Verkehrswert und Beleihungswert sicher abgrenzen -- ein bewährter Leitfaden für Sachverständige

Wer eine Immobilie bewerten soll, steht regelmäßig vor einer grundlegenden Weichenstellung: Geht es um den Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) oder um den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV 2022)? Beide Verordnungen greifen auf dieselben drei normierten Verfahren zurück -- Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Dennoch unterscheiden sie sich in nahezu jedem methodischen Stellrad. Das ist kein Fehler im System, sondern Ausdruck zweier grundverschiedener Normzwecke. Wer diese Unterschiede sicher beherrscht, schafft für seine Auftraggeber eine verlässliche Grundlage -- ob bei der Finanzierung des ersten Eigenheims oder bei der Absicherung einer Kapitalanlage.

Zwei Wertbegriffe, zwei bewährte Systematiken

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bildet den Preis ab, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag erzielbar wäre. Er ist eine Momentaufnahme des aktuellen Marktgeschehens. Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG dagegen beschreibt den Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen während der gesamten Darlehenslaufzeit erzielbar ist. Er ist auf Langfristigkeit und Nachhaltigkeit ausgelegt.

Beide Wertbegriffe haben ihre Berechtigung und ihren festen Platz in der Bewertungspraxis. Der Verkehrswert dient der marktgerechten Einordnung einer Immobilie. Der Beleihungswert dient der Kreditbesicherung und damit dem Schutz von Darlehensgeber und Darlehensnehmer gleichermaßen. Die systematischen Unterschiede sind gewollt -- sie spiegeln den jeweiligen Schutzzweck wider.

Wo die Verordnungen sich unterscheiden -- Parameter für Parameter

Die Abweichungen zwischen ImmoWertV und BelWertV sind nicht punktuell, sondern durchziehen das gesamte Bewertungssystem. Im Folgenden die wesentlichen Stellschrauben, die Sachverständige sicher kennen und einordnen sollten.

Mietbegriff

Die ImmoWertV arbeitet mit der marktüblich erzielbaren Miete (§ 18 ImmoWertV), die aus dem aktuellen Mietmarkt, Vergleichsmieten und dem Mietspiegel abgeleitet wird. Die BelWertV setzt dagegen die nachhaltig erzielbare Miete an (§ 9 BelWertV). Diese ist stets gleich oder niedriger als die aktuelle Marktmiete, weil kurzfristige Sondereinflüsse herausgerechnet werden. Der Rohertrag fällt im Beleihungswertverfahren daher regelmäßig konservativer aus -- ein bewährter Sicherheitspuffer, der über die gesamte Kreditlaufzeit trägt.

Liegenschaftszinssatz und Kapitalisierungszinssatz

Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV fließt der Liegenschaftszinssatz ein, der von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet wird (§ 40 ImmoWertV). Für wohnwirtschaftliche Objekte liegt er regional unterschiedlich, häufig zwischen 1,5 und 4,0 Prozent. Die BelWertV arbeitet hingegen mit dem Kapitalisierungszinssatz, der normativ und konservativ festgelegt ist. Anlage 3 der BelWertV gibt für wohnwirtschaftliche Nutzung eine Bandbreite von 5,0 bis 8,0 Prozent vor.

Diese Größen stammen aus grundverschiedenen Ableitungssystemen und dürfen nicht gegenseitig substituiert werden. Der höhere Kapitalisierungszinssatz der BelWertV führt zu einem niedrigeren Ertragswert -- und damit zu einem zusätzlichen Sicherheitspolster in der Kreditbesicherung.

Bewirtschaftungskosten

Die ImmoWertV berücksichtigt Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, wobei die Ansätze aus den Erfahrungswerten der Gutachterausschüsse stammen und im Zusammenhang mit dem Liegenschaftszinssatz stehen. Die BelWertV geht einen Schritt weiter: Zusätzlich zu den genannten Positionen ist das Modernisierungsrisiko als eigenständiger Pflichtbestandteil vorgesehen (§ 11 BelWertV). Außerdem gilt ein normierter Mindestansatz von 15 Prozent des Rohertrags (Anlage 1 BelWertV). Diese Vorgabe sorgt dafür, dass auch langfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfe berücksichtigt werden -- ein solider Ansatz, der sich in der Praxis bewährt hat.

Restnutzungsdauer

Während die ImmoWertV die Gesamtnutzungsdauer auf Basis von Erfahrungswerten schätzt (SW-RL Anlage 4), fixiert die BelWertV Maximalwerte nach Gebäudearten (Anlage 2). Besonders bemerkenswert ist § 13 Abs. 2 BelWertV, der bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren besondere Anforderungen an die Bewertung stellt. Modernisierungen werden in der BelWertV konservativer berücksichtigt als in der ImmoWertV. Auch die Alterswertminderung folgt einer eigenen, tendenziell vorsichtigeren Methodik.

Sicherheitsabschläge

Der Verkehrswert kennt keine expliziten Sicherheitsabschläge -- er ist der Marktwert, wie er sich aus den gewöhnlichen Geschäftsverhältnissen ergibt. Die BelWertV hingegen sieht auf alle drei Wertermittlungsverfahren Sicherheitsabschläge vor. Das Ergebnis: Der Beleihungswert liegt in der Praxis typischerweise bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts.

Nachhaltigkeit und ESG -- ein neues Kapitel

Die BelWertV 2022 hat mit der Novellierung wichtige Neuerungen eingeführt: Nachhaltigkeitsabschläge bei unzureichender Energieeffizienz, einen Vermietungsabschlag bei erhöhten Vermietungsrisiken und einen Zustandsbeleihungswert, der den aktuellen Gebäudezustand berücksichtigt. Die ImmoWertV 2021 enthält bisher keine vergleichbaren ESG-Vorgaben. Für Sachverständige bedeutet das: Wer beide Verordnungen beherrscht, ist auf die Anforderungen der Zukunft gut vorbereitet.

Die Wirkungskette verstehen -- warum der Beleihungswert niedriger ausfällt

Die einzelnen Abweichungen wirken nicht isoliert, sondern kumulativ in dieselbe Richtung:

• Niedrigere nachhaltige Miete (statt aktueller Marktmiete)
• Höherer Kapitalisierungszinssatz (statt marktabgeleiteter Liegenschaftszinssatz)
• Höhere Bewirtschaftungskosten (einschließlich Modernisierungsrisiko)
• Konservativere Restnutzungsdauer
• Explizite Sicherheitsabschläge auf das Bewertungsergebnis
• Nachhaltigkeitsabschläge bei energetischen Defiziten (neu seit 2022)

Diese Wirkungskette ist kein Zufall, sondern die konsequente Umsetzung des Normzwecks: Die Kreditbesicherung verlangt einen Wert, der über die gesamte Darlehenslaufzeit tragfähig bleibt. Wer diese Zusammenhänge seinen Auftraggebern verständlich erläutern kann, schafft Vertrauen und Transparenz.

Was das für die tägliche Gutachterpraxis bedeutet

Für Sachverständige ergeben sich aus der systematischen Unterscheidung beider Verordnungen klare Handlungsfelder:

Saubere Abgrenzung im Gutachten. Jedes Gutachten muss eindeutig ausweisen, welcher Wertbegriff ermittelt wird. Die Vermischung von Parametern beider Verordnungen -- etwa die Verwendung von Kapitalisierungszinssätzen der BelWertV in einem Verkehrswertgutachten -- ist methodisch unzulässig und führt zu angreifbaren Ergebnissen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 21.11.2017 (Az. XI ZR 220/16) ausdrücklich bestätigt, dass der Beleihungswert ein eigenständiger Wertbegriff ist.

Plausibilitätsprüfung nutzen. Ein Verkehrswertgutachten kann als Plausibilitätskontrolle für den Beleihungswert herangezogen werden -- und umgekehrt. Liegt der ermittelte Beleihungswert beispielsweise deutlich über 90 Prozent des Verkehrswerts, ist eine kritische Überprüfung der Ansätze angezeigt.

Erklärungsfähigkeit gegenüber Auftraggebern. Eigentümer, Käufer und Finanzierer erleben regelmäßig, dass für dieselbe Immobilie zwei unterschiedliche Werte ermittelt werden. Wer die Gründe dafür verständlich und nachvollziehbar erläutern kann, stärkt das Vertrauen in die eigene Arbeit und verhindert Missverständnisse bei der Finanzierung.

ESG-Kompetenz aufbauen. Die BelWertV 2022 hat mit ihren Nachhaltigkeitsanforderungen einen Weg eingeschlagen, dem die ImmoWertV mittelfristig folgen dürfte. Sachverständige, die sich frühzeitig mit der Bewertung energetischer Qualität befassen, sind langfristig gut aufgestellt.

Im Zusammenspiel mit anderen Fachleuten

Die Abgrenzung von Verkehrswert und Beleihungswert berührt regelmäßig auch andere Fachdisziplinen. Bei Finanzierungsvorhaben ist die enge Abstimmung mit dem Finanzierungsberater unerlässlich: Der Beleihungsauslauf -- das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert -- bestimmt maßgeblich die Kreditkonditionen und den Eigenkapitalbedarf. Eine realistische Einschätzung beider Werte schützt alle Beteiligten vor bösen Überraschungen.

Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle: Das Bewertungsgesetz (BewG) verwendet mit dem Bedarfswert eine dritte Bewertungssystematik, die sich erneut von Verkehrswert und Beleihungswert unterscheidet. Bei Erbschaft, Schenkung oder steuerlicher Gestaltung ist das Zusammenwirken von Sachverständigem und Steuerberater daher besonders wertvoll.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein fundiertes Gutachten, das beide Wertbegriffe sauber abgrenzt, gibt Ihnen und Ihren Finanzierungspartnern die Sicherheit, die richtige Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage zu treffen. Gerade bei Finanzierungsvorhaben -- ob erstes Eigenheim oder Kapitalanlage -- lohnt sich die Abstimmung mit einem erfahrenen Finanzierungsberater und einem spezialisierten Steuerberater.

Als Mitglied der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten wir mit spezialisierten Finanzierungsberatern und Steuerberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.