Warum Ihr Steuerberater nach dem Gutachter fragt

Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, sitzen plötzlich mehrere Fachleute an einem Tisch: der Steuerberater, der die steuerlichen Folgen berechnet, der Sachverständige, der den Immobilienwert ermittelt, und im Streitfall der Fachanwalt, der den Weg durch das Einspruchsverfahren kennt. Keiner dieser drei kann die Aufgabe des anderen übernehmen. Aber jeder hängt vom Ergebnis der anderen ab.

Der Steuerberater wird eine Frage stellen, bevor er die Erbschaftsteuererklärung vorbereitet: Wer hat das Gutachten erstellt? Nicht aus Misstrauen, sondern aus Erfahrung. Denn das Finanzamt prüft zwei Dinge: den Inhalt des Gutachtens und die formale Qualifikation des Sachverständigen. Stimmt eines davon nicht, ist der Nachweis des niedrigeren Werts gescheitert — und die gesamte steuerliche Strategie fällt in sich zusammen.

Zwei Wege, ein Ziel

Seit 2021 kennt § 198 Abs. 2 BewG zwei gleichgestellte Qualifikationswege für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.v.)
2. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige, akkreditiert durch die DAkkS oder eine gleichwertige EU-Akkreditierungsstelle

Diese Gleichstellung ist kein politisches Zugeständnis. Sie folgt einer europarechtlichen Logik, die weit über die Immobilienbewertung hinausreicht.

Was Europa damit zu tun hat

Die EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 hat ein System gegenseitiger Anerkennung von Akkreditierungsstellen geschaffen. In Deutschland ist die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle) die einzige nationale Stelle nach diesem System. Die EU-Dienstleistungsrichtlinie und die Berufsanerkennungsrichtlinie (RL 2005/36/EG) haben zusätzlich dafür gesorgt, dass nationale Monopole — etwa das alleinige Recht der Kammern auf Sachverständigenbestellung — nicht mehr haltbar sind.

Die DAkkS hat das am 30.12.2024 in einer amtlichen Mitteilung konkretisiert: Zertifikate müssen das DAkkS-Akkreditierungssymbol tragen. EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, wenn ihr Akkreditierungsumfang BewG und ImmoWertV explizit abdeckt. Drittstaaten — darunter seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich — sind ausgeschlossen.

Wer sich im internationalen Umfeld bewegt, kennt diese Zusammenhänge. Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ist ein gutes Beispiel: international hoch anerkannt, von deutschen Banken unter MaRisk BTO 3.23 als gleichwertiger Berufsstandard akzeptiert, von Gerichten problemlos gewürdigt. Aber beim Finanzamt reicht der RICS-Titel allein nicht für den Nachweis nach § 198 BewG. Der Steuerpflichtige braucht die ISO 17024-Zertifizierung über eine DAkkS- oder EU-akkreditierte Stelle. Das ist kein Qualitätsurteil — es ist eine formale Anforderung.

Eine Parallele, die nachdenklich macht

In der Luftfahrt vertraut die europäische Aufsichtsbehörde EASA auf ein privates, ISO-basiertes Zertifizierungssystem. Wartungspersonal wird nach EASA Part 66 lizenziert, Wartungsbetriebe nach Part 145 akkreditiert. Die EU-Verordnung 965/2012 referenziert ISO 17024 ausdrücklich für behördliche Experten. Kein Beamter schraubt am Flugzeug — und trotzdem fliegen wir.

Wenn dieses System für Menschenleben genügt, ist die Frage berechtigt, warum die deutsche Finanzverwaltung bei der Bewertung von Grundstücken ein strengeres formales Regime verlangt als die Flugsicherheit. Die Antwort liegt nicht in der Qualität der Sachverständigen, sondern in der Verwaltungspraxis.

Warum das Finanzamt trotzdem ablehnen kann

Der Finanzbeamte ist weisungsgebunden. Er muss sich an BMF-Schreiben halten. Wenn das Bundesfinanzministerium Anforderungen an den Gutachterkreis stellt, die über das Gesetz hinausgehen, setzt der Beamte diese um. Selbst dann, wenn er erkennt, dass das Gutachten fachlich einwandfrei ist. Das ist keine Willkür, sondern die Struktur des deutschen Verwaltungsrechts.

Hier wird das Zusammenspiel der Fachleute entscheidend. Der Sachverständige liefert das Gutachten nach ImmoWertV — denn § 198 BewG verweist für den Nachweis des niedrigeren Werts auf § 199 Abs. 1 BauGB und damit auf die Immobilienwertermittlungsverordnung. Er ist nicht an die typisierenden Verfahren des BewG gebunden, sondern nutzt den vollen, marktgerechten Bewertungsansatz (Sprengnetter/Roscher, Lehrbuch Teil 12, 80. EL 12/2025). Der Steuerberater ordnet das Ergebnis steuerlich ein und bereitet die Einreichung beim Finanzamt vor. Und wenn das Finanzamt das Gutachten rein formal ablehnt, kennt der Fachanwalt den Rechtsweg.

§ 404 ZPO — ein verbreitetes Missverständnis

Gelegentlich wird argumentiert, Gerichte müssten zwingend öffentlich bestellte Sachverständige heranziehen. § 404 Abs. 2 ZPO sagt tatsächlich, dass Gerichte ö.b.v. Sachverständige bevorzugen "sollen". Dieses "soll" ist eine Ordnungsvorschrift, kein zwingendes Recht. Gerichte dürfen auch nicht-ö.b.v. Sachverständige bestellen und tun dies regelmäßig. Entscheidend ist die Substanz des Gutachtens, nicht das Etikett des Erstellers.

Der BFH bestätigt die Linie — wiederholt

Der Bundesfinanzhof hat die formalen Einschränkungen des BMF mehrfach zurückgewiesen:

Im August 2025 versuchte das BMF über einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV erneut, den Gutachterkreis einzuschränken. Die Sprengnetter-Stellungnahme sprach von einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit (Art. 12 GG). Drießen (i&b 4/2025) stellte fest: kein sachlicher Grund, zertifizierte Sachverständige gegenüber öffentlich bestellten zu benachteiligen. Am 29.12.2025 wurde die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht — ohne die geplante Verschärfung. Parallel hob das BMF am 01.12.2025 das restriktive Schreiben vom 22.02.2023 auf.

Verfassungsrechtlich abgesichert

Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) kommt zu einem klaren Ergebnis: Die rein formale Ablehnung eines inhaltlich einwandfreien Gutachtens berührt die Berufsfreiheit nach Art. 12 GG. Die Rechtfertigung solcher Beschränkungen laufe auf verwaltungstechnische Zwecke hinaus — diese genügen nach der Verfassungsrechtsprechung nicht. Drießen ergänzt: Die Gleichwertigkeit der Qualifikation ist im nationalen Recht bereits anerkannt. Eine Rechtfertigung durch zwingende Gründe des Allgemeininteresses sei nicht ersichtlich.

Hinzu kommt der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 88 AO: Das Finanzamt ist verpflichtet, alle für den Einzelfall bedeutsamen Umstände zu berücksichtigen — insbesondere auch die für den Steuerpflichtigen günstigen. Eine leichtfertige Ablehnung eines fachlich einwandfreien Gutachtens kann gegen diesen Grundsatz verstoßen.

Das Zusammenspiel entscheidet

Ein Gutachten allein reicht nicht. Es braucht Fachleute, die sich kennen, die die Schnittstellen verstehen und die wissen, worauf es in der jeweiligen Disziplin ankommt. Der Sachverständige muss wissen, welche formalen Anforderungen das Finanzamt stellt. Der Steuerberater muss wissen, was ein Gutachten nach ImmoWertV leisten kann und wo seine Grenzen liegen. Der Fachanwalt muss wissen, welche Argumente vor dem Finanzgericht tragen und welche der BFH bereits bestätigt hat.

Dieses Zusammenspiel entsteht nicht durch Zufall. Es entsteht durch Empfehlung, durch gemeinsame Erfahrung, durch Vertrauen.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten bildet die Grundlage für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Die steuerliche Einordnung gehört in die Hände eines Steuerberaters mit Erfahrung in der Erbschaft- und Schenkungsteuer, der Rechtsweg bei formaler Ablehnung in die eines Fachanwalts für Steuerrecht.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern und Fachanwälten in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.