Sachverständigenqualifikation: Der bewährte Weg zum anerkannten Gutachten

Wenn eine Immobilie bewertet werden muss — sei es im Erbfall, bei einer Schenkung oder gegenüber dem Finanzamt — steht eine Frage ganz am Anfang: Wem kann ich vertrauen? Wer erstellt ein Gutachten, das anerkannt wird und auf das ich mich langfristig verlassen kann?

Die Antwort darauf ist klarer, als viele vermuten. Der deutsche Gesetzgeber hat zwei gleichwertige Qualifikationswege für Sachverständige in der Immobilienbewertung geschaffen. Beide sind erprobt, beide sind anerkannt, beide führen zum Ziel.

Zwei bewährte Wege — ein gemeinsames Qualitätsniveau

Seit 2021 nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich zwei Qualifikationsformen für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.v.) — bestellt durch die zuständige Industrie- und Handelskammer
2. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige — akkreditiert durch die DAkkS oder eine gleichwertige EU-Akkreditierungsstelle

Das Gesetz unterscheidet nicht in der Qualität. Beide Wege stehen gleichberechtigt nebeneinander. Diese Gleichstellung findet sich darüber hinaus in den Gutachterausschussverordnungen der Länder, in der Beleihungswertermittlungsverordnung und im Pfandbriefgesetz (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1). Sie ist kein Experiment, sondern eine gefestigte Rechtsposition.

Warum § 404 ZPO keine Einschränkung darstellt

Gelegentlich wird argumentiert, Gerichte müssten zwingend öffentlich bestellte Sachverständige heranziehen. Diese Auffassung hält einer Prüfung nicht stand. § 404 Abs. 2 ZPO enthält eine Ordnungsvorschrift: Gerichte „sollen" ö.b.v. Sachverständige bevorzugen. Dieses „soll" ist kein zwingendes Recht. Die Rechtsprechung hat das in mehreren Instanzen klargestellt (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1; Drießen, i&b 2/2025).

Für Sie als Auftraggeber bedeutet das: Auch vor Gericht entscheidet die inhaltliche Substanz eines Gutachtens — seine Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit —, nicht allein die formale Bezeichnung des Erstellers.

Der europäische Rahmen: verlässliche Standards über Grenzen hinweg

Die ISO 17024-Zertifizierung steht nicht für sich allein. Sie ist eingebettet in ein europäisches Qualitätssystem, das auf der EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 beruht. Dieses System regelt die gegenseitige Anerkennung von Akkreditierungsstellen innerhalb der EU. In Deutschland übernimmt die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) diese Aufgabe.

Die amtliche Mitteilung der DAkkS vom 30.12.2024 konkretisiert die Anforderungen: Zertifikate müssen das DAkkS-Akkreditierungssymbol tragen, und der Akkreditierungsumfang muss BewG und ImmoWertV explizit abdecken. EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind. Zertifizierungen aus Drittstaaten — etwa aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit — entsprechen dagegen nicht der EU-Verordnung und können für steuerliche Zwecke nicht herangezogen werden (DAkkS, Amtliche Mitteilung 30.12.2024).

Das bedeutet: Der europäische Rahmen schützt Sie als Auftraggeber. Er stellt sicher, dass die Prüfung eines Sachverständigen nach einheitlichen, nachvollziehbaren Kriterien erfolgt — unabhängig davon, ob die Zertifizierungsstelle in München oder in Wien sitzt.

Ein Vergleich, der Vertrauen schafft

Wie verlässlich ISO-basierte Zertifizierungssysteme sind, zeigt ein Blick über den Tellerrand. In der Luftfahrt — wo Menschenleben von der korrekten Arbeit der Fachleute abhängen — setzt die europäische Luftfahrtbehörde EASA auf ein privates, ISO-basiertes Zertifizierungssystem (EASA Part 66/145). Die EASA referenziert ISO 17024 explizit für ihre eigenen Experten (EU-Verordnung 965/2012 Part ARO-GEN 200). Kein Beamter schraubt am Flugzeug. Private Wartungsbetriebe werden akkreditiert, inspiziert und arbeiten nach ISO-Normen.

Wenn dieses System für die Flugsicherheit als ausreichend erachtet wird, dann gibt es gute Gründe, dem gleichen Qualitätsrahmen auch in der Immobilienbewertung zu vertrauen.

Ihr Gutachten wird nach ImmoWertV erstellt — nicht nach BewG

Ein Punkt, der für die Sicherheit Ihres Gutachtens wesentlich ist: § 198 BewG verweist für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auf § 199 Abs. 1 BauGB und damit auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das bedeutet, dass Ihr Gutachten nach dem vollen, marktgerechten Bewertungsansatz der ImmoWertV erstellt wird — nicht nach den typisierenden Verfahren des BewG, die als Massenbewertung den Einzelfall nur eingeschränkt berücksichtigen können (Sprengnetter/Roscher, Lehrbuch Teil 12, 80. EL 12/2025).

Der gemeine Wert nach § 9 BewG und der Verkehrswert nach § 194 BauGB sind materiell identisch (Sprengnetter/Kierig, Lehrbuch Teil 1 Kap. 3). Der Unterschied liegt allein in der Bewertungsgenauigkeit. Ein Sachverständigengutachten nach ImmoWertV bildet Ihre konkrete Immobilie ab — mit ihren individuellen Merkmalen, ihrer Lage, ihrem Zustand. Das ist kein alternativer Weg. Es ist der gesetzlich vorgesehene Weg.

Was bei Fragen des Finanzamts gilt

Das Finanzamt ist an die Vorgaben des Bundesfinanzministeriums gebunden. Wenn ein Gutachten aus rein formalen Gründen abgelehnt wird — obwohl es inhaltlich einwandfrei ist —, stehen Ihnen bewährte Rechtsmittel zur Verfügung:

• Einspruch beim Finanzamt (§ 347 AO)
• Klage beim Finanzgericht (§ 40 FGO) — dort gilt freie Beweiswürdigung

Der Bundesfinanzhof hat in den vergangenen Jahren wiederholt bestätigt, dass formale Einschränkungen des Gutachterkreises, die über das Gesetz hinausgehen, keinen Bestand haben. Das BFH-Urteil vom 23.01.2024 stellte fest, dass die Anforderungen des BMF sich nicht aus dem Gesetz ergeben und nicht tragfähig sind. Im August 2025 scheiterte der Versuch, über einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV den Sachverständigenkreis per Verordnung einzuschränken. Die Verordnung wurde am 29.12.2025 ohne diese Verschärfung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Parallel hob das BMF am 01.12.2025 das restriktive BMF-Schreiben vom 22.02.2023 auf.

Zusätzlich verpflichtet der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 88 AO das Finanzamt, alle für den Einzelfall bedeutsamen Umstände zu berücksichtigen — insbesondere auch die für den Steuerpflichtigen günstigen. Eine rein formale Ablehnung eines fachlich einwandfreien Gutachtens kann gegen diesen Grundsatz verstoßen.

Auch verfassungsrechtlich ist die Position gefestigt: Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) kommt zu dem Ergebnis, dass die Beschränkung des Gutachterkreises auf verwaltungstechnische Zwecke hinausläuft — diese genügen nach der Verfassungsrechtsprechung für eine Einschränkung der Berufsfreiheit nach Art. 12 GG nicht. Die Gleichwertigkeit der Qualifikationen ist im nationalen Recht bereits anerkannt (Drießen, i&b 2/2025; Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1).

Was für Sie zählt

Ein Gutachten schützt Ihr Vermögen. Es sichert den Nachweis gegenüber dem Finanzamt, es schafft Klarheit bei der Erbschaft oder Schenkung, und es gibt Ihnen die Gewissheit, auf einem soliden Fundament zu stehen. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Sachverständigen, sondern die Qualität seiner Arbeit: ein nachvollziehbares, nachprüfbares Gutachten nach ImmoWertV, erstellt von einem qualifizierten Sachverständigen mit DAkkS-akkreditierter Zertifizierung oder öffentlicher Bestellung.

Beide Wege sind bewährt. Beide sind gesetzlich abgesichert. Beide verdienen Ihr Vertrauen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Verkehrswertgutachten liefert die belastbare Grundlage für Ihre steuerlichen und rechtlichen Entscheidungen. Für die steuerliche Umsetzung — etwa bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer — brauchen Sie einen Steuerberater, der das Gutachten in Ihren Steuerbescheid einbettet. Und sollte das Finanzamt Fragen aufwerfen, begleitet Sie ein spezialisierter Anwalt sicher durch das Verfahren.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern und Fachanwälten in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.