Sachverständigenqualifikation: Die vollständige Rechtslage zu ISO 17024 und öffentlicher Bestellung

Die Frage, welche Qualifikation ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung vorweisen muss, wird seit Jahrzehnten kontrovers diskutiert. Der vorliegende Beitrag arbeitet die Rechtslage systematisch auf — von der Soll-Bestimmung des § 404 ZPO über das europäische Akkreditierungssystem bis zur verfassungsrechtlichen Dimension. Grundlage sind ausschließlich Primärquellen: Gesetzestexte, BFH-Entscheidungen, amtliche Mitteilungen und Fachpublikationen.

1. § 404 ZPO: Die historische Klarstellung

§ 404 Abs. 2 ZPO bestimmt, dass Gerichte öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bevorzugen „sollen". Diese Formulierung wurde über Jahre als Exklusivitätsanspruch der Kammern interpretiert. Die Rechtsprechung hat diese Position eindeutig zurückgewiesen: „Soll" ist eine Ordnungsvorschrift, kein zwingendes Recht. Gerichte dürfen auch nicht öffentlich bestellte Sachverständige heranziehen, wenn deren Sachkunde anderweitig belegt ist.

Die vollständige rechtshistorische Aufarbeitung findet sich bei Sprengnetter (Lehrbuch Teil 15 Kap. 1, Privates Sachverständigenwesen). Dort wird dokumentiert, wie die EU-Dienstleistungsrichtlinie und die EU-Berufsanerkennungsrichtlinie das Kammermonopol aufgebrochen haben. Drießen (i&b 2/2025, „Persönliche Leistungserbringung") bestätigt die Gleichstellung von ISO 17024-zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen ausdrücklich.

Der entscheidende Punkt: § 404 ZPO regelt lediglich eine Bevorzugung im gerichtlichen Verfahren — und selbst diese ist als Ordnungsvorschrift nicht zwingend. Für außergerichtliche Gutachten, für den steuerlichen Nachweis nach § 198 BewG und für die Bankenbewertung nach MaRisk hat die Vorschrift keinerlei Bedeutung.

2. Europarecht: EU-DLR, EU-VO 765/2008 und DAkkS

Normenkette

DAkkS-Mitteilung vom 30.12.2024

Die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) hat am 30.12.2024 eine amtliche Mitteilung zu den Anforderungen an die Akkreditierung nach EN ISO/IEC 17024 für Sachverständige der Wertermittlung von Grundstücken veröffentlicht. Die wesentlichen Punkte:

• Zertifikate müssen das DAkkS-Akkreditierungssymbol tragen.
• EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, sofern der Akkreditierungsumfang explizit BewG und ImmoWertV abdeckt.
• Drittstaaten (Vereinigtes Königreich nach dem Brexit, USA und weitere) entsprechen nicht der EU-VO 765/2008 und können nicht anerkannt werden.
• Die unberechtigte Behauptung einer Zertifizierung kann mit bis zu zwei Jahren Freiheitsstrafe geahndet werden.

Kierig (i&b 1/2025) konkretisiert: Nicht jede ISO 17024-Zertifizierung genügt. Entscheidend ist die DAkkS-Akkreditierung der Zertifizierungsstelle und deren Akkreditierungsumfang, der BewG und ImmoWertV explizit abdecken muss.

3. RICS als Praxisbeispiel: Internationaler Standard, nationale Grenzen

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist die weltweit bedeutendste Berufsorganisation für Immobilienfachleute. Ihr Regelwerk — insbesondere das Red Book (Bewertungsstandards) — gilt international als Referenz. In Deutschland ergibt sich folgendes Anerkennungsbild:

Seit dem Brexit fällt das Vereinigte Königreich unter die Drittstaaten-Regelung. RICS-Zertifizierungen über UK-akkreditierte Stellen werden für den Nachweis nach § 198 BewG nicht mehr anerkannt (DAkkS-Mitteilung 30.12.2024). Sprengnetter (Lehrbuch Teil 1 Kap. 3) dokumentiert einen 16-Länder-Genauigkeitsvergleich (GuG 1/2007), in dem deutsche Sachverständige mit nur 4,1 % Abweichung an der Weltspitze lagen — unabhängig von der Qualifikationsform.

4. Luftfahrt-Parallele: ISO 17024 für Menschenleben

Die europäische Luftfahrtindustrie vertraut auf ein ISO-basiertes, privates Zertifizierungssystem — bei Sachverhalten, in denen Menschenleben auf dem Spiel stehen:

Die EU-Verordnung 965/2012 (Part ARO-GEN 200) referenziert ISO 17024 explizit für die Qualifikation behördlicher Experten. EASA Part 66 regelt Lizenzen für Wartungspersonal nach EU-weit standardisierten, kompetenzbasierten Kriterien — keine öffentliche Bestellung, sondern fachliche Akkreditierung.

Die Kernfrage: Wenn dieses System für die Flugsicherheit ausreicht, welche sachliche Rechtfertigung besteht dann für ein strengeres formales Regime bei Grundsteuerbescheiden?

5. Auftraggeber-Differenzierung: § 198 BewG, ImmoWertV und die Normenkette

Die gesetzliche Verweiskette

§ 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts) → § 199 Abs. 1 BauGB → Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Diese Verweiskette ist rechtsverbindlich und unmissverständlich: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erfolgt nach ImmoWertV — nicht nach den typisierenden Verfahren des BewG. Sprengnetter/Roscher (Lehrbuch Teil 12 Kap. 3, 80. EL 12/2025) halten fest, dass ein Gutachten zum Nachweis nach § 198 BewG zwingend auf der Grundlage der ImmoWertV erfolgen muss. Die Regelungen des § 14 Abs. 1 BewG und der gleichlautenden Ländererlasse gelten für den Nachweis nach § 198 BewG ausdrücklich nicht (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 12 Kap. 3).

Gemeiner Wert und Verkehrswert

Sprengnetter/Kierig (Lehrbuch Teil 1 Kap. 3) stellen klar: Der gemeine Wert (§ 9 BewG) ist — trotz abweichender gesetzlicher Definition — materiell identisch mit dem Verkehrswert (§ 194 BauGB). Der Unterschied liegt nicht im Wertbegriff, sondern in der Bewertungsgenauigkeit. Die steuerliche Massenbewertung kann den Einzelfall nicht im gleichen Maße berücksichtigen wie die individuelle Verkehrswertermittlung.

Chronologie der BFH-Entscheidungen und Verwaltungsreaktionen

Das Muster ist dokumentiert: Der BFH entscheidet zugunsten einer erweiterten Sachverständigenanerkennung. Das BMF reagiert mit Nichtanwendungserlass oder Verordnungsverschärfung. Der BFH oder der Gesetzgeber kippt die Verschärfung. Vier Runden in vier Jahren — stets mit demselben Ergebnis.

Drießen (i&b 4/2025) stellt dazu fest, dass kein sachlicher Grund besteht, zertifizierte Sachverständige gegenüber öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu benachteiligen, und verweist auf die europarechtlichen Implikationen einer solchen Beschränkung.

6. Verfassungs- und Verwaltungsrecht: Das juristische Fundament

Art. 12 GG — Berufsfreiheit

Dr. W.-D. Drosdzol (i&b 3/2020) analysiert die verfassungsrechtliche Dimension: Die Zurückweisung von Gutachten nicht öffentlich bestellter Sachverständiger tangiert die Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG. Einschränkungen der Berufsfreiheit müssen durch vernünftige Erwägungen des Gemeinwohls legitimiert und verhältnismäßig sein. Drosdzol kommt zu dem Ergebnis, dass daran erhebliche Zweifel bestehen, da die Rechtfertigung auf verwaltungstechnische Zwecke hinauslaufe — diese genügen nach der Verfassungsrechtsprechung für eine Einschränkung der Berufsfreiheit nicht.

Drießen konkretisiert: Die Regelung stellt eine subjektive Berufszugangsbeschränkung dar, die qualifizierten, aber nicht öffentlich bestellten Sachverständigen den Zugang zu einem wesentlichen Tätigkeitsbereich versperrt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind solche Beschränkungen nur zulässig, wenn sie zur Abwehr nachweisbarer Gefahren für überragend wichtige Gemeinschaftsgüter erforderlich sind. Eine solche Gefahr ist nicht ersichtlich.

Art. 3 GG — Gleichheit vor dem Gesetz

Sprengnetter (Lehrbuch Teil 15 Kap. 1) dokumentiert, dass die Gleichstellung der nach ISO 17024 zertifizierten mit den öffentlich bestellten Sachverständigen in den gesetzlichen Regelungen zum Steuerrecht (BewG, ErbStR), zum Realkreditbereich (PfandbG, BelWertV) und zu den Kapitalanlagevorschriften (InvG) bereits vollzogen ist. In diesen Arbeitsbereichen haben sich die zertifizierten Sachverständigen überwiegende Marktanteile gesichert.

§ 88 AO — Amtsermittlungsgrundsatz

§ 88 Abs. 1 Satz 2 AO verpflichtet die Finanzbehörde, alle für den Einzelfall bedeutsamen Umstände zu berücksichtigen — insbesondere auch die für die Beteiligten günstigen. Eine leichtfertige Ablehnung eines fachlich nachvollziehbaren und nachprüfbaren Gutachtens allein wegen der fehlenden formalen Akkreditierung des Sachverständigen kann gegen diesen Grundsatz verstoßen. Der Finanzbeamte ist der Neutralität verpflichtet, nicht der Einnahmenmaximierung.

Sprengnetter-Stellungnahme zum Referentenentwurf (August 2025)

Die Stellungnahme zum geplanten § 11c Abs. 1a EStDV bündelt die verfassungsrechtliche und europarechtliche Argumentation:

Differenzierung: Rein inländischer Sachverhalt

Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) weist allerdings darauf hin, dass die EU-Grundfreiheiten — insbesondere Art. 56 AEUV (Dienstleistungsfreiheit) — den grenzüberschreitenden Dienstleistungsverkehr schützen. Bei einem rein inländischen Sachverhalt (in Deutschland ansässiger, nicht öffentlich bestellter Sachverständiger ohne grenzüberschreitendes Element) greifen die EU-Grundfreiheiten nicht direkt. In diesem Fall ist die verfassungsrechtliche Argumentation über Art. 12 und Art. 3 GG das stärkere Instrument.

Sobald ein grenzüberschreitendes Element vorliegt — etwa bei einem RICS-Mitglied oder einem in einem anderen EU-Staat zertifizierten Sachverständigen —, greift die EU-Dienstleistungsrichtlinie über § 36a GewO unmittelbar.

Zusammenfassung: Sechs Argumentationsstränge, ein Ergebnis

Die Rechtslage ist auf allen Ebenen dokumentiert. § 404 ZPO ist eine Ordnungsvorschrift. Das Europarecht bricht nationale Monopole auf. Die RICS-Anerkennung im Bankensektor und die Luftfahrt-Parallele zeigen, dass ISO-basierte Systeme auch in sicherheitskritischen Bereichen anerkannt sind. § 198 BewG verweist auf die ImmoWertV, nicht auf BewG-eigene Verfahren. Das Verfassungsrecht schützt die Berufsfreiheit gegen unverhältnismäßige Beschränkungen. Der BFH hat in vier aufeinanderfolgenden Entscheidungsrunden die Position der erweiterten Sachverständigenanerkennung bestätigt.

Der eigentliche Maßstab bleibt — unabhängig vom Qualifikationsweg — die Nachvollziehbarkeit für den Laien und die Nachprüfbarkeit für den Fachmann.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein normkonformes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV bildet die Grundlage für den Nachweis nach § 198 BewG. Die steuerliche Umsetzung — insbesondere die Einordnung in Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheide — erfordert die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Steuerberater. Wird der Nachweis vom Finanzamt abgelehnt, ist der Rechtsweg über Einspruch (§ 347 AO) und Klage (§ 40 FGO) zu beschreiten — begleitet durch einen Fachanwalt für Steuerrecht.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern und Fachanwälten in der Metropolregion Nürnberg zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.