Wohnungspaket in einer WEG-Einheit: Rendite und Kontrolle
Zwei Wohnungen, ein Grundbuchblatt, ein Preisvorteil — und ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial. So nutzen Sie ein Wohnungspaket als Rendite-Hebel.
Wohnungspaket in einer WEG-Einheit: Rendite und Kontrolle durch die richtige Reihenfolge
Zwei vollwertige Wohnungen, ein Grundbuchblatt, ein Miteigentumsanteil — und ein Kaufpreis, der deutlich unter der Summe der Einzelwohnungen liegt. Das ist der Kern eines Wohnungspakets. Wer die Mechanik versteht, kontrolliert drei Hebel gleichzeitig: Ertrag durch Vermietung, Wertsteigerung durch Aufteilung und steuerliche Flexibilität durch die richtige Reihenfolge.
Was ein Wohnungspaket ist — und warum es entsteht
In älteren Zwei- und Dreifamilienhäusern umfasst eine Sondereigentumseinheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz häufig zwei eigenständige Wohnungen. Typische Konstellation: Obergeschoss und nachträglich ausgebautes Dachgeschoss bilden zusammen eine Einheit im Grundbuch. Bei der ursprünglichen Teilung war das Dachgeschoss Abstellfläche. Dann kam die Baugenehmigung für den Ausbau — Küche, Bad, eigener Zugang — aber die Teilungserklärung wurde nicht angepasst. Das Ergebnis: zwei vollwertige Wohnungen auf einem Grundbuchblatt.
Für den Erwerber bedeutet das einen Preisvorteil gegenüber dem Kauf von Einzelwohnungen. Und für den Sachverständigen eine Bewertungsaufgabe, die über die reine Verkehrswertermittlung hinausgeht: Das Wertsteigerungspotenzial durch eine spätere Aufteilung muss erkannt und transparent gemacht werden.
Sofort vermietbar — unabhängig von der Grundbuchstruktur
Die Vermietung einer Wohnung innerhalb einer WEG-Einheit ist mietrechtlich zulässig und an keine wohnungseigentumsrechtliche Voraussetzung geknüpft. Der Eigentümer kann nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Die eigenständige Vermietung einer Dachgeschosswohnung erfordert eine baurechtliche Genehmigung als Wohnung, eigenständige Ausstattung mit Küche und Bad (Art. 46 BayBO), einen eigenen Zugang und die Einhaltung der Raumhöhenanforderungen nach Art. 45 Abs. 1 BayBO.
Die WEG-Struktur — ob eine oder zwei Einheiten — bindet das Mietrecht nicht. Ein Grundbuchblatt, zwei separate Mietverträge: Das funktioniert.
Raumhöhe im Dachgeschoss: Bayern ist günstiger als gedacht
Ein häufiges Missverständnis bremst Kaufentscheidungen unnötig: Die gelegentlich zitierte Zwei-Drittel-Regel für die Raumhöhe im Dachgeschoss stammt aus Landesbauordnungen anderer Bundesländer. In Bayern gilt nach Art. 45 Abs. 1 BayBO die Hälfte-Regel: Mehr als die Hälfte der Grundfläche muss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern erreichen. Bereiche unter 1,50 Metern zählen nicht mit. Das ist eine geringere Anforderung — und bei einem zentral unter dem Dachfirst verlaufenden Grundriss in aller Regel problemlos erfüllt.
Die erteilte Baugenehmigung ist der behördliche Nachweis, dass alle Anforderungen geprüft und erfüllt sind. Seit dem 01.01.2025 ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken in Gebäudeklassen 1 bis 3 nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO sogar verfahrensfrei.
Der entscheidende Hebel: Erst aufteilen, dann vermieten
Die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung bestimmt, ob der Eigentümer volle Handlungsfreiheit behält oder sich einer zehnjährigen Sperrfrist aussetzt.
Aufteilung vor Vermietung bedeutet: keine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, kein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB, volle Flexibilität bei späterer Veräußerung der einzelnen Einheiten.
Vermietung vor Aufteilung bedeutet: In Bayern greift in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine zehnjährige Sperrfrist (§ 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung, gültig seit 01.01.2026). Dazu kommt ein Vorkaufsrecht des Mieters — zwingendes Recht, vertraglich nicht abdingbar.
| Reihenfolge | Sperrfrist | Vorkaufsrecht | Flexibilität |
|---|---|---|---|
| Erst aufteilen, dann vermieten | Keine | Keines | Vollständig |
| Erst vermieten, dann aufteilen | 3 Jahre (Bund) / 10 Jahre (Bayern) | Ja (§ 577 BGB) | Stark eingeschränkt |
Eingestufte Gemeinden in Mittelfranken umfassen unter anderem Erlangen, Nürnberg, Fürth, Schwabach sowie zahlreiche Gemeinden im Landkreis Erlangen-Höchstadt. Die vollständige Liste regelt die Bayerische Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558).
Aufteilung beim Kauf: Ein Notartermin, volle Kontrolle
Die Aufteilung lässt sich im Rahmen des Kaufvertrags mitregeln. Der beurkundende Notar bereitet Kaufvertrag und Änderung der Teilungserklärung in einem Vorgang vor. Das spart Kosten, Zeit und vermeidet die mietrechtlichen Konsequenzen einer späteren Aufteilung.
Die Schritte im Überblick:
1. Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer klären — nach BGH V ZB 7/13 grundsätzlich ohne Zustimmung möglich, sofern die Gemeinschaftsordnung dem nicht entgegensteht
2. Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde nach § 3 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 5 AVA
3. Notarielle Änderung der Teilungserklärung mit Neuaufteilung der Miteigentumsanteile
4. Eintragung im Grundbuch — aus einem Blatt werden zwei
Für Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen ist keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Das trifft auf die meisten Zweifamilienhäuser zu.
Steuerlicher Hebel: Ein Objekt statt drei
Für Investoren bietet das Wohnungspaket einen oft übersehenen Vorteil bei der Drei-Objekt-Grenze. Diese vom Bundesfinanzhof entwickelte Grenze (GrS 1/98 vom 10.12.2001) besagt: Wer innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung drei oder mehr Objekte veräußert, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft — mit Gewerbesteuerpflicht und Wegfall des Spekulationsfrist-Privilegs.
Solange das Wohnungspaket als eine WEG-Einheit im Grundbuch steht, zählt es als ein Objekt. Ein Investor kann das Paket erwerben, zehn Jahre halten und nach Ablauf der Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) aufteilen und einzeln verkaufen — steuerfrei und ohne die Drei-Objekt-Grenze zu tangieren.
Bei Teilvermietung — eine Wohnung selbst genutzt, die andere vermietet — können die auf den vermieteten Teil entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten nach § 7 Abs. 4 EStG steuerlich abgeschrieben werden. Die korrekte Aufteilung und Zuordnung klärt der Steuerberater.
Was die Verkehrswertermittlung leisten muss
Ein Wohnungspaket wird als eine WEG-Einheit bewertet. Gleichzeitig muss der Sachverständige das Wertsteigerungspotenzial durch Aufteilung sichtbar machen — denn die Einzelwohnungen erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als die Paketeinheit.
Im Ertragswertverfahren fließt der Mietertrag der vermieteten Wohnung als nachhaltig erzielbare Miete ein. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten des Dachgeschossausbaus berücksichtigt. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt — Erlangen, Nürnberg, Fürth — sind die Marktanpassungsfaktoren entsprechend höher, weil die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten mit Eigennutzung und Vermietung groß ist.
Wer ein Wohnungspaket erwirbt, trifft eine Entscheidung auf Basis von Zahlen. Die Verkehrswertermittlung liefert diese Zahlen — und die Transparenz, um die richtigen Hebel zu identifizieren.
Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung
Ein Wohnungspaket verbindet Preisvorteil, Renditepotenzial und Gestaltungsfreiheit in einer Struktur. Die Verkehrswertermittlung macht den Wert und das Potenzial transparent — als belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung.
Für die notarielle Umsetzung der Aufteilung und die steuerliche Optimierung von Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze empfehlen wir die Abstimmung mit einem spezialisierten Notar und einem Steuerberater mit Immobilienerfahrung.
Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit erfahrenen Notaren und Steuerberatern in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.
