert hat

Zwischen 2023 und 2025 stand das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 im Weg. Es enge Nachweiskriterien fest, die die höchstrichterliche BFH-Rechtsprechung faktisch einschränkten. Zum 01.12.2025 wurde dieses BMF-Schreiben aufgehoben. Eine Ersatzregelung wurde nicht erlassen.

Damit gilt die BFH-Linie ohne Verwaltungs-Enge:

• BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021 — Methodenfreiheit: kein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben; sachverständige Stellungnahme genügt
• BFH IX R 22/19 vom 03.05.2022 — Präzisierung
• BFH IX R 14/23 vom 23.01.2024 — Anforderungen konkretisiert, Linie bestätigt
• FG Hamburg 01.04.2025 (3 K 60/23) und FG Münster 02.04.2025 (14 K 654/23 E) — aktuelle Auslegung 2025

Für Bestandsvermieter, die bisher wegen der BMF-Enge zurückgehalten haben, öffnet sich ein realistischer Weg.

Die Rechenwirkung im Detail

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus Baujahr 1962, sanierungsbedürftig

• Gebäudewert 600.000 €
• Regel-AfA (2 %): 12.000 € pro Jahr
• Individuelle RND 18 Jahre: 33.333 € pro Jahr
• Zusätzliche AfA: 21.333 € pro Jahr
• Bei Grenzsteuersatz 42 %: 8.960 € Liquiditätsvorteil pro Jahr
• Über 18 Jahre kumuliert: rund 161.000 € Steuerersparnis

Beispiel 2: Eigentumswohnung Baujahr 1980

• Gebäudewert 220.000 €
• Regel-AfA (2 %): 4.400 € pro Jahr
• Individuelle RND 24 Jahre: 9.167 € pro Jahr
• Zusätzliche AfA: 4.767 € pro Jahr
• Bei Grenzsteuersatz 42 %: 2.000 € Liquiditätsvorteil pro Jahr
• Über 24 Jahre kumuliert: rund 48.000 € Steuerersparnis

Beispiel 3: Kleines Mehrfamilienhaus Baujahr 1970

• Gebäudewert 400.000 €
• Regel-AfA (2 %): 8.000 € pro Jahr
• Individuelle RND 20 Jahre: 20.000 € pro Jahr
• Zusätzliche AfA: 12.000 € pro Jahr
• Bei Grenzsteuersatz 42 %: 5.040 € Liquiditätsvorteil pro Jahr
• Über 20 Jahre kumuliert: rund 100.000 € Steuerersparnis

Die Größenordnungen sind illustrativ. Die konkrete Wirkung hängt vom Objekt, vom Modernisierungsstand, vom Grenzsteuersatz und von der Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude ab.

Der Fahrplan in fünf Schritten

Schritt 1 — Vorprüfung.

• Objektart, Baujahr, Nutzungshistorie
• Kaufpreis und Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude (falls bekannt)
• Sanierungsstand grob einschätzen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Innenausbau
• Persönlichen Grenzsteuersatz einschätzen
• Erste Kalkulation der wirtschaftlichen Wirkung

Schritt 2 — Entscheidung Beauftragung.

• Wenn potenzielle Steuerersparnis das Drei- bis Fünffache der Gutachtenkosten übersteigt, lohnt sich die Beauftragung sicher
• Bei größeren Objekten und bei Portfoliobeständen liegt das Verhältnis oft deutlich günstiger
• Bei Erstkäufern: Beauftragung frühzeitig, damit die AfA vom ersten Veranlagungszeitraum an korrekt angesetzt wird

Schritt 3 — Beauftragung und Unterlagen.

• Vorgespräch mit Sachverständigem, Klärung der Zweckbestimmung
• Objektunterlagen zusammenstellen: Kaufvertrag oder Erbnachweis, Baubeschreibung, Grundriss, Energieausweis (falls vorhanden), Modernisierungshistorie, ggf. Mietverträge und Bewirtschaftungsaufstellung
• Termin für Ortstermin abstimmen

Schritt 4 — Ortstermin.

• Vor-Ort-Aufnahme durch Sachverständigen
• Modernisierungsstand-Punktbewertung nach ImmoWertV 2021 Anlage 2 (sechs Merkmalsgruppen)
• Dokumentation von Bausubstanz, Sanierungsstand, technischem Zustand
• Fotos und Skizzen
• Zeitbedarf: 2 bis 4 Stunden bei Einfamilienhaus, länger bei Mehrfamilienhaus

Schritt 5 — Gutachten und Einreichung.

• Ausarbeitung durch Sachverständigen (typisch 3 bis 6 Wochen)
• Gutachten mit dokumentierter Herleitung, Vergleichsobjekten, Modernisierungsstand-Punktbewertung, Berechnungsschritten
• Übergabe an Auftraggeber und Steuerberater
• Steuerberater setzt die individuelle RND in der Einkommensteuererklärung um

Gesamtdauer vom Anruf bis zur einsatzbereiten Stellungnahme: 6 bis 10 Wochen.

Kaufpreisaufteilung — die zweite Stellschraube

Die individuelle Restnutzungsdauer wirkt auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Boden und Gebäude ist die zweite Stellschraube — je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA-Basis.

Drei Wege der Aufteilung:

1. Aus dem Kaufvertrag — wenn die Vertragsparteien die Aufteilung geregelt haben und sie plausibel ist
2. BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung — typisiertes Verfahren, oft mit zu geringem Gebäudeanteil
3. Sachverständige Aufteilung — methodenkonsistente Herleitung nach ImmoWertV 2021

Der Bundesfinanzhof hat mehrfach klargestellt, dass eine methodenkonsistente sachverständige Aufteilung der BMF-Arbeitshilfe vorgeht, wenn sie sauber hergeleitet ist. Für Bestandshalter, die die AfA optimieren wollen, gehört die Prüfung der Kaufpreisaufteilung oft mit dazu — der Sachverständige kann Kaufpreisaufteilung und RND-Stellungnahme in einem Zug liefern.

Wirtschaftlichkeitsprüfung — die Faustsätze

Faustsatz 1: Wenn die potenzielle jährliche Steuerersparnis 2.000 Euro oder mehr beträgt, deckt die Ersparnis über die Restlaufzeit die Gutachtenkosten um ein Vielfaches. Bereits im zweiten Jahr amortisiert sich die Investition.

Faustsatz 2: Bei mehreren Objekten (Portfoliobestand) sinkt der Kostenaufwand je Objekt, weil die Grundlagenerhebung effizienter läuft und die Herleitungen aufeinander aufbauen.

Faustsatz 3: Für Erstkäufer ist die Beauftragung im ersten Jahr nach Erwerb wirtschaftlich am günstigsten, weil die volle Restlaufzeit von der optimierten AfA profitiert.

Für Bestandsvermieter — rückwirkende Anwendung

Wer die pauschale AfA seit Jahren angesetzt hat, kann die individuelle RND für die kommenden Jahre umstellen. Für die zurückliegenden Jahre kommt eine Änderung nur unter engen Voraussetzungen in Betracht.

• Laufende Veranlagung — die individuelle RND wird ab dem laufenden Jahr angesetzt
• Offene Bescheide (innerhalb Einspruchsfrist § 355 AO) — Einspruch mit neuem Ansatz
• Bestandskräftige Bescheide — Antrag auf Änderung nach § 173 AO wegen neuer Tatsachen; die Erfolgsaussichten hängen davon ab, ob die maßgebenden Umstände dem Finanzamt bei Bescheiderlass nicht bekannt waren

Die genaue verfahrensrechtliche Umsetzung klärt der Steuerberater. In den meisten Fällen ist die Umstellung ab dem nächsten Veranlagungszeitraum der pragmatische Weg — die Wirkung über die verbleibende Restlaufzeit ist erheblich.

Häufige Fehler — was zu vermeiden ist

• Pauschale Faustformel ohne Objektbewertung — funktioniert nicht, BFH lehnt ab
• Kein Ortstermin — der Modernisierungsstand nach Anlage 2 lässt sich nicht aus Fotos allein bewerten
• Unrealistisch kurze RND ohne Substanz-Belege — Vermieter, die eine sehr kurze RND fordern, ohne dass das Objekt es rechtfertigt, verlieren im Verfahren
• Kaufpreisaufteilung nicht mitgeprüft — die AfA-Basis muss zur RND passen
• Zu späte Beauftragung — nach ersten steuerlichen Ansätzen wird die Anpassung schwieriger, die volle Wirkung geht verloren

Zusammenspiel der Fachleute

Der Sachverständige liefert die bewertungsfachliche Grundlage. Der Steuerberater übernimmt die verfahrensrechtliche Umsetzung. Wer beide Fachleute frühzeitig einbezieht, hat den geordneten Weg mit voller Wirkung.

Prioritätsliste — was jetzt zu tun ist

1. Wirtschaftliches Potenzial einschätzen — Objekttyp, Baujahr, Sanierungsstand grob prüfen; potenzielle jährliche Steuerersparnis überschlagen
2. Steuerberater ansprechen — verfahrensrechtliche Ausgangslage klären; passt die individuelle RND in die Steuerplanung
3. Sachverständigen kontaktieren — Vorgespräch, Zeitplan, Unterlagenliste
4. Beauftragung — schriftliche Beauftragung mit definierter Zweckbestimmung
5. Ortstermin — vor Ort, mit Modernisierungsstand-Punktbewertung
6. Gutachten in der Steuererklärung anwenden — Steuerberater setzt die individuelle RND um

Kernpunkte auf einen Blick

• Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 S. 2 EStG — Öffnungsklausel für kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
• BFH-Grundlage: IX R 25/19 vom 28.07.2021 (Methodenfreiheit); IX R 22/19 vom 03.05.2022; IX R 14/23 vom 23.01.2024
• Wendepunkt: BMF-Schreiben 22.02.2023 aufgehoben zum 01.12.2025 — Anwendungsbereich erweitert
• Aktuelle FG-Rechtsprechung 2025: FG Hamburg 01.04.2025 (3 K 60/23), FG Münster 02.04.2025 (14 K 654/23 E)
• Methodische Basis: ImmoWertV 2021 § 6 Abs. 6, Anlage 2 (Modernisierungsstand-Punktbewertung mit sechs Merkmalsgruppen)
• Zweite Stellschraube: Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude — sachverständige Aufteilung schlägt BMF-Arbeitshilfe bei sauberer Herleitung
• Rechenwirkung: Typische Steuerersparnis 2.000 € bis 9.000 € pro Jahr bei mittleren Objekten
• Amortisation: Gutachten deckt sich meist im ersten Jahr; kumulierter Vorteil über Restlaufzeit fünf- bis zehnfach der Gutachtenkosten
• Prozess: 5 Schritte, Gesamtdauer 6 bis 10 Wochen ab Anruf
• Für Bestandsvermieter: Umstellung ab laufendem Veranlagungszeitraum meist am pragmatischsten; § 173 AO für bestandskräftige Bescheide unter engen Voraussetzungen möglich

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wer die individuelle Restnutzungsdauer für seine gebrauchte Immobilie prüfen will, hat mit der BMF-Aufhebung 01.12.2025 einen realistischen Weg vor sich. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage. Der Steuerberater setzt sie in der Einkommensteuererklärung um. Wer beide Fachleute frühzeitig einbezieht, holt die volle Wirkung heraus.

Für die Restnutzungsdauer-Stellungnahme nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG und die Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung nach ImmoWertV 2021. Ein kurzer Anruf klärt Situation, Zeitplan und weitere Schritte.