Restnutzungsdauer nachweisen — die Geschichte eines Vermieters, der sein Haus seit 30 Jahren kennt

Für Vermieter mit gebrauchter Immobilie hat sich mit der Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 01.12.2025 ein Weg geöffnet, der über Jahre schwer gangbar war: der Nachweis einer kürzeren individuellen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die Wirkung auf die jährliche AfA ist konkret. Aber die eigentliche Frage, die sich viele langjährige Vermieter stellen, ist gar nicht die nach der Rechenwirkung — sie ist die, ob das Objekt, das sie seit Jahrzehnten kennen, im pauschalen AfA-Ansatz überhaupt richtig abgebildet ist.

Dieser Beitrag erzählt die Sache aus dem Blickwinkel eines Vermieters in Fürth, dessen Mehrfamilienhaus seit fast 30 Jahren in seiner Familie ist. Sein Weg ist nicht besonders — er ist typisch für viele Vermieter, die in der letzten Zeit vor derselben Frage standen. Und er zeigt, wie das Zusammenspiel von Steuerberater und Sachverständigem den Rahmen bringt, den solche Objekte wirklich verdienen.

Ein Haus, das man von innen kennt

Der Vermieter ist Mitte sechzig, war lange in einem technischen Beruf tätig, hat vor Jahren die Familie mit dem Vater das Haus in Fürth erworben — ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1962, in einer stabilen Wohnlage. Die Wohnungen sind vermietet, die Mieter teils seit Jahren, teils seit Jahrzehnten dabei. Die Verhältnisse sind ruhig, die Mieten passen, die Instandhaltung läuft.

Aber er kennt das Haus. Wirklich. Er weiß, welche der Fenster noch die alten sind (im dritten Stock, weil der Mieter dort nichts ändern wollte). Er weiß, dass der Dachstuhl bei der letzten Sanierung — vor über zwanzig Jahren — nur teilerneuert wurde. Er weiß, dass die Heizung inzwischen die dritte Generation ist, aber die Leitungssysteme im Keller sind seit dem Bau nie ausgetauscht worden. Er weiß, welche Wohnung die schönste ist (weil er sie selbst modernisiert hat, als eine Mieterin auszog) und welche noch fast so aussieht wie 1962.

Die pauschale AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG rechnet für sein Haus mit 50 Jahren Nutzungsdauer — 2 Prozent linear vom Gebäudewert. Für ein Objekt Baujahr 1962 heißt das rechnerisch: bereits weitgehend abgeschrieben, die Restlaufzeit läuft aus. Aber ist das die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer dieses Hauses? Er dachte immer, das sei einfach so festgesetzt. Bis sein Steuerberater ihn eines Tages fragte, ob er schon einmal von der individuellen Restnutzungsdauer gehört habe.

Der Moment beim Steuerberater

Der Steuerberater ist derselbe wie seit vielen Jahren — er kennt die Familie, kennt das Haus aus den jährlichen Einnahme-Überschuss-Rechnungen, kennt die typischen Instandhaltungsposten. Bei einem regulären Termin für die Steuererklärung zog er einen Aktenordner aus dem Regal und legte einen Beitrag aus einer Fachzeitschrift auf den Tisch.

"Herr Weber", sagte er sinngemäß, "es hat sich etwas geändert. Das BMF-Schreiben, das über Jahre die individuelle Restnutzungsdauer eng eingeschränkt hat, wurde zum 01.12.2025 aufgehoben. Ohne Ersatzregelung. Damit gilt die BFH-Rechtsprechung wieder ohne die Verwaltungs-Enge — und das heißt: Wir können prüfen, ob Ihr Haus tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer hat als die pauschalen 50 Jahre. Wenn ja, würde Ihre jährliche AfA deutlich höher — mit erheblicher Wirkung auf die Einkommensteuer."

Er zeigte ihm die Zahlen: Bei einem geschätzten Gebäudewert von rund 400.000 Euro und einer individuellen Restnutzungsdauer von etwa 18 Jahren würde die jährliche AfA von 8.000 Euro auf rund 22.000 Euro steigen. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet das rund 5.900 Euro Liquiditätsvorteil pro Jahr. Über die verbleibenden 18 Jahre kumuliert bei über 100.000 Euro.

Für den Vermieter war das eine Zahl, die ihn nachdenklich machte. Nicht wegen des Geldes allein — sondern weil sie widerspiegelte, was er ohnehin immer gefühlt hatte: dass das Haus nicht mehr die 50 Jahre trägt, die die pauschale Rechnung annimmt. Es trägt noch, gut sogar, aber nicht ewig.

Der Steuerberater erklärte den weiteren Weg. Für den Nachweis braucht es ein methodenkonsistentes Sachverständigengutachten nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2021. Der Sachverständige bewertet den Modernisierungsstand nach Anlage 2 der ImmoWertV, mit sechs Merkmalsgruppen — Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Innenausbau — und leitet daraus die konkrete Restnutzungsdauer ab. Die BFH-Rechtsprechung — IX R 25/19 vom 28.07.2021, IX R 22/19 vom 03.05.2022, IX R 14/23 vom 23.01.2024 — trägt den Weg. Zwei aktuelle Finanzgerichtsurteile aus 2025 (Hamburg 3 K 60/23, Münster 14 K 654/23 E) bestätigen die Linie.

Er nannte einen Sachverständigen, mit dem er häufiger zusammenarbeitet. Der Vermieter rief noch am selben Tag an.

Das Vorgespräch — mehr Zuhören als Reden

Der Sachverständige stellte im Vorgespräch die Fragen, die zur Einordnung nötig waren. Wann wurde das Haus errichtet? Wie viele Wohnungen? Welche Fläche? Wann sind die letzten größeren Sanierungen erfolgt? Gibt es Modernisierungsposten, die aussteht? Wie ist die Marktlage in Fürth in dieser Wohngegend?

Der Vermieter erzählte. Er erzählte von der Teilsanierung des Dachstuhls Mitte der 90er, von der neuen Heizung vor acht Jahren, von den Fenstern in drei Wohnungen (in einer noch die alten), von der Fassade, die schon länger einen Anstrich vertragen würde, aber die Mieter machen kein Aufhebens. Er erzählte auch von den Leitungen im Keller — Original 1962, noch mit den Bleirohren teils, teils schon getauscht bei kleineren Reparaturen.

Der Sachverständige hörte zu, machte Notizen, stellte präzisere Fragen. Er erklärte, was der Ortstermin genau leisten wird, welche Unterlagen er brauchen wird, und dass die Modernisierungsstand-Punktbewertung nach ImmoWertV Anlage 2 die Grundlage der Herleitung ist. Er sagte den Termin zu — in gut zwei Wochen.

Der Ortstermin — ein anderes Sehen

Der Sachverständige war rund vier Stunden im Haus. Der Vermieter begleitete ihn — durch alle vier Wohnungen (die Mieter waren informiert), durch Keller und Dachstuhl, außen um das Gebäude. Der Sachverständige maß nicht die Wohnflächen (das war nicht der Zweck), aber er dokumentierte den Zustand jeder Komponente, die für die Modernisierungsstand-Punktbewertung relevant war.

Was den Vermieter überraschte, war die Systematik. Der Sachverständige schaute nicht "auf das Haus" — er schaute auf die sechs Merkmalsgruppen der Anlage 2. Für jede notierte er, in welcher Ausprägungsstufe sie sich befindet, und dokumentierte den Grund. Der Dachstuhl aus den 90ern — teil-modernisiert, keine erhöhte Wärmedämmung. Die Fenster — gemischt, überwiegend nicht auf aktuellem Stand. Die Heizung — modern, gut. Die Leitungssysteme — teilweise original. Die Fassade — ohne Wärmedämmung, in Substanz akzeptabel. Der Innenausbau — je nach Wohnung unterschiedlich.

Der Sachverständige erklärte während des Termins, was jede Punkt-Zuordnung bedeutet und wie sie in die Berechnung eingeht. Er fotografierte einzelne Details, notierte die Baujahrsdaten der Modernisierungsposten (soweit dokumentierbar), und blieb dabei sachlich und zugewandt.

Am Ende des Termins hatte der Vermieter das Gefühl, sein Haus zum ersten Mal in der Systematik gesehen zu haben, die die ImmoWertV vorsieht. Nicht als Prospekt oder als Verkaufsobjekt, sondern als Bewertungsobjekt mit klarer Struktur. "Wir werden das in gut vier bis sechs Wochen ausgearbeitet haben", sagte der Sachverständige zum Abschied. "Ich melde mich, wenn Rückfragen sind."

Das Gutachten und die Zahl

Fünf Wochen später lag das Gutachten in der Post. Der Vermieter setzte sich mit seinem Steuerberater zusammen und sie gingen die Herleitung durch.

Das Gutachten dokumentierte den Ortstermin, die Modernisierungsstand-Punktbewertung nach Anlage 2, die Bewertung jeder der sechs Merkmalsgruppen, die Verortung des Objekts gegen vergleichbare Verkaufsfälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Fürth. Aus der Zusammenschau ergab sich eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, ein Alter von 63 Jahren, und aus der Modernisierungsstand-Punktbewertung eine korrigierte Restnutzungsdauer von 18 Jahren.

Der Steuerberater rechnete durch: Bei dem im Gutachten ausgewiesenen Gebäudeanteil von rund 380.000 Euro (die Kaufpreisaufteilung hatte der Sachverständige gleich mit erledigt, weil sie in der Systematik zusammenhängt) und der 18-jährigen Restnutzungsdauer ergab sich eine jährliche AfA von rund 21.100 Euro — statt bisher 7.600 Euro. Die Differenz von 13.500 Euro pro Jahr multipliziert mit dem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergab rund 5.670 Euro Liquiditätsvorteil pro Jahr. Über die 18 Jahre kumuliert: rund 102.000 Euro Steuerersparnis.

"Wir setzen das in der nächsten Einkommensteuererklärung um", sagte der Steuerberater. "Für die Restlaufzeit wirkt es voll."

Was sich für den Vermieter verändert hat

Für den Vermieter aus Fürth hat sich mehr geändert als nur die AfA-Zahl. Er sieht sein Haus jetzt anders — nicht abgewertet, sondern präziser eingeordnet. Er versteht, wo die Substanz des Objekts wirtschaftlich noch trägt und wo sie an Grenzen kommt. Er kann seine Instandhaltungsplanung für die nächsten Jahre auf einer klareren Basis machen.

Er versteht auch, was das Gutachten fachlich leistet. Es dokumentiert einen Zustand, der nachvollziehbar ist — für ihn selbst, für seinen Steuerberater, und, falls das Finanzamt Rückfragen hat, auch für dessen Prüfer. Die Herleitung ist transparent, die Vergleichsobjekte sind benannt, die Modernisierungsstand-Punktbewertung folgt der Anlage 2. Der Weg vom Objekt zur Zahl ist Schritt für Schritt sichtbar.

Und er versteht, dass sein Steuerberater und der Sachverständige zusammen eine Grundlage geschaffen haben, die nicht nur die AfA betrifft. Wenn er das Haus in einigen Jahren verkauft oder an seine Kinder überträgt — die Bewertungsstruktur ist dann bereits gelegt. Wenn eine der Wohnungen leergezogen werden sollte und er Modernisierungsentscheidungen zu treffen hat — er hat jetzt eine gutachterliche Einordnung, an die er anknüpfen kann. Das Gutachten ist nicht nur eine Steuerhilfe; es ist eine Bestandsaufnahme, die trägt.

Der breitere Rahmen

Was den Vermieter zusätzlich beruhigt hat: Die Rechtslage steht auf gefestigtem Boden. Die BFH-Rechtsprechung ist konsistent seit IX R 25/19 von 2021. Die aktuellen Finanzgerichtsurteile aus 2025 bestätigen die Linie. Die BMF-Aufhebung zum 01.12.2025 hat die Verwaltungs-Enge weggenommen, die Bewertungspraxis kann jetzt wieder nach dem arbeiten, was die BFH-Trias vorgesehen hat.

Für andere Vermieter mit älteren Bestandsobjekten heißt das: Der Weg ist gangbar. Nicht für jedes Objekt lohnt er sich — bei kernsanierten Häusern oder bei Objekten mit hohem Modernisierungsstand ist die individuelle Restnutzungsdauer nicht spürbar kürzer als die pauschalen 50 Jahre. Aber bei Objekten mit tatsächlich erheblichem Sanierungsstau, mit ungenügendem Modernisierungsstand nach Anlage 2, mit spezifischer wirtschaftlicher Situation — dort ist die Prüfung wirtschaftlich meist eindeutig lohnend.

Zusammenspiel der Fachleute

Der Weg, den der Vermieter aus Fürth gegangen ist, zeigt das Zusammenspiel exemplarisch. Der Steuerberater trägt das Verfahren — er kennt die verfahrensrechtliche Ausgangslage, er setzt die Änderung in der Einkommensteuererklärung um, er begleitet, wenn das Finanzamt Rückfragen hat. Der Sachverständige liefert die bewertungsfachliche Grundlage — die Modernisierungsstand-Punktbewertung nach ImmoWertV Anlage 2, die Herleitung der Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6, die Kaufpreisaufteilung, wenn sie mit gebraucht wird.

Beide zusammen bringen das Ergebnis. Weder der Steuerberater allein noch der Sachverständige allein — die Rollen sind klar getrennt, und in der Kombination entsteht das, was den Vermieter trägt: eine belastbare Grundlage für die Steuerklärung und ein klares Bild vom eigenen Objekt.

Wer sein Objekt so kennt wie der Vermieter aus Fürth sein Haus, hat schon die Hälfte der Voraussetzungen. Die andere Hälfte bringen die Fachleute.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Wenn Sie ein älteres Bestandsobjekt vermieten und der Verdacht besteht, dass die pauschale AfA das Objekt nicht angemessen abbildet, lohnt sich das Gespräch. Der Sachverständige übernimmt die bewertungsfachliche Grundlage — Modernisierungsstand-Punktbewertung nach ImmoWertV Anlage 2, Herleitung der Restnutzungsdauer, gegebenenfalls Kaufpreisaufteilung. Der Steuerberater setzt die Änderung in der Einkommensteuer um. Aus der Zusammenarbeit entsteht der geordnete Weg zu einer AfA, die zur Substanz des Objekts passt.

Für die Restnutzungsdauer-Stellungnahme nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude steht das Sachverständigenbüro Hary Stubnya in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung zur Verfügung — mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung und methodenkonsistenter Herleitung nach ImmoWertV 2021. Ein verstehendes Erstgespräch klärt die konkrete Situation und ist unverbindlich.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung oder Energieberatung im Einzelfall. Dieser Beitrag wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Stand: August 2026.