Zu hoher Steuerwert? So setzen Sie den Marktwert durch

Die steuerliche Bewertung Ihrer Immobilie liegt über dem tatsächlichen Marktwert? Das ist kein Einzelfall — es ist der Regelfall. Die typisierende Massenbewertung nach dem Bewertungsgesetz kann den individuellen Zustand, die Lage und den realen Markt nicht abbilden. Das Ergebnis: Sie zahlen Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf einen Wert, den Ihre Immobilie am Markt nie erzielen würde.

§ 198 BewG gibt Ihnen ein klares Werkzeug: den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Und dafür brauchen Sie keinen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein nach ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger ist gesetzlich gleichgestellt.

Die Rechtslage: Eindeutig

Seit 2021 nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich zwei gleichwertige Qualifikationswege:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.v.)
2. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige — akkreditiert durch die DAkkS oder eine gleichwertige EU-Akkreditierungsstelle

Beide Wege sind gleichgestellt. Das Gesetz macht keinen Qualitätsunterschied. Die Gleichstellung ist darüber hinaus in den Gutachterausschussverordnungen der Länder, in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und im Pfandbriefgesetz (PfandbG) vollzogen (Sprengnetter, Lehrbuch Teil 15 Kap. 1).

Der Nachweis erfolgt nach ImmoWertV — nicht nach BewG

Ein Punkt, den viele übersehen: § 198 BewG verweist für den Nachweis des niedrigeren Werts auf § 199 Abs. 1 BauGB — und damit auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Das bedeutet: Ihr Gutachten wird nach ImmoWertV erstellt, nicht nach den typisierenden Verfahren des BewG. Sie sind nicht an die Mindestansätze und Verordnungswerte gebunden, sondern nutzen den vollen, marktgerechten Bewertungsansatz (Sprengnetter/Roscher, Lehrbuch Teil 12, 80. EL 12/2025).

Der gemeine Wert nach § 9 BewG ist — trotz abweichender gesetzlicher Definition — materiell identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB (Sprengnetter/Kierig, Lehrbuch Teil 1 Kap. 3). Der Unterschied liegt nicht im Wertbegriff, sondern in der Bewertungsgenauigkeit: Die steuerliche Massenbewertung kann den Einzelfall nicht im gleichen Maße berücksichtigen wie die individuelle Verkehrswertermittlung.

Was das Finanzamt macht — und warum

Das Finanzamt ist weisungsgebunden. Es muss sich an BMF-Schreiben halten. Wenn das BMF Anforderungen an den Gutachterkreis stellt, die über das Gesetz hinausgehen, setzt der Finanzbeamte diese um — auch wenn er erkennt, dass das Gutachten fachlich einwandfrei ist.

Das heißt in der Praxis: Ein Gutachten kann abgelehnt werden, obwohl es inhaltlich nachvollziehbar und nachprüfbar ist — rein wegen der formalen Qualifikation des Erstellers.

Genau dieses Muster hat der Bundesfinanzhof wiederholt zurückgewiesen:

Das Muster ist eindeutig: BFH entscheidet liberal — BMF reagiert mit Verschärfung — BFH kippt die Verschärfung. Vier Jahre, vier Runden, immer dasselbe Ergebnis.

Die gescheiterte Verschärfung — Dezember 2025

Im August 2025 versuchte das BMF über die 7. Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen, den Gutachterkreis per neuem § 11c Abs. 1a EStDV einzuschränken. Die Sprengnetter-Stellungnahme vom August 2025 sprach von einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit (Art. 12 GG) und einem Widerspruch zur bereits vollzogenen Gleichstellung in § 198 Abs. 2 BewG. Drießen (i&b 4/2025) stellte fest: Kein sachlicher Grund, zertifizierte Sachverständige gegenüber öffentlich bestellten zu benachteiligen.

Am 29.12.2025 wurde die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht — ohne den verschärfenden § 11c Abs. 1a. Parallel hob das BMF am 01.12.2025 das restriktive BMF-Schreiben vom 22.02.2023 auf.

Verfassungsrechtlich abgesichert

Die rein formale Ablehnung eines inhaltlich einwandfreien Gutachtens berührt die Berufsfreiheit nach Art. 12 GG. Dr. Drosdzol (i&b 3/2020) kommt zu dem Ergebnis: Die Rechtfertigung für solche Beschränkungen läuft auf verwaltungstechnische Zwecke hinaus — diese genügen nach der Verfassungsrechtsprechung für eine Einschränkung der Berufsfreiheit nicht.

Hinzu kommt der Amtsermittlungsgrundsatz nach § 88 AO: Das Finanzamt ist verpflichtet, alle für den Einzelfall bedeutsamen Umstände zu berücksichtigen, insbesondere auch die für den Steuerpflichtigen günstigen. Eine leichtfertige Ablehnung eines fachlich einwandfreien Gutachtens kann gegen diesen Grundsatz verstoßen.

Europarechtlicher Rahmen

Die EU-Verordnung (EG) Nr. 765/2008 schafft ein System gegenseitiger Anerkennung von Akkreditierungsstellen. Die DAkkS-Mitteilung vom 30.12.2024 konkretisiert: EU-Akkreditierungsstellen werden anerkannt, wenn ihr Akkreditierungsumfang BewG und ImmoWertV explizit abdeckt. Drittstaaten (UK nach dem Brexit, USA) sind ausgeschlossen.

Für die Luftfahrt — wo Menschenleben auf dem Spiel stehen — vertraut die EASA auf ein ISO-basiertes, privates Zertifizierungssystem (EASA Part 66/145) und referenziert ISO 17024 explizit für ihre eigenen Experten (EU-VO 965/2012). Wenn dieses System für die Flugsicherheit genügt, ist die Frage berechtigt, warum die Finanzverwaltung ein strengeres formales Regime verlangt.

Ihr Handlungsplan

1. Gutachten beauftragen — bei einem qualifizierten Sachverständigen (ö.b.v. oder ISO 17024). Das Gutachten muss nach ImmoWertV erstellt sein.
2. Beim Finanzamt einreichen — als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.
3. Bei Ablehnung: Einspruch einlegen (§ 347 AO). Das Finanzamt muss nach § 88 AO auch die für Sie günstigen Umstände berücksichtigen.
4. Bei erneutem Nein: Klage beim Finanzgericht (§ 40 FGO). Dort gilt freie Beweiswürdigung — Substanz schlägt Formalismus.

Der BFH hat diese Linie in den letzten Jahren konsequent bestätigt. Die Rechtsposition ist stark.

Nächster Schritt: Fachkundige Begleitung

Ein Verkehrswertgutachten klärt den Immobilienwert — die steuerliche Umsetzung gehört in die Hände eines Steuerberaters, der Rechtsweg bei Ablehnung in die eines spezialisierten Anwalts. Das sind drei Disziplinen, die ineinandergreifen müssen.

Als Mitglied der HSG — High Specialised Group — arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern und Fachanwälten für Steuerrecht in Erlangen, Nürnberg, Fürth, Forchheim und den umgebenden Landkreisen zusammen. Keine anonyme Vermittlung, sondern persönliche Empfehlung an Kollegen, für deren Arbeit wir einstehen. Sprechen Sie uns an.

Hary Stubnya ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ISO/IEC 17024) und Inhaber des Sachverständigenbüros stubnya.de.